在买环汴西湖区域房子的购房者，很多都是当年
看不起汴西湖区域的。对于居住选择来说，根据你的年龄选择匹配居住的区域。如是花甲之年，首选仍在老城区，即使如新区最繁华最有生活气质的汴西湖-郑开大道核心区域，目前也只是匹配了“生态景观，城市公园，教育，商业，和规划中的医院（未营业）”。如是年轻有为，置业的目光多会倾向于新区，因为这是未来他们的工作，生活的区域。
那么投资房产，亦是如此。投资分两种，一种是在生活之上追求居住后投资的附加值，一种是追求投资最大化的收益。以汴西新区为例，买入汴西新区最好的年份是十年前。
这十年间：汴西新区在做什么？发展。发展的背后是什么？区域的质变。
质变这个词，就是投资房产背后的逻辑。
区域质变和房价的逻辑，再与区域每补齐一个生活配套的短板，房价在涨幅市场会更具备竞争力。对于一个房子而言，外部的可增涨空间通常是共性的，如交通，学校，医疗，商业，产业等5项附加值。在你新区买房的路上，所有的项目几无例外的都标注了：汴西湖，万达广场，博物馆，中意湖，市民之家，童世界等各项配套。
啥都没有的时候，房价自然便宜。建个学校房价涨，建个地铁房价涨，建个商场房价涨，建个公园房价涨，这样的房子，从投资角度讲，才是好房子。
发现一个可能质变的地段，提前布局，长持，最终收获房价上涨。
这除了需要眼光，还需要魄力。
这份魄力来源于：你对城市规划的理解和你的钱包。
如果从短期内来看，买入文旅城的价格都已站在了高岗。而从长周期来看，买入未来城的都赢在了起跑线，尤其是对于最早期东汇名城的业主来说。
这差距的背后就在于：最后的接盘侠是谁？
站在接盘侠的角度上来说，一定是和开封这座城市有关系的人。
开封是谁？它已然不是当年叱咤风云的大宋故都，也不是一省之心河南省会了。如今的它，虽然希望蓬勃发展，但已向落寞的旧贵族。
西进“傍郑州”的同时，还需要兼顾古城区的升级改造，大量的基建配套及招商项目，都会倾向于这两个区域。向西，是力保开封的持续发展。向古城，是开封未来弯道超车再现古都盛景为数不多的机会。在老城区逐步外迁的同时，人口的外溢也为新区的发展提供了最基础的条件。开封是人口流出的城市，对于开封新区而言，这确实是开封人口流入的区域，而流入人口的结构：是以新一代年轻家庭为主的群体。
那么，在城市再一次向西发展的时候，导入的核心群体是：这一代年轻人的下一代。
在我认识的几个恒大未来城的业主里，他们有几个共同特征：孩子（或孙子）还在上学/居住需求不迫切等。这就是他们坚信规划且敢对赌规划的基础条件。
对于他们而言，房子的涨跌和收益，都是十年之后的事。再给开封自贸区十年光景，尤其是对于郑开大道区域而言，你还相信它会是一片荒芜吗？你在荒芜中看到十年之后的繁华，需要的是眼光，更重要的是信心与魄力。
那么，这一区域最终的接盘侠是谁？家庭资产的继承者。
*恒大未来城 规划图
这种投资收益，是提前为了下一代或下下一代提前购置好家庭资产包。这就是为什么一部分购房者，不惧期房，不惧区域仍处在发展中。在运粮河组团这个区域，寄希望于投资文旅所带来的二手交易的附加值，最终由城市的房价天花板、区域供需及人口有关。上海迪士尼最值钱的地方：不在于迪士尼，而在于上海。
买入区域原始股，并且最终受益，一定是在理解城市发展方向之上的。
买入汴西湖，五年翻番的神话，不足以支撑开封目前规划建湖的区域也能实现同样的增长。其一在于，汴西湖房价翻番的神话，和房地产的发展息息相关，也和2016-2017年全国性涨幅有关。其二在于，大房企进驻开封，在非西湖区域，把房价推向高峰的同时，核心的西湖区域为什么不涨？即使都是早些年布局的本土开发商。其三在于，当年买入汴西湖的，刚需不在少数，你让他们卖了集英街，再卖环汴西湖区域，与集英街二手房交易差不多同样的房价，但生活配套远不及集英街，为什么买？
大势，供需，区域红利，三点支撑造就了汴西湖的神话。
但即使如此，这个神话的获益者，并未有太多的人。
发展中的区域，不是靠挖个几百亩的湖就能实现房价翻番的，如果开发商坚信不疑，为什么不与购房者签个对赌协议？
对于开封东区而言，开封市汴东产业集聚区BD0201街坊控制性详细规划批前规划。
项目地点：北临新营路，南临汴京路，西临东平路，东临东顺路
用地性质：二类居住用地，公园绿地，中小学用地，商业商务用地。
外围现状情况：规划地块东侧为迪尔工业园，赵氏乳业有限公司，开联机械分厂，南侧为边村，西侧为李长庄，北侧为东郊中学，东信公馆，规划地块周边的东平路，东安路和翡翠街还未修通。
内部现状情况：规划地块内东南部为郊区城东预制厂，西北侧为李长庄，地块内部大部分为农林用地。
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