09.05 警惕！深圳有房源挂盘超过1年，无人问津

自去年年底左右，某大型中介平台升级之后，整个深圳地区二手房挂盘量从常规的2.5-2.8万套，一跃升至当前4.6万套左右，这基本代表深圳市场二手房真实挂盘量。

按照近半年二手房成交量来看，在无新增挂盘情况下，深圳二手房去化周期在大概6-7个月，这个区间是楼市正常去化周期，表示市场是良性的。

然而，市场是分化的，有些盘好卖，但有些盘就不一定好卖。从链家挂盘数据来看，400万以下刚需二手房挂盘量超过2万套，占整体44%左右。

进一步来看，总价400万刚需盘楼龄10年以内仅有5745套，占刚需二手房28%；楼龄15年以内有11145套，占比54%；楼龄20年以内有16438套，占比80%；楼龄20年以上接近4000套，占比18%。

由于关外新盘总价400万左右89平3房产品较多，一旦入市势必对楼龄老旧物业产生冲击

，特别是关外同价格段二手房更难脱手，挂盘周期持续走高，在价格、税费、物管、品质毫无优势之下，投资基本站岗，还不一定能脱手或降价抛。

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警惕！400万刚需老旧物业！

关外购买刚需二手房，楼龄最好为5年左右次新盘；关内购买刚需二手房，楼龄最好在15年以内，一旦楼龄超过20年，接盘过后，算上自住3-5年后，唯一出路可能只有旧改。

因此，400万左右刚需二手老旧物业价值并且不大，除非有学位支撑，一者受关外新盘崛起影响，一者未来政策落地人才、安居房、公租房100万套入市冲击。

01.购买400万刚需盘人群：年轻人居多！

·刚需以年轻群体居多，来自2-6线城市，有新房癌情节，相比二手房更加乐意买新房；

·新房税费低，二手房多出20-30万税费，对刚需而言无疑是割肉，慎重之下，新房还是首选；

·新房有着天然优势，比如楼龄新、大花园、物管好、品质强、户型好等。

因此，在400万左右预算，刚需看完一圈后，还是中意新房，特别对关外老破旧二手房而言，刚需新盘冲击力更大。

02.买房为接盘侠而买：考虑下家喜好！

·关内400万刚需盘多以大厦型物业、独栋小区、钻石户型、楼龄20年左右、长年滞涨等为主，未来接盘侠是刚需，90后乃至00后不会喜欢老旧物业，喜欢楼龄新产品。

·关外400万刚需盘，在无地铁、大商业、学校等配套下，一旦楼龄超过15年乃至20年以上，必定被同区域综合体新盘抛弃在后。

·长远来看，400万左右关外近地铁口综合体次新盘价值大于关内老破旧（无名校），一是关外为3房，兼顾家庭住房需求，强于2房或1房；二是楼龄新，再过5年换房，依旧是新房，也不会过时，贴合刚需喜好；三是老旧物业贷款、抵押等年限问题值得思考。

03.楼龄超过20年刚需盘，唯一出路：旧改！

据不完全统计，深圳商品小区楼龄超过20年（2000年以前）有1852个，占整体比例近似40%。

按照当前城市更新计划和进度，旧工业区综合整治为主，重点更新单元改造立项屈指可数。可见，旧改之路遥遥无期。

02

注意！这些小区买到即站岗！

整个龙岗400万以内二手房挂盘量9568套，占到整体400万以下二手房的近50%左右。在如此高位供应量之下，一来新房有源源不断新入市加大冲击，二来二手房甚至同小区同户型挂盘量挤压、恶性竞争，挂盘周期长，甚至还得降价卖。

因此，不少挂盘周期在半年以上，部分超过1年之久，甚至无人问津。这其中，以龙岗布吉老破旧、罗湖大厦物业最具代表性。

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~龙珠花园~

挂盘179套，超半年有46套，超1年有14套！

龙珠花园位于龙岗大道旁，距离3+5号线地铁口仅有300米左右，占据关外有利的地理优势，距离罗湖东门只有10分钟车程，距离华强北仅15分钟的车程。

龙珠花园总共分为A、B、C区3期，竣工时间为1997年（C区1999年竣工），共计16栋30层高层住宅，大约接近5000户。其中，A区分为龙凤阁、龙凰阁、龙威阁、龙腾阁、龙祥阁、龙珠阁共6栋；B区为1#、2#、3#、5#、6#共5栋；C区分为7#、8#、9#、10#、11栋#共5栋。

小区户型涵盖2-4房，依次有52-89平2房，76-118平3房，118-120平4房等。目前整体均价不足4万/平，2房总价在220-250万左右，3房总价在280-350万左右，4房总价在350-400万左右。

小区主要缺点集中在，一是物业管理水平太差，换过几次后，20多年未曾好转；二是楼盘品质太差，早期香港特色风格，偏塔楼设计，与周边城中村无异；三是小区体量过大，租客多，换手率极高，常居二手房成交量榜单前十位。

因此，可以看到常年挂盘量在200套以上，同户型选择超多，卖不起价，甚至低楼层、朝向差基本挂盘半年以上。

目前整个小区，挂盘量在179套，3房有75套，4房有97套，挂盘时间在半年以上有46套，挂盘时间在1年以上有14套，甚至部分房源0带看。

其购买力人群为总价400万以内甚至300万预算的刚需为主，

一类多为周边常年生活人群，不考虑房产升值、配套学位、住家环境等，完全图占个坑；另一类是刚需小白，图个便宜，匆匆上车；最后一类就是外地投资客比如某库爱好者，老破旧、低单价、大面积符合“选筹宝典”，再者中介一忽悠就买了。

2

~丽湖花园~

挂盘211套，超半年有70套，超1年有32套！

丽湖花园位于龙岗区水官高速与布龙路交汇地带，距离最近地铁口步行距离在1.1公里左右，周边配套即为一般，相比水径片区脏、乱、堵略微好些。

丽湖花园1993年批地，分3期开发共29栋，合计4700多户。一期于1998年入伙，共3栋，均为楼梯房；二期于1999年入伙，共20栋，均为楼梯房；三期于2001年入伙，共6栋，均为电梯房。

小区户型涵盖1-4房，其中42平原始户型为1房1厅，大部分改造成1+1房，总价在140-150万左右；2房建面为52-80平，总价在200-250万；3房为64-107平，总价在250-330万，以及少量复式户型。另外，成交较为火热的有54平2房、64平2房以及80平复式3房。

丽湖花园主要短板在于，一是楼龄老化，建筑风格过时，与周边城中村相差不大；二是物业不作为，管理不到位，拥堵、乱停车、私占公共区域等；三是车位严重不足，公共设施落后；四是体量过大，接近5000套，超过15000人居住，加之管理不善。

目前小区挂盘量有211套，其中2房户型有108套（绝大部分是改动1+1房），3房户型有71套。进一步来看，挂盘半年以上有68套，挂盘1年以上有32套，部分户型带看量稀少。

面临“卖不起价、卖不出去”问题，要么降价卖，毕竟同时有大几十套同户型在售；要么挂盘半年后，等前面售完。

3

~国展苑~

挂盘140套，超半年有40套，超1年有18套

国展苑位于出布吉检查站出关第一站，毗邻荣超花园，是布吉国展社区最大的居民小区，批地时间为1991年，竣工于1994年（二期于2003年），由9栋30层以上的超高层建筑及多层组成。

小区位置也十分优越，距离3+5号线地铁口仅有800米左右，进出关内十分方便。现有居民3100多户，居民人口超过1万人。

户型方面，以51/74平左右刚需2房、86平3房为主，2房总价大概在200-250万，3房总价大概在270-300万出头。

国展苑缺点有楼龄老化，社区偏旧，车位紧张，人车不分流，早一批楼梯房（后装电梯）隔音、防水较差，体量大、租客多。

目前挂盘140套，2房户型105套，3房户型15套，挂盘时间半年以上超过40套，挂盘时间1年以上有18套，部分房源带看量稀少。

4

~东门天下~

大厦物业通病：住家氛围差、多年横盘

东门天下东门天下位于深圳繁华的商业中心―东门，地处东门中路与晒布路交会处，项目总建筑面积达11.46万平方米，堪称东门片区最大型商住物业，由4栋31层塔楼组成，1-6层为大型商业，第7层设有近2000平方米的架空园林式会所。

东门天下住宅总户数971套，主力户型定为33-80平1-3房

，其中30-50平1房总价在200-300万，50-70平2房总价在300-400万，80平3房总价在500万左右。

东门天下是罗湖具有代表性的大厦物业，主要劣势在于：

01.容积率高，绿化率低，由于地块小，只能做成商住一体，风格偏香港建筑特色，落后当前商品房。

02.老旧物业，管理落后，车位严重不足，人车不分流。

03.住家氛围差，租客多，以周边经营小生意人群为主。

04.户型差，改动多，或不方正，或通风采光问题大。

05.即使有学位支撑，涨幅依旧跑输大盘，何况罗湖学校排名处下滑态势。

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~中海康城~

"外地炒房客绞肉机，水库爱好者坟场"

挂盘超400套，半数超半年以上，近百套超1年之久

中海康城位于龙岗大运片区，临近盐龙大道、武胜高速，与东莞凤岗镇仅相隔一条路，但房价价差在单价1-1.5万/平左右。

中海康城项目分两期，一期叫中海康城国际，于2005年左右建成，共有24栋合计4100多户；二期叫中海塞纳时光，于2010年左右建成，共有6栋合计1300多户。

中海康城一期平面图

项目一期种类较多，由多层、小高层和高层组成，户型涵盖33平-275平1-5房，含平层与复式户型。二期以76-137平2-4房为主。

1房37-48平总价在200万左右，2房72-78平总价在300万出头，3房86平左右总价在350-400万。

目前一期+二期整体挂盘超过400套，什么概率呢，一个正常小区年成交30-50来套，部分居家型小区一年都没几套成交。中海康城自2013年以来年年常居深圳二手房成交量榜单前10，甚至前5位也不夸张。

进一步来看，1房户型挂盘有23套，2房户型（1期和2期）挂盘有74套，3房户型（1期和2期）挂盘有184套。其中，挂盘半年以上至少200套左右，挂盘超过一年以上有92套，言外之意“卖不掉”。

中海康城短板集中在：

01.非老破旧，但体量过大，同户型太多，挂盘挤兑，无法脱手。

02.非居家型小区，炒房客太多，基本搞乱了整个小区体系。

03.与临深有价差1-1.5万/平，配套基本共享，真正刚需客还不如到对面置业。

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总结

总价预算400万左右，刚需首选依旧是关外地铁口次新盘

，至少横盘期不至于处太过被动。

综合来看，对于总价400万左右刚需二手盘，特别是老旧物业，整体价值不大，如无名校学校支撑，基本横盘，买房时能避就避。一般而言，其共性有老破旧、楼龄20年以上、物管差、租客多、住家氛围差、体量太大等。