城北仁和似乎從未像現在這樣，受到業界關注。
最近一個多月，杭州掀起了一輪城市近郊推地潮，結果熱度差異巨大。
4月24日，臨安城區推出多宗宅地，錦南宅地，1宗無人報價，另1宗僅溢價0.22%；錦北宅地僅溢價9.33%，較地王苕溪壹號，大跌17.4%。
4月28日，富陽銀湖推地，僅2家房企爭奪，最終溢價低至0.13%。
5月24日，臨平新城推地，成交樓面價18380元/㎡，較2個月前，跌了658元/㎡。
還有附近的超山，5月25日推出2宗商住地，最低成交價9104元/㎡，比前期11191元/㎡的紀錄，大跌17%。
但仁和畫風，截然相反，房企拿地熱情極為高漲。
5月25日當天，陽光城經過3小時激戰，以封頂9895元/㎡競得仁和宅地，自持高達16%。值得一提的是，該地塊還有不低於5%的配建公租房。
為什麼其他近郊板塊地價紛紛下跌，5年未推地的仁和，一出手就這麼激烈？
仔細研究仁和發展規劃，你會發現，一切都不是偶然。
PART 1
如果不是“城東智造大走廊”的宏大規劃，仁和先進智造業基地的產業優勢，或許仍鮮有人知。
不過，一些行業的頭部企業，早已在這片規劃面積56.97平方公里的土地上謀篇佈局。
隨著5月28日，總投資60億的阿里巴巴浙江雲數據中心正式摘地，仁和基地的“阿里系”企業，已經增至兩家。此前，同屬阿里的菜鳥物流，早已進駐仁和。
摩根士丹利、杭州比亞迪汽車、安博物流、聯東U谷等業內Top級企業，也都已在這裡安家落戶。主攻新能源汽車、高端裝備的“智能製造”，是仁和基地的關鍵詞。
據統計，目前仁和基地境內擁有上市企業1家，新三板企業3家。對一個此前一直默默無聞的產業聚集區來說，這個數字已相當亮眼。
智能化的菜鳥物流
由於同處城東智造大走廊，大江東產業聚集區通常會被拿來與仁和比較。
從規模來看，大江東規劃面積高達427平方公里，幾乎是仁和的7.5倍。但在產業鏈條上，兩者卻各有勝場。
比如大江東更注重製造環節，以大規模車間量產為主。仁和則更加“小而精”，主攻從技術研發到製造應用的轉接，單位產值更高。
為什麼會形成這樣的分野呢？
或許可以用“地理決定論”來解釋。在製造業，研發和生產是兩個相對獨立環節。技術含量更高的研發團隊，因為信息溝通需求，通常在市區辦公。
這就決定了與市中心更近的仁和，更容易成為“最強大腦”的孵化器，因為研發人員的交通成本低太多了啊！
城東智造大走廊區位
獨特的產業定位，使仁和基地人群構成更為豐富。除了高級藍領，還有更多技術研發人才。並在可見的未來，仁和的吸附力還有顯著提升空間。
首先，中心區產業空間已近飽和的未來科技城，與仁和基地達成了戰略合作。將來，在未來科技成長孵化的項目，可以無縫轉移到仁和基地，尋找更廣闊的發展空間。
目前，未來科技城已向仁和推薦了20餘個項目。
其次，在仁和基地的規劃裡，未來三年，還有1500畝產業空間可用於引入產業，將引入2-3萬高端人口。
據說，今年仁和還將出讓一宗人才租賃用地。在未來人才競爭中，仁和無疑是塊不能忽視的“海綿”。
PART 2
發展產業的同時，仁和並未忽略對生態環境的維護。
根據規劃，它將打造差異化發展的三大空間板塊，形成“北工、南城、東綠色”的發展格局。這一理念，其實與最早提出“智能製造”的德國產業小鎮極為相似。
據統計，德國70%人口，在小城鎮就業。以慕尼黑旁的英戈爾斯塔特小鎮為例，總人口只有12萬，但卻是奧迪全球總部和歐洲工廠所在。
雖然是廠區，但奧迪卻把對環境的影響降至最低。
英戈爾斯塔特小鎮的奧迪總部
比如通過天然氣產生電力、所有肥料都會被循環利用。整個小鎮到處都是低伏的歐式住宅，在藍天白雲的映襯下，恍如童話世界。
仁和所要打造的，也是這樣的“三生融合”之城。
由於緊鄰運河，仁和本就是典型的江南水鄉，境內水道如巷、河汊如網，還有有餘杭區最大的淡水湖泊三白潭。這一優勢，還將被仁和繼續強化。
首先，是獐山港兩側綠化景觀提升工程。這條近3公里長的水岸中軸，將有遊步道、驛站、花海等休閒功能。
仁和先進製造業基地規劃圖
其次，是東苕溪生態呼吸帶景觀系統工程，總長度約2.5公里，寬度達200-500米。未來，兩條景觀長廊將形成閉環，將仁和基地核心區環繞其中。
按照計劃，兩大景觀工程，加上仁良路、仁康路等道路工程，擬於今明兩年實施，總投資約7個億。
生活必須的商業配套，也將迎來大幅提升。根據計劃，2018年仁和將實行獐山老集鎮提升改造工程，完成966畝用地、800多戶農戶徵遷工作。
未來，獐山老集鎮將打造成集商業、會務等功能於一體的生活配套服務中心。
PART 3
作為近郊板塊，仁和的位置並不遠。
若以武林廣場為核心，畫一個半徑20公里的圓，你會發現，仁和與超山、東湖、下沙沿江、新街、義橋、老餘杭、瓶窯等板塊位置，基本相當。
但在距離感上，仁和卻是當中最近之一。
從城北出發，經上塘高架穿過南莊兜樞紐，沿著高速開不到7公里，就能到仁和出口。
仁和先進製造業基地區位示意圖
即便不走高速，也有南北向的仁和大道，可以選擇。未來，這條大道還將與杭行路等主城區北延道路對接，使其南北貫通，進一步縮短心理距離。
經板塊內東西向的東西大道、疏港大道，還可以連接臨平與良渚。
當然，這裡也少不了地鐵。
根據地鐵三期規劃，預計2022年通車的地鐵10線，從浙大玉泉出發，一路向北，途徑城西、申花、萬達、勾莊，最終進入仁和，並與規劃中的杭德輕軌無縫連接。
杭州中環示意圖
此外，規劃中的杭州“中環”，也將經過仁和。
這條設計時速80-100公里/小時的快速路，全長約178公里，將一路串聯火車東站、蕭山機場、杭州西站等重要交通樞紐。
而近年來，隨著良渚、勾莊等板塊的快速發展，城市自然延伸的步伐，正在不斷加速。
加上仁和的成長，雙方的融合，只是時間問題。
PART 4
既有強勁產業，又有豐富配套、便捷交通，仁和就像是金庸小說中的武林高手，一直在勤修內功。
所以，當時隔5年之後，仁和首度推地，獲得房企青睞，完全是情理之中的事。
而且，這個封頂地價，仍然非常划算。
首先，對比相等距離的超山、東湖、義橋、新街、瓶窯等板塊，仁和是僅有的地價尚未破萬板塊 。
其次，因板塊長期未有新盤加入，加上城北需求的外溢，仁和的商品房市場，已處於供小於求的矛盾階段。當地二手房掛價，基本在1萬8-2萬之間。
仁和航拍實景圖
在證券市場上，有一個術語，叫做板塊輪動。
它指的是，在牛市主升段，市場上的概念、題材層出不窮，各行業龍頭往往會大顯身手，營造出一個又一個熱點板塊。
杭州樓市，就好比牛市，仁和則是其中一隻板塊龍頭股。當其他板塊風生水起之時，仁和的爆發只是時間問題，而這個最佳爆點，就是土地。
根據計劃，未來仁和還有不少土地可供出讓。
比如，核心區配套區域內，尚有400餘畝土地可推。地塊規劃功能，除區級次中心配套服務設施外，還有商業、商務，居住等用途；另外，還有70-80畝養老配套用地，用於打造頤養小鎮。
地塊航拍實景圖
最近一次推地計劃，是在本月22日。
地塊位置非常不錯，就在仁和基地核心區。東鄰獐山港一線水景，河面寬約50米，視野十分闊朗；西側是仁和規模最大安置房仁良花苑；南側緊鄰仁和第一幼兒園東風分園。
附近還有一個42班小學在建，並規劃了一個18班初中，教育配套相當完善。
地塊出讓面積72805㎡，容積率2.0-2.3，樓面起價7500元/㎡。封頂地價和上次一樣，仍然控制在了萬元以內，即9895元/㎡。
據說，上次鎩羽而歸的大部分房企，都有意繼續拿地。參照眼下局勢，封頂成交，毫無問題。
現在，唯一的懸念，就是自持能達到多高了。
- End -
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文 ∣ 麥格/林小北
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