1960年1月1日，美國亞利桑那州鳳凰城郊區的退休社區“太陽城”開放。那個週末，駛向那裡的汽車堵了2英里長。多達10萬人湧入太陽城，就為了看一眼這個專為50歲以上的人修建的退休社區。
“太陽城”開業時，多達10萬人湧入參觀 圖據：AZCentral
高爾夫球場、可容納兩百多人的大禮堂、游泳池、保齡球場，還有超大的購物中心、零售店，各種你能想到，甚至不能想到的設施都有了。“最好的度假村也比不過這裡。”太陽城在當時的促銷廣告中這樣說道。太陽城隨即成了當年的大熱門，第一年就售罄。
近60年後的今天，太陽城成了3.8萬美國老年人的家。而當年使之興起的那批人，如今卻反成它的挑戰。
據美國房產買賣網站Zillow數據，隨著嬰兒潮一代（美國1946年至1964年出生的人）的老去，因年紀太大而搬去跟兒女同住，或搬到有輔助生活設施的地方，乃至去世……到2027年，太陽城超過三分之一的房子將面臨轉手；到2037年，三分之二的房子都將轉手。
太陽城面臨的局面，是美國東南部和鐵鏽地帶（工業衰退區）類似社區都將面臨的問題。據《華爾街日報》報道，下一個20年裡，美國嬰兒潮一代將出售2100萬套房子。問題是，誰來買呢？而當那麼多房子在同一時期掛上“待售”的牌子，從房價到當地經濟又將會如何？
20年內將有2100萬套房子入市
在Zillow公司擔任住房與城市經濟高級主任時，伊西·羅意姆（Issi Romem）曾做過一份調查分析。這份分析顯示，隨著嬰兒潮一代漸入死亡高峰，從2017年到2027年，美國八分之一的房主自住住房，即近900萬套房子將進入市場，比前一個十年進入市場的房子總量多出200萬套。
本世紀的第一個十年裡，美國“房地產泡沫”曾導致一大波房產進入市場。然而，即將到來的這新一波大量房屋入市卻是因為一個無可避免的情況：嬰兒潮一代的過世。
“太陽城”居民 圖據：華爾街日報
到2037年，美國四分之一的待售房屋，或約2100萬套房子都將是由老年人空出，這是包括“房地產泡沫”期在內的十年間新建房屋數量的兩倍有餘。更成問題的是，這些房子大多都集中在亞利桑那州和佛羅里達州等地的退休社區裡，或者過去幾十年裡一直在流失人口的工業衰退區。而紐約和舊金山這些地區才是美國年輕人大量湧入的地方，才是房屋需求所在的地方。
代際差異帶來房地產市場問題
從表面上看，大量房屋進入市場似乎不是個太過嚴重的問題。畢竟，老人總要逝去，新的人自會將其取代。而前些年裡，美國還一直存在住房短缺問題。短缺抑制了住房交易，也讓很多千禧一代（美國1981年到1996年間出生的人）只能租房住。
然而，緊隨嬰兒潮一代之後的買家是X世代（美國1965年到1980年間出生的人）。X世代比嬰兒潮的人口數量少、經濟能力弱，這就給房產市場帶來了問題。
俯瞰“太陽城” 圖據：Nearmap
首先，那些將被空出來的房屋，不一定剛好在新買家想居住和生活的地方。X世代和他們之後的千禧一代更喜歡住在城市裡，或大都會地區的郊區。這些地方生活便利，商店餐館都在步行距離內，到處都有Wi-Fi。他們根本沒興趣搬到嬰兒潮一代居住的那種專為退休生活而設計的社區去。此外，隨著科技的發展，語音識別系統、共享出行等生活方式的創新也讓老年人的生活更便利。他們在老了以後仍能住在現在居住的地方，根本不需要搬進退休社區。
其次，嬰兒潮之後的買家，可能根本就沒那個經濟實力去消化如此多的房產。哈佛大學住房研究聯合中心的一份新研究發現，美國自2000年以來的收入增長疲軟，包括學生貸款在內的債務負擔加重，讓嬰兒潮之後的人到了退休年紀，能擁有自己房屋的人將少於上一代人。
房子供過於求的可能後果
房子供過於求的後果，影響的不只是房地產市場。在佛羅里達州、亞利桑那州和內華達州等供需嚴重不匹配的地區，當地還將面臨財務困境。隨著人口的減少，空置房屋的增多，稅收也將相應減少。當地的道路交通、甚至警員配置這些關鍵性服務所依賴的資金又會隨之減少。而建築業也會由此衰退，進一步影響當地經濟。
根據Zillow數據，在俄亥俄州揚斯敦和聖路易斯這樣的地方，房價已經停滯不前。老人們去世了，卻沒有年輕人來填補空缺。
不過，堪薩斯城聯邦儲備銀行的資深經濟學家喬丹·拉帕波特倒是很有信心。他相信，美國中西部那些生活成本低的城市終將吸引千禧一代來填滿嬰兒潮留下的空房，因為沿海大城市已經貴到難以負擔了。因此，那些設施完備的城市、有生產力的城市大可不用擔心。而那些年輕人不願搬去的小城鎮和郊區則會“面臨嚴重的掙扎”，房價將無限期走低。
也有一些人認為，不用擔心會出現2008年金融危機時期那種大規模的“房地產泡沫破裂”。因為嬰兒潮一代去世帶來的這一波空房，其投入市場的速度會慢一點，也就給市場留下了消化的時間。
退休社區尚需“變身”
更有可能出現的情況是，圍繞老年人設計建造的退休社區將自行轉化。那些原本價格昂貴的高端退休社區，會成為收入更少的退休人群可負擔的選擇。或者，其中一些退休社區可取消對於入住者的年紀限制，增加學校、遊樂場等設施，由此吸引那些需要可負擔住房的X世代或千禧一代。
“這些地方將會出現一種新常態，那就是它們都將變得更便宜。”伊西·羅意姆最近從Zillow離職，創立了自己的諮詢公司。
房地產開發商們現在也注意到了人口變遷問題，並開始調整策略。開發商鮑勃·弗萊厄蒂稱，他重新配置了自己在鳳凰城的社區建造計劃，以適應如今的人口變遷。他原計劃只建造獨棟小平房，現在改成了售價30萬美元到100萬美元之間，有多種價位、多種戶型可選的房子，以滿足不同人群需求。
如今的“太陽城” 圖據：華爾街日報
當然，達成退休社區轉化也不是那麼容易的事。太陽城當地的房產諮詢師吉姆·貝爾佛爾稱，改造太陽城以適應年輕住戶的需求，“這是個挑戰。可以預見的是，這裡的房屋市場價在數年內會持續疲軟。”
不過，太陽城的娛樂中心現在有Wi-Fi了。業主協會的市場推廣經理也開始在推特和Instagram等社交媒體上發佈社區圖片。“不過，我們不會建攀巖牆的。”太陽城娛樂中心市場傳訊協調員喬斯林·希金斯稱，還是需要平衡取捨，畢竟，潛在買家現在想做什麼，到了八十歲想做什麼，還是不一樣的。
紅星新聞記者 王雅林 林容 編譯
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