导语：在南昌,有两个区域是备受买房人关注的。一个叫老城区,一个叫新城区。 以赣江为界,向东延伸到洪都大道,往南直抵象湖北面,这块区域,就是南昌人普遍意识当中的老城区了。如果不能脑补,只要看下南昌的限行区域就明白了。 在15年乃至更早以前,在南昌的买房人首选的购房区域,几乎都是老城区,只有在买不了老城区的情
在南昌，有两个区域是备受买房人关注的。一个叫老城区，一个叫新城区。
以赣江为界，向东延伸到洪都大道，往南直抵象湖北面，这块区域，就是南昌人普遍意识当中的老城区了。如果不能脑补，只要看下南昌的限行区域就明白了。
在15年乃至更早以前，在南昌的买房人首选的购房区域，几乎都是老城区，只有在买不了老城区的情况下，才会退而求其次的选择新城区。那时候，选择老城区的房子才是稳定生活和资产保值的依靠。
时至今日，房产更加的紧俏了，但是在购房者的口中，老城区出现的概率反而大幅下降，这个区域正在不可避免的走向被更多人“遗忘”的过程。
那么这一切是如何发生的呢？
房地产核心价值在于地段，而老城区地段优势在过去的十多年中已经逐渐被新城区所拉平。
一个城市商业的发展往往能代表时代的变迁，最早的南昌商业主要集中在“胜利路—中山路—八一广场”沿线。当初繁华的胜利路步行街不仅是南昌市政府的形象名片，其一天的人流量在节假日最高也达到过30-50万人次。可是这些辉煌的记忆已经太过久远，面对今天遍地开花的商业综合体和热闹的网上购物潮，胜利路步行街的人流量也大幅下降。
2014年，为了重现昔日的辉煌，胜利路步行街花费重金进行全面改造，但改造之后的效果却差强人意。今天如果你漫步这些老城商业街区，客流量低迷，商品品牌质量不上档次，商业模式太过老旧几乎是“它们”的通病。
南昌胜利路步行街
尽管还有百盛、天虹、百货大楼、财富广场、苏宁广场等商业品牌维护下老城区的脸面，但这些商业更像夜空当中的几颗亮星，虽然璀璨，但是却遮不住夜空的深沉。
另一边，新城区的商业则如同热带雨林一样，在进行着一轮又一轮的新生和成长。商业模式从单一商场进化至城市综合体再到MALL，万达、绿地、华润、世茂轮番入场，规模从最初的几万平米也逐渐增长至百万平米，再配上公交、自驾、轨道交通的便利，市民们几乎是用脚投出了南昌商业的新版图。
红谷滩新区商业夜景
而在商业以外，交通、环境、市政公共配套、商业地标建筑等方面，新城区都已经已经或开始反超老城区。在短期内，老城区唯二能够依靠的仅剩下卫生医疗和教育资源，而且并不稳固。
2018年3月，南昌市教育局推出《义务教育优质学校集群带动发展战略第一轮三年行动计划》，提出由一所优质学校带几个校区组建教育集团，带动发展教育水平较为薄弱的学校，而对比后续一系列操作，明显可以看出针对的均为新城区的学校。其中东湖区和西湖区都已经组建了类似的教育集团，这两个区域的优秀中小学资源，将进一步向新区开始铺设。
南昌五大名牌学校纷纷入驻新城区
而从另一个方面来看，其实这种进程会更快。2006年，南昌二中整体搬迁至红谷滩新区。2009年，师大附中滨江校区开办。2012年，南昌十九中新校区（高中部）正式落成于红角洲。2014年，南昌三中将高中部迁移至青山湖区。同年，南昌一中朝阳校区建立。2017年，南昌市外国语学校九龙湖校区投入使用……。这样的名校外迁在过去的十年中，愈发加快，尽管依然给老城区留下了一定的教育资源，但是两者之间的差距已经快速缩小，且更加明显的发生变化。而卫生医疗方面也同样发生着变化，一大批三甲医院也在向外迁移排队序列之中。
这其中有因为城市发展而演化的结果，另一边也有一些人为的推动，比如红谷滩片区、九龙湖板块，对于资源配置的调整，相信此地的“业主们”是乐见其成的。
5-10年之后，老城区在地段方面的优势将不复存在，而未来不管是购房者还是租户，他们考虑的问题，只可能是哪家的房子离他们的工作地方更近，居住更加舒适，生活更加便利。而在这些方面，老城区无疑都是远远落后与新城区的。
在这个方面，老城区的房屋租金首先体现了出来。当下的南昌租房市场当中，单位面积租金最高的当属红谷滩板块，从搜狐焦点等各大房产门户APP上来看，老城区装修稍好的一房，每平米月租金不超过40元，而同类型的一房，在红谷滩的租金则大概为50-60元之间。老城区简单装修的一房，每平米月租金更是低至15元左右，而红谷滩租金在25元以下几乎没有。
即使在这样的情况下，老城区的房子更难出租，一些房子更是一两年都租不出去，只能通过降租金来招揽租户。相信不少网友或者朋友在老城区都有房子出租，只要互相问一下就知道这种现象正在普遍发生。
当然，老城区的房地产市场也不会完全沉寂下去，一些科技的应用和文化传统的回归，又会在一定程度上带给我们惊喜。南昌老城区的文化古迹众多，而围绕这些文化古迹，通过重新包装和打造，将重新显现出新的魅力。
滕王阁景区改造效果图
2018年，滕王阁5A级景区通过省级初评，项目除延续滕王阁片区古建风格，还将南扩新建游客服务中心、SD蝶影灯、游船码头，并以书卷为造型母题，引入仿宋商业街区概念，建成以后，将成为南昌首个5A级景区。
南昌万寿宫改造工程效果图
2019年，全新的万寿宫文化街区将正式开业，总投资20亿，全新改造内容包括重建铁柱万寿宫，并保存街区建筑结构形态与历史价值的基础上，将街区打造成融汇历史宗教、文化艺术、旅游观光、民俗聚会、休闲购物、餐饮娱乐为一体的南昌特色老街。
可以说，以后的老城区更多的只会是文化地标和旅游景区的集中地。而不管是在居住和资产保值方面，都不是最佳选择。正如90年代的八一广场更能代表老洪城的风采，当下最能展示未来英雄城繁华的无疑非红谷滩莫属。
栉比如鳞的商业地标，流光溢彩的沿江建筑，便捷的轨道交通体系，再加上宜人的风光和秀美的景观搭配，红谷滩正在快速吸引着众多人流涌入，而人流也意味着商机。相比继续留存着老城区已经日渐平庸的住房，为何不通过置换，以实现资产的保值及提升呢！
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