“一年核心城市住房增值率，要遠低於同期物價上漲率和存貸款利率。”
昨日，中國社會科學院財經戰略研究院發佈的《2019中國房地產大數據報告》顯示了上述內容。報告認為，始於2015年底的本輪房地產景氣週期趨於尾聲。要保持調控政策的延續性與穩定性，避免出臺刺激購房政策增加市場風險。
此外，《報告》對城市房價進行了預警預報。北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海等城市在三個月內有一般下跌的預警預報。
2019住房市場運行動態
1.核心城市房價由較快回升到止漲趨穩，
二手住房成交量衝高回落
2019年，核心城市房價經歷了由回升到趨穩的轉變。2-4月出現被稱為“小陽春”的較快反彈；5-7月“小陽春”逐步消退，房價漲速下降。8-10月，市場進一步趨穩，房價穩中略降。10月，核心城市房價同比微漲0.3%，環比微漲0.028%。緯房核心指數顯示，近一年核心城市住房增值率，要遠低於同期物價上漲率和存貸款利率。
全國24個核心城市
一線城市4個：上海、北京、深圳、廣州；
準一線城市4個：天津、重慶、蘇州、杭州；
二線城市16個：武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、瀋陽、大連、福州、南通、東莞。
十大城市二手住房成交量指數（2017年1月成交量=100）
4.過半二線城市穩中趨漲，
部分城市繼續下跌
從近一年二線城市房價走勢看，過半二線城市穩中趨漲。上海周邊的寧波、南通、無錫，以及東北瀋陽、哈爾濱、長春等同比均有上漲，昆明、廈門房價也有回升。
二線城市緯房指數監測顯示，二線城市房價平均同比上漲1.647%。其中，近一年寧波同比上漲10.41%，瀋陽同比上漲9.79%，南通同比上漲9.18%，昆明同比上漲8.20%，廈門同比上漲8.15%。成都、南昌分別同比略漲2.35%和2.32%，年度漲幅相對較小。青島、濟南、長沙、武漢房價相對低迷，其中青島同比下跌11.67%，濟南同比下跌8.89%，長沙同比下跌6.62%，武漢同比下跌3.9%。
5.三四線城市房價下跌個數增多，
部分城市房價漲速仍相對較快
2019年以來，三四線城市房價下跌個數逐漸增多。但受週期異步性、貨幣化棚改餘熱等因素的綜合影響，少部分三四線城市如臨沂、南陽、唐山、洛陽等在總體市場下滑的背景下仍然相對較快上漲，其中隱含著未來下跌的風險。
6.2019年珠三角城市群景氣度相對較低，
長三角城市群景氣度相對較高
2019年10月環渤海城市群房價同比分佈圖
7.核心城市住房租金下跌，
租房市場景氣度下降
2019年10月，核心城市住房租金指數為102.74，環比下跌1.16%，同比下跌1.10%。核心城市住房租金繼9月下跌速度有所加快後，10月租金下跌速度繼續加快。
市場形勢分析
1．房地產融資政策仍然從緊，但房貸利率趨於回落
2018年底至2019年初，隨著定向降準等貨幣政策的實施，資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸的實際利率由上浮10%-15%降至基準利率水平。但防範宏觀風險仍是政策底線，“大水漫灌”的情形並沒有出現。房地產相關信貸也仍然受到嚴格的管控，房地產融資政策環境仍然從緊。2019年8月25日，央行發佈個人房貸利率新規，重啟了房貸利率的調整機制。在全球經濟存在下行壓力的條件下，貨幣環境總體仍將適度寬鬆，這意味著市場利率將處於在合理區間的下限。考慮到信貸利率有走低的趨勢，在房貸利率形成新規下，既使存在房貸利率加成機制，房貸利率中長期也將趨於下降。但在短期內，房貸利率不會有顯著變化。
2．土地市場格局或將發生重大變化，但短期不會對房地產市場構成直接衝擊
在較長時間內，集體土地無法直接進入土地市場，土地市場的城鄉二元分割特徵顯著。修改後的《土地管理法》改變了多年來只有國有土地才能入市的單一土地供應渠道，符合條件的集體土地可合法直接入市，土地市場供應格局或將發生重大變化。短期內，由於可用的集體經營性建設用地規模較為有限，城鄉土地市場並軌的嘗試尚不會對房地產市場構成直接衝擊。中長期看，雖然集體建設用地仍然不能用於房地產開發和商品房建設，但通過建設租賃性住房等渠道，集體土地入市也能對房地產市場格局產生重大影響。
3．抑制住房投資投機方向未變，但調控政策面臨邊際性寬鬆
2019年4-5月，包括佛山、蘇州、大連、南寧等10個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示，表明了政府對房價上漲的現實態度。房地產調控政策仍將總體保持延續性與穩定性。另一方面，隨著土地改革等重大制度改革的推進和全國房價穩中趨降，部分城市住房限購、限價政策有一定的邊際性調整需要。作為一項被動成為長期制度的短期行政手段，雖然住房限購政策對於抑制住房投資投機、穩定房地產市場起了積極的作用，但是也在一定程度上降低了市場效率。作為短期應急手段，一些城市的限價政策中長期效果也不明確，但對市場效率的影響卻較為顯著。
4．經濟增速下滑對房價的影響逐步顯現，房價上漲預期有所減退
經濟增速下滑使得房價上漲預期進一步減退，更多潛在購房者的房價預期轉向悲觀。在全球貿易摩擦加劇的背景下，世界經濟前景趨於複雜化，全球經濟不確定因素進一步增加。受世界經濟大環境及國內結構調整的影響，我國經濟增速也不斷下滑。由於長期房價變化與預期收入的變化緊密關聯，這將導致市場觀望情緒增強，抑制房地產投資投機。
2020重點城市市場預測
預計2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸。少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。
短期重點城市房價趨降主要原因有：
經濟增速下滑，城市化動力減弱。經濟增長是城市進從而房地產業發展的源動力。經濟增長速度下滑，將導致城市化動力減弱，並使得部分居民對房地產市場預期也發生轉變。受外部貿易摩擦和內部結構調整的影響，2019年3季度GDP同比增速降至6%。隨著經濟增長不斷趨緩，城市的人口吸引力相對降低，對住房市場的短期信心也將受到影響。短期的主流房價預期將由謹慎樂觀向有限悲觀轉變。
始於2015年底的本輪房地產景氣週期趨於尾聲。本輪房地產景氣週期，房價上漲持續時間長，總體漲幅巨大，一二三四線城市輪動特徵明顯。但自2019年以來，越來越多的三四線城市加入到房價下降的行列，表明始於2015年底的本輪房地產景氣週期趨於尾聲。
另一方面，儘管經濟增速下滑，但經濟增長的內生動力仍然存在，房價即使下降也仍存在一定支撐。住房調控政策基本見底，調控政策及融資條件均存在邊際性改善的可能。這些因素可能共同促成房價的軟著陸。
由於中國房地產市場區域差距大、發展極不平衡，在總體先抑後穩的背景下，不排除局部較快上漲或下跌的可能性。
分城市看：
一線房價總體先抑後穩，個別可能上漲。
二線城市漲跌並存，但大起大落可能性不大。受一線城市房價下跌的傳導及短期觀望氛圍增強的影響，二線城市房價或將以小跌為主。但部分城市發展前景較好、房價基數低、中長期房價累計漲幅相對小的城市房價仍可能上漲。
三四線城市總體下跌。部分行情啟動較慢的三四線城市，藉助於貨幣化棚改餘熱，房價也仍可能上漲。
城市房價預警預報
根據監測模型及專家評價，提出以下參考性預警預報：
淺紅色（一般上漲）預警：深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波
正紅色（較快上漲）預警：無
深紅色（大漲）預警：無
淺綠色（一般下跌）預警：北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海。
正綠色（較快下跌）預警：無
深綠色（大跌）預警：無
請排隊留言，發表你的看法！
閱讀更多 青島市房產諮詢 的文章
