1
近期北京房租上漲引起了熱議，來自多家媒體的一線調查顯示，目前房租整體漲幅同比超過10%。
有媒體認為，近期住房租金上漲，與畢業季、就業季的到來有關；深層分析，更多的是資本湧入後新的炒作行為的“預演”，長租公寓運營商們被認為是助漲房租的推手。爭搶房源導致租金上漲，不僅驚動北京多個管理部門，人民日報也發表評論，表示應嚴控不良中介惡意“炒租”。
也有人認為，最近幾年為了整治首都的環境，拆除了大量建築物，導致短時間裡住房的供求失衡也是房租上漲的原因之一。
2
一線城市房租上漲的邏輯，我們不去管它，重慶租房市場卻面臨一個跟北京相反的局面：房租跌跌不休。
“我三室兩廳一衛房子，102個平方，標1700一個月，掛了一個月了還沒租出去。地點在南橋寺，也不算偏僻吧，出腳還是方便，地鐵公交醫院學校那裡都有，可是就是租不出去，是不是價格標太高了，大家有沒有啥方法能快速租出去嗎，謝謝各位朋友了！”
“確實不好租，感覺房價漲了租金還降了，新牌坊2室2200掛了半個月沒租出去”
“我也是有一套，茶葉市場的，95平米，4室2廳1衛的，1700，三個月了，也沒有租出去，我準備1500，搞一週的活動，租出去算了”
“我在石橋鋪有套2居室的電梯房，以前出租重來沒有空租過，硬是2個月沒有人來租，聽小區物管說，現在很不好出租，像我這樣的還有10幾套待租，以前不可能這樣。”
“石坪橋三室出租，小區環境又好，價格租的也不貴，房天下，58同城，趕集網，安居客都發了帖子，中介的電話都少，個人電話一個都沒有，怎麼回事？現在不是旺季嗎？”
那些地段偏僻房子就不說了，舉一個房源多位置好的小區，大坪的萬科錦程，距離一號線100米，次新，時代天街旁邊，一個冉冉升起的商圈房，是租金很不錯的應該很好租的小區。
鏈家上39套出租房，72平米的賣價160萬，你覺得應該租多少錢？一大堆房子掛2600元，這個價還有掛兩個月沒有租出去的，最近一套的成交價是2400。
這並不是單獨的現象。
國際社區，兩室賣價140萬，租2000；東原D7, 約克郡，萬科城...房子的平均租金回報率不到2%，當然，部分旅遊網紅區域的房租可能有上漲，但整體市場的租金回報率不斷下降。
3
2016年，重慶的租金平均回報率3.5%，兩年來租金保持不變，房價上漲一倍，回報率也應該下降了一半，只有1.8%左右了。等北京租金一漲，重慶的租金回報率居然可能逼近北京了。
現在的問題是即使租金不變，房子還是不好租了。許多房子在租客退租以後發現很難找到再找到租客了。如果租客到期了，你上漲200的房租，租客嫌搬家麻煩接受了，就以為租房市場好，那是一種沒有充分競爭下的錯覺。就如同北京房子不好賣，每個月還成交1萬多套一樣，有些重慶房子租出去了，不代表整體市場就很火熱。
租房市場跟房產交易不同之處在於：租房2個月租不出去，出租方就沉不住氣了，而賣房子掛一年都沒有問題。有統計表明，70%以上的租房合同籤的是一年期，兩個月租不出去，就損失20%，從回報上看，不如降價10%馬上租出去。所以，租不出去，一般不會堅持，租金會持續下降。
重慶租金水平的下降有以下幾個原因：
1.存量租客流失嚴重
這波房價上漲使許多原先租房子的被迫買房子了，原先不急不慢的租客人群，加入了買房大軍。剛需戶型的火熱和大量成交，反應了原來租房的觀望人群選擇了置業，使得租戶流失，租房需求減少。
2.新增租客缺乏。
連續兩年常住人口增速放緩，2016年增長15萬人，2017年主城新增常住人口只有13萬多人，少增2萬人，而去年新房成交大約30萬套。當然並不是從外地湧入了13萬人，這裡面還包含了人口的自然增長，這13萬人大部分都是本地剛出生的娃娃。你不可能把小寶寶趕出去租房子。
3.個人租房供應大增。
個人供應分兩部分。一是投資客大幅增長。投資用房當然要求回報，租金回報是很重要的一部分。買了房就用來出租，甚至清水房就拿來出租了。二是改善性需求滿足以後，原來的房子拿出來出租。
4.公租房持續放量
根據《重慶市主城區統籌實施住房保障工作方案》要求，全市計劃在2018年至2020年三年內，在主城區提供6萬套公租房面向符合條件的保障對象配租，改善困難群眾居住條件。其中，2018年6月29日第二十三次搖號配租一下子就供應了16162套房源。
4
一般人的意識當中，存在一個不恰當的觀念，總是以為房價漲了，房租就得跟著漲。
近期發生的事實從正反兩個方面沉痛的反駁了這個論點。
北京房價下降，房租大漲；
重慶房價上漲，房租下降。
房租好像可以跟房價脫離關係了，甚至有時候還背道而馳。
其實租房市場還是反應了基本的供需關係的。北京雖然去年常住人口減少了2萬，但拆違建，租房房源也減少了；重慶雖然人口還在增長，但房源增長得更多。所以，北京房租漲了，重慶房租跌了也在情理之中。
對於房租的未來走勢，也是同樣的道理。貝殼研究院近日發佈的數據顯示，北京租賃人口共800萬人，基本相當於重慶主城的城鎮人口了。而租房是剛需中的剛需，沒有房子第二天都得睡大街上去，所以房租對供需的反應很敏感。
未來重慶房租的走勢也反映的是供需矛盾，一些人把北京房租上漲的背後因素歸結於自如等長租公寓運營商，這些運營商為什麼不來重慶推一把重慶的租金？所以，這種說法不嚴謹。
北京長租機構獲得資本青睞，而恰恰在上個月重慶本地傳言某個房屋託管公司倒閉跑路了，這正是是重慶租房市場慘淡的一個註腳。
不管背後的原因是不是這個公司不務正業，正如同當年重慶本土開發商晉愉倒閉一樣，如果主業能夠很掙錢的話，誰會走旁門邪道呢？
5
北京房租上漲，有人以為是因為畢業季，租房需求比較大。
前段時間跟一個重慶房屋託管公司的朋友聊天，他說今年很奇怪，為了迎接畢業季，他們公司特意提前從業主手裡高價儲備了一大批房源。結果，本來應該是租房旺季的畢業季，感覺跟平常一樣慘淡。
他很詫異：２２萬畢業生，６０％留在重慶，也有１３萬人，１３萬人砸在租房市場，怎麼連個水花都沒有？
我猜13萬人大部分都是重慶本地人，都住自己家了，甚至還有跑到外地找工作的。
重慶大學就業中心的統計顯示，該校今年本科和研究生畢業生共1萬餘人，其中留渝就業人數3185人，佔畢業生總人數的30.73%；西南大學2018屆本科畢業生共9741人，其中在渝就業人數為2319，佔比24.83%。
重慶高薪職位缺乏，本地頂尖大學的人才流失率還是比較嚴重。重慶大學，西南大學流失量70%。估計正是因為這樣，重慶政府近來加大了對擁有大量高薪職位企業的招商力度，引入了許多很知名的高科技產業，希望未來越來越多的人來渝就業，畢竟較低的房租水平正好也是吸引人口的一大優勢。
6
對於重慶房租的走勢，整體上是不樂觀的。特別是隨著城市不斷擴展，商品房的邊界已經摸到了公租房區域，這些商品房的租金要直面公租房的競爭了。
大家知道，公租房大部分不到10元每平的租金，而且是萬年不漲的。從統計上說，商品房整體30元每平的租金是保持不住的。
上級部門對樓市調控也提出了一個要求，就是“穩租金”。可以理解為北京的租金要穩住不漲，能不能要求重慶的租金“穩住不跌”嗎？
如果不跌，就謝天謝地了。
重慶樓，關於重慶樓市的靠譜觀點，客觀真實，只說真相，歡迎掃描加入。如果你覺得文章不錯，歡迎轉發。
閱讀更多 每客逸家 的文章
