【導語】經過乏善可陳的三四月，五月的廣州樓市情況是好轉，還是繼續沉默？
本期的《樓市數據酷》，將繼續邀請到廣州克而瑞首席分析師肖文曉老師，用數據與大家揭開樓市真相。另外，還有粵港澳大灣區規劃對樓市影響以及深圳新房改等熱門話題……
2018年，已經過去了5個月。在廣州樓市調控沒有放鬆的情況下，普通購房者對於市場一直處於模糊的認知，從而不敢輕易出手。但數據，絕對不會說謊。
種種跡象表明，開發商放低了身段，購房者開始大膽地出手了。
從克而瑞的統計數據顯示，5月份，廣州商品住宅供應104萬㎡，環比增加70%，同比增加43%；而成交量為80萬㎡，環比增加30%，同比增加5%，供求兩項數據都是今年前5個月最高的。
“與之前的預判基本一致，沉寂了四個月的樓市，開始要行動了。”肖文曉表示。
5月24盤積極推新貨，定價謹慎去化率超7成
進入5月，開發商不再束縛手腳。
據克而瑞統計，5月廣州共有24個樓盤有開盤/加推的動作，共推出5639套新貨，環比大增55.77%，整體開盤去化率為73.04%,整體去化情況比較理想。
歷經前四個月的低迷之後，開發商的推貨態度明顯更積極。
而另一點也非常重要的，就是定價更加謹慎。“比如增城的碧桂園雲頂，之前吹風價一直在4萬左右，最後開盤均價賣3.3萬/㎡；再比如荔灣廣鋼的深振業城（折後均價4.1-4.2萬元/㎡）、黃埔區的廣州綠地城（均價2萬元/㎡）和南沙區的陽光城麗景灣（均價1.95萬元/㎡），這些樓盤的產品都不差，有的甚至是片區的標杆產品，但是定價都是非常謹慎，很有競爭力，所以開盤都獲得了熱銷。”肖文曉認為，在供應端的積極求變，讓市場更容易消化增量產品。
從區域來看，只有番禺、南沙和花都3個區成交量有所下降；而增城、黃埔代表的東部仍然是成交大區，另外6個區也都有不同程度的上漲。
話雖如此，但今年5月7186套的成交量，處於近五年來同期樓市成交量的中游位置。廣州一手住宅成交量峰值出現在2016年，為12891套，比2014年5月最低位的5809套，多了7082套。
所以，樓市整體走勢不容樂觀。
房企強弱分化加劇，全國銷售面積增速不斷下降
事實上，這樣的憂慮並非空穴來風。
“從去年開始全國的商品房銷售面積就處於增速不斷下降的狀態，到4月份同比增速已經下降到1.3%了，考慮到一二線城市調控持續高壓、而三四線城市的成交高潮有所轉弱，可能很快就會看到成交量同比下降的情況。”肖文曉解釋到。
相反，龍頭房企則表現活躍。
據克而瑞統計數據顯示，TOP100房企前5個月成交金額達到3.47萬億元，同比增長33.5%。而前三甲的萬科、恆大突破2000億，碧桂園更是破3000億。
這都得益於大房企在前幾年的土地擴張的儲備，中小房企很可能因為資金連壓力以及土地儲備下降而被陸續擠出市場。
這是行業集中化的大勢所趨。
深圳房改帶來新思路，16個熱點城市或陸續跟進
“在粵港澳大灣區規劃仍未公佈的今天，對地產行業短期利好影響難言樂觀。”肖文曉表示，要權衡9+2城市群利益是規劃遲遲未能落地的原因所在。
在種種不明朗的情況下，深圳大膽率先開展了新一輪的房屋改革措施。
據報道，未來17年深圳年均新增建設各類住房10萬套，其中人才住房、安居性住房和公共租賃住房的佔比提高到了60%。這170萬套住房，將會滿足新增的550萬流入常住人口。
市場普遍認為，人才住房和安居住房比例增加，可以更好的吸納人才和留住人才，並穩定剛需商品住宅的價格。
“這種全新的思路，一方面可以穩定剛需，另一方面則刺激高端商品住宅市場。”肖文曉表示，“因為保障和市場兩條腿走路之後，沒有住房保障的後顧之憂，商品房市場就可以理直氣壯地為居民的高層次住房需求服務，這種房子的價格肯定是不會低的。”
早在5月底，住建部已經點名了包括廣深在內的16個熱點城市要儘快出臺住房供應計劃，保障性住房的比例不低於新增供應的50%。
肖文曉認為，“深圳的做法很有可能成為其他一二線熱點城市效仿參考的樣本，併為地產行業的發展帶來全新思路。”
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