今年“双11”，深圳二手住宅税费送出大礼包，普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为为普通住宅。这意味着，满两年的二手房或可免征增值税。
政策实行已经有一段时间了，深圳二手房市场究竟发生了哪些变化？市场走向又如何？站长今天就带大家一起瞧瞧。
01
二手住宅成交量涨幅明显
研究一下深圳市房地产信息平台公布的成交数据统计可以发现：政策实施后，深圳二手住宅成交量涨幅明显。深圳第46周（政策公布首周）二手住宅成交1885套，环比大幅上涨32.93%；第47周（政策公布第二周）成交2094套，环比持续上涨11.09%；随着需求的释放加之购房者逐渐回归理性，第48周成交量有所回落，成交量为1862套，环比下滑11.08%。
11月深圳二手住宅成交量同环比双双上涨，且总体涨幅明显。11月二手住宅成交8013套，环比小幅上涨11.84%，同比大幅上涨91.93%。受新版“豪宅税”影响，深圳二手住宅成交量出现“小高潮”，创下2017年8月以来的历史新高。
今年深圳楼市受粤港澳大湾区及深圳特色社会主义先进示范区利好因素带动，2019年以来成交量高于2018年，2019年1-11月份二手住宅累计成交67190套，同比去年同期上涨10.48%。在全国房地产市场总体调控政策不变的情况下，深圳潜在观望的购房者受新版“豪宅税”的刺激在短期内集中入市，带动成交量价上涨。但后期随着市场需求的释放加之购房者回归理性，成交量逐渐回归稳定。
02
业主纷纷上调房价
今年以来，深圳虽然受多重利好因素带动，房地产市场与其他城市相比要更好，但受整个房地产市场调控影响，今年来也是保持稳定运行。
从二手住宅挂牌房源涨降价房源占比来看：截止到第45周，深圳涨价房源占比一直在30%-40%之间上下波动，市场以降价出售为主。但在新版“豪宅税”实施后，业主纷纷上调房价，涨价房源占比瞬间飙升至59%，涨价房源占比高于降价房源占比。
新版“豪宅税”颁布后，200万元以下的房源调价幅度较小，200-400万元及400-600万元房源调价幅度较大，部分房源调价幅度在20-40万之间，更有部分房源调价幅度高达50万元之多，远远超过之前的挂牌价。
“豪宅税”政策调整后，对于中大户型税费减免效果最为明显，中高价位房源成交量占比扩大，低价位成交占比缩减，其中受置换需求影响，3居室户型成交占比最高，相比之前有明显扩大。
据诸葛找房数据显示：深圳300万元以内挂牌房源占比下降了9.88个百分点，主要是因为新政策出炉前仅龙岗、光明、坪山、大鹏4城区普宅标准在300万元以内，新版“豪宅税”出炉后，购房者能够承担更高价格的房子。
新政策出炉后，400-600万元挂牌房源占比扩大了2.3个百分点，600-800万元挂牌房源占比扩大了5.8个百分点。深圳房价较高，购房者购房成本较高，对于部分资金紧张的购房者来说会谨慎入市，拉长成交周期。新版“豪宅税”出台后，对于之前因购房成本较高而犹豫的购房者来说，无疑是刺激其加快入市的一声号角。
均价方面，新政实施两周后，政策对深圳楼市的刺激及政策逐渐被消化，购房者逐渐回归理性，开始审慎入市，因此二手房均价略有回调。置换需求在短期内集中释放后，深圳二手房重回刚需需求主导市场。
03
买卖双方形成一定默契
旧政策“豪宅税”是对各区域房屋总价进行划分，但与各区域实际挂牌房源平均总价对比会发现，“豪宅税”标准会远低于平均总价，这就导致了购房者购买较高价格的房屋就需要多出几万到几十万的“豪宅税”，对于购房者来说成本及压力巨大。
通过对诸葛找房数据研究中心深圳各区域挂牌数据分析可知：新“豪宅税”标准下，满足“豪宅”比例的比过去大幅下滑。旧政策下各区域“豪宅”占比均超过40%，南山区“豪宅”占比高达81.77%；新政策下，各区域“豪宅”占比均不超过30%，南山区“豪宅”占比仍最高，但也仅有24.64%。
“豪宅”的比例下降了，普通购房者就不需要缴纳增值税了，理论上购房成本减少了。但现实是这样吗？
新版“豪宅税”颁布后，大部分购房者的“豪宅税”省了下来，进而纷纷入市购房。但与此同时，业主也在纷纷提价，提价幅度在几万到几十万不等。在这种情况下，部分买卖双方形成了一种默契：只要业主涨价幅度比增值税划算，那么购房者也是可以接受的。
新版“豪宅税”公布以来，各区域单套房源调价都在10万元以上。南山区涨价幅度最高，单套房源涨价幅度37万元；其次为福田区，单套房源涨价28万元；坪山区调价幅度最低，单套房源涨价12万元。
新版“豪宅税”实施后，除了带动深圳房价上涨之以外，最大的影响就是提升了购房者的购买力。以前在深圳想要买大户型或者高价房，需要缴纳几十万的税费，而税费都上交给了国家，并不能给购房者带来任何财产。现在购房者可以拿这十几万来付首付，撬动了近三倍的房产，购房者的购买力和选择性也有了更大的空间。
深圳“豪宅税”对深圳楼市影响效应很大，房价涨幅也较为明显，但按照规律，在市场调控的高压下，后期价格将趋于稳定。建议购房者理性购房，现在政策风口，业主涨价心态较为强烈，后期随着市场的趋稳，业主涨价心态会有所放松，或者那时才是购房者入市的更好时机。
而对于北京、上海等一线城市来说，虽然“豪宅税”暂时还没有调整的动静，但购房者可以参考深圳新政发布后的楼市发展轨迹，在未来政策松动时作为重要参考。
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