即使面對房地產調整期，優質土儲的價值仍會被釋放，最終表現在房企的業績增長上。8月31日，融創中國(01918.HK，下稱“融創”)發佈2018年上半年業績報告，報告期內，該公司實現營業收入465.8億元，同比增長215.3%；歸屬母公司股東淨利63.6億元，同比增長389.3%；核心淨利66.1億元，同比增長391.8%。毛利率為24.7%，較去年同期增長約2.5個百分點。
根據財報顯示，包含上半年新獲取項目及舊改等協議狀態的土地，融創目前土地儲備總貨值約3.29萬億元，共計約2.31億平方米，其中約半成土地為收併購獲得。更值得關注的是，從土儲的分佈來看，超92%的土地儲備位於一二線及環一線城市。孫宏斌表示，未來房企將會進入快速分化期，因此土儲增長的數量不重要，增長質量才重要。
在業內人士看來，融創營收和淨利的高速增長，證實了其收購重點項目的價值，收購併項目有助於融創業績的增長。同時，融創擁有優質土地儲備，儘管一、二線城市的平均銷售價格略有變化，但銷售毛利率一直維持高位。近期，在“強運營、控投資、降槓桿”等高標準發展的戰略影響下，融創在土地市場和多元化投資領域都較為謹慎，這都有助於未來負債數據的降低和抗風險能力的提高。
營收、淨利超200％高速增長 收併購項目價值顯現
上半年龍頭房企營收增速顯著提升，其中融創的表現遙遙領先。2018年上半年，融創實現整體合同銷售額1915.3億元，同比增長76%；權益合同銷售額1378億元，同比增長83.7%。值得關注的是，上半年，融創實現營收465.8億元，歸屬母公司股東淨利63.6億元，分別同比增長215.3%、389.3%，超越碧桂園等房企的增速。同時，上半年公司核心淨利為66.1億元，同比增長391.8%，淨利率為14.55％，高於碧桂園、萬科等房企。
根據融創財報顯示，上半年取得該業績的原因在於，高質量、成本合理的土地儲備和高品質產品優勢。在提高投資標準並嚴格控制投資節奏的同時，加大了週轉和去化力度。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，融創營收和淨利的高速增長，證實了其收購重點項目的價值，收購併項目有助於融創業績的成長。不可忽視的關鍵點還在於，近幾年房價上漲明顯，雖然很多城市都在執行限購政策，一二線的優質樓盤仍有較大市場機會。
在協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝看來，融創營收快速增長，主要因為通過槓桿收購了一些項目。因為房地產業績至少滯後一年半的時間，現在體現的則是一年半前的融創收併購動作，未來收併購的資產價值會繼續體現在其業績增長上。不過，現階段，房企仍要控制負債率，以及主營業務的核心盈利能力。
在8月31日的年中業績會上，融創中國董事會主席孫宏斌表示，融創一直在提高資金使用率，降低有息負債規模。因為併購萬達文旅項目，動用了公司400多億現金以及400億元貸款，在近千億的支出後，公司淨負債率仍然有所下降。同時，公司賬上的現金餘額約為874.2億，上半年回款率約為88.78%，資金方面較為安全。
嚴躍進表示，融創收購萬達項目存在一定資金壓力，但主動降負債的舉措也說明，公司本身意識到此類問題的緊迫性，考慮到其現金餘額比較充裕，風險較小。尤其在規模和現金流的方面，目前融創更加註重現金流的概念，這有助於未來負債數據的降低和負債結構的調整。
在有關借貸利率風險方面，融創財報中顯示，公司會通過考慮在融資、更新現有融資狀況替代融資，每月對利率風險進行監控。穆迪的研報顯示，融創較強的銷售執行力，在一二線城市的市場地位，以及高質量的土地儲備和公司充裕的流動性，將支持其財務狀況持續改善，包括槓桿率穩步下降，以及毛利率持續提升。
92%以上土儲位於一二線 完成4500億全年銷售目標無懸念
從大舉併購，到控制買地節奏和支出，融創不斷提高其拿地投資的標準。事實上，自2016年底，融創就開始持相對保守的態度，控制土地獲取節奏和規模，而今年則更為謹慎。根據中指院數據顯示，從拿地金額來看，融創上半年僅有109億元支出。
財報顯示，上半年，融創新增土地儲備約2920萬平方米，權益土地儲備約1545萬平方米，平均土地成本3620元/平方米，土儲成本進一步下降。對於有關此種合作方式是採取衝規模犧牲權益的質疑聲，孫宏斌在業績會上進行了澄清：佔30-50%的股權融創可獲得低價土地，項目可達到利潤率15%以及內部收益率（IRR）50%以上。
融創行政總裁汪孟德在業績會上表示，2017年下半年，融創投資標準是內部收益率（IRR）大於50%，淨利潤率大於15%。背後的原因在於，當時多元化投資很熱，所以訂了一個高標準去控制風險。
除了以合作方式獲得高淨利回報，從其他方面也可尋找到融創執行該“高標準”的線索。根據財報顯示，包含上半年新獲取項目及舊改等協議狀態的土地，融創目前土地儲備總貨值約3.29萬億元，共計約2.31億平方米，其中約半成土地為收併購獲得。更值得關注的是，從土儲的分佈來看，超92%的土地儲備位於一二線及環一線城市。
此前，孫宏斌一直強調，融創已經停止在公開市場上拿地，併購是融創主要獲取土地的方式。在今年年中業績會上，孫宏斌表示，未來政策方面會繼續趨嚴，客戶購買預期也會變化，TOP10、TOP20、TOP30的房企會進入快速分化期。因此，土儲增長的數量不重要，增長質量才重要；拿地不拿地都是對的，但高成本拿地是致命的。
這也解釋了，為什麼高歌猛進的融創很少公開拿地，反而走一二線項目的收併購道路。在業內人士看來，一二線城市需求較三四線城市來看較為持續。據中金研報顯示，融創擁有優質土地儲備，儘管一、二線城市的平均銷售價格沒有變化，但銷售毛利率一直維持在25%左右，受益於土地成本每平方米4700元，即不到平均售價的30%。
同時，汪孟德表示，未來即使房價下降10%，也不會對融創造成影響。“重估後融創的土地成本，為每平米約4400元，在一二線城市均價為16000元/平方米－17000元/平方米。出售均價每平方米下降1000元，加上稅費，影響淨利潤率也就在1%左右。”
對於該公司土地儲備和佈局城市，嚴躍進認為，融創的土地儲備和城市佈局相對合理，存在很多併購機會，尤其是各地對於閒置土地的查處力度在加大。不過，併購市場現在也有很多中大型企業參與其中，後續要防範各類競爭。
但從在業績會現場，孫宏斌所透露的信息來看，融創在收併購項目上仍存競爭優勢。“公司每天都會收到幾百個收購的項目的信息，在這種情況下我們可以精挑細選，整體收購的質量會非常高。” 孫宏斌說。
另外，根據財報顯示，融創將繼續延續2016年四季度開始的謹慎保守態度。融創方面預判，隨著調控政策的延續及流動性的收緊，今年下半年土地市場價格會逐步回落並趨向合理，併購市場將有較多的機會出現。但基於公司已擁有足夠的高質量土地儲備，下半年仍將秉持高拿地標準，審慎把握土地獲取節奏並嚴格控制規模。與此同時，繼續發揮產品、操盤和品牌優勢，整合利用合作伙伴的資源，爭取以更少收入獲得優質土地。
數據顯示，預計下半年融創將有超過360個項目在售，總可售資源將超過4900億元，全年超額完成4500億銷售目標並無大懸念。多位業內人士表示，憑藉融創目前儲備的優質土儲，為未來兩年銷售額繼續增長並保持在前四隊列打下牢固基礎。
聚焦文旅發展 嚴控資金風險
2017年，融創通過收併購的方式邁入文旅地產領域，這一年融創以438.44億元的價格接手萬達13家文旅城91％的權益。目前，這13家萬達文旅城對外已經統一以“融創萬達文化旅遊城”命名。
據瞭解，早在今年3月份的業績會上，孟德曾表示，2018年融創將成立獨立運營的文旅集團，和地產業務分開管理。融創從萬達收購的1000萬平方米文旅物業，將在未來3—5年成為融創新業績增長點。今年8月15日，融創文化旅遊發展公司已註冊成功，註冊資本為10億人民幣，由融創房地產集團有限公司100%控股。
從分領域的營收來看，根據財報顯示，上半年，銷售住宅及商業物業營收為443.4億元，佔比為95.19%，而其文旅業務收入10.5億元，佔比為2.26%。
有關目前收購文旅項目的發展狀況，孫宏斌表示，文旅集團已運營一年多時間，如今和萬達的交易已經基本完成，包括哈爾濱、西雙版納、南京、合肥和青島在內的5個文旅項目已開業，明年無錫、廣州、昆明3個項目將按計劃開業。
在孫宏斌看來，併購萬達的舉措是正確的，其堅信13個項目開業之後，融創在文旅方面的持有物業將是中國最大的。
“下一步，對於融創來說就是想辦法通過讓開業的項目帶來利潤。不管對於過去萬達還是現在的融創，都是一個挑戰。文旅作為第二板塊，也許再過5年營收佔比還會持續提升。”孫宏斌說。
在嚴躍進看來，未來文旅產業值得投資，但很可能耗費資金和專業能力。因此，滿足此類消費升級會面臨很多新問題，也要求企業積極做研究，防範轉型不到位反而拖累了地產主業的發展。
事實上，根據財報顯示，關於非地產開發相關的投資，融創將聚焦於管理好，運營好現有的項目，不斷提升團隊能力和運營效率，發揮各板塊看的協同效應，致力於打造為本集團未來新的業務增長點。
對於多元化板塊業務，孫宏斌表示，因為有了文旅，並且在文旅方面已經有了安排和決策，對於其他方面的多元化發展較為謹慎，不過也會積極看其他消費升級的板塊，比如文旅、醫療、教育、文化等內容。
融創顯然選擇的是“房地產+”的範疇，而不是“+房地產”。對此，中國旅遊研究院院長戴斌表示，該戰略對於房企來說這是很好的選擇，物理型的空間與旅遊消費構成完整的場景，房地產功能和價值最終得到實現。不過，在該領域資本運作的潮水退去後，最後都需要回歸到產品經營上。尤其在品質方面，對於原來萬達的文旅項目，和國際一線品牌在細節上有許多課要補。在和互聯網科技的融合方面需要下功夫的同時，文旅項目也要做好“主”“客”共享文章，即滿足當地居民和外地遊客兩個客群的需求。
在高標準、高質量發展量尺作用下，孫宏斌表示，未來，仍將遵循“強運營、控投資、降槓桿”的整體策略，今後發展會嚴控投資：一是強調投資標準，二是控制自有資金支出，三是淨負債率下降、淨資產明顯提升。未來2-3年是融創業績釋放的一個階段，在該階段融創的淨負債率會持續下降，淨資產也將持續提升。
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