用戶4548800344056
房地產開發商用1分息籌集資金，是為什麼呢？小菜認為，這個利息對上班族、房奴來說，確實非常高！但對開發商融資來說，成本不算高；對比開發商項目利潤的話，也是完全可以承受的。
第一、開發商1分息融資，究竟高不高？
1分息究竟高不高？
那得看對誰而言。對上班族和房奴來說，基準利率上浮30%，也就是6.37%都覺得太高了，難以承受；但對開發商而言，這個1分息，也就是12%年息，不算啥。
01、開發商融資案例
2014年，小菜團隊幫一家開發商做項目融資，資金方是成都的一家實業公司，最後協議確定的年利率是18%，也就是月息1.5分。
2016年，做的另外一筆開發融資，不是純借款，而是“墊資施工+保證金+流動資金借款”的半借款、半墊資模式融資，扣除建安成本後，摺合下來的年利率大概是16%（月息1分+年上浮4個點）。
02、近幾年開發商融資成本
開發商的融資成本高低，跟房企的規模、信貸政策環境和融資渠道相關。
（1）房企規模
規模越大，資金號召力越強，財務越穩健，融資成本越低。
①頭部房企
從2019年上半年財報看，頭部房企的融資成本普遍不高。
其中，恆大融資成本適中，達8.62%；泰禾集團的融資成本稍微高一些，達到了9.3%；萬科融資成本最低，僅為6%。
②國企和央企
國企和央企雖然行業也是房地產，但更受銀行等金融機構偏愛，融資成本就更低一些，大概年化4%-6%。比如，華潤置地的融資成本僅為4.45%！
③中小房企
與央企、規模房企形成強烈對比的是中小房企，其融資成本普遍高於年化10%！前融通道成本普遍在16%-24%，後期項目融資成本普遍在12%-18%。
（2）信貸政策環境
信貸政策寬鬆，尤其是銀行開發貸寬鬆的時候，房企的融資成本普遍行情都不算高，多數在5%-7%之間，前融通道成本多數在12%-14%，甚至10%都是能做到的。
當宏觀調控加碼，地產行業信貸政策收緊後，開發商融資途徑減少，融資成本就大幅提升。比如，2019年7月，泰禾集團旗下公司對外發債，票面利率已達15%。
（3）融資渠道
小菜按照一般理解，融資成本由低到高的順序說明，可能會有特殊性影響。
①銀行
一般來說，銀行融資來的錢是最便宜的，一般在年化5%-7%。其中，國企或央企通過銀行融資的話，成本一般在年化5%左右。
②委託貸款
有高有低，全看借貸雙方的關係怎麼樣。
開發項目比較優質，工程進度順利，出借資金風險小，跟開發商關係密切的夥伴企業，自願出借閒散資金給開發商，委託銀行放貸。一般利率在7%左右，具體利率由雙方協商。
③對外發債
一般在10%-15%的樣子。
④信託
信託主要還是看市場行情、信貸政策環境和資金用途。
政策寬鬆時候，10%都可以拿到錢；政策緊的時候，可能就會年化超20%；再收緊的時候，給再高的利息都拿不到。
⑤民間資金
各種各樣的形式都有，老闆、股東、高管、員工私人借貸補充公司流動資金的都經常聽說。而民間資金的上限是年化36%，法律保護線是24%！
綜合本節分析，開發商1分息融資，主要看是什麼規模的房企在融資？還要看是在什麼時候融的資？通過什麼渠道融的？但總的來說，這個融資成本不算高，尤其對中小房企而言，更屬低成本資金。
第二、開發商融資用途
一般來說，不管是什麼規模的房企，前融通道成本都比較高，而項目融資成本又往往要低一些。
01、前融通道
在信託融資上，針對100強房企，有兩種類型的融資產品：
（1）土地保證金類
一般年化在20%-24%，且主要針對一二線城市區域，強三線的話，有時候也能做。
（2）土地出讓金類
一般年化在18%-24%，房企資質條件不理想的，比如，TOP100強以外的房企，最高融資成本上限可達30%。
02、項目融資
項目融資的話，一般在年化10%以內居多。
2019年上半年上市房企的融資成本顯示，融資成本在年化5%-10%的房企佔據絕大多數，佔比高達76.3%；其次是低於5%的，佔比21%；超過10%融資成本的是極少數，僅佔2.6%！
可見，開發商融資用途在很大程度上決定了融資成本。怎麼說呢？融資拿地或交保證金，週期會短一些，融資成本高一點，使用下來的成本也不算高。而長期使用資金的話，成本高了就受不了。
第三、開發商利潤
《財富》2019年中國企業500強數據顯示，共有55家房地產企業入圍，數量居各行業之首；全年營收同比上年增長近2成！不管是實際營收，還是淨利潤，55家房企都表現不俗，體現了頭部房企的競爭力。
其中，萬科、保利、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股、華僑城、新城控股歸屬母公司的淨利潤均超百億。
從世界範圍看，房地產業的平均利潤率在5%左右。
我們國家的房地產行業利潤率一般在10%左右，做得好的超過了20%，做得不好破產的，也不在少數，規模房企和中小房企兩極分化比較嚴重，“旱的旱死，澇的澇死”。
人民法院網的數據則顯示，2019年全國共有528家房企宣告破產。從規模上看，這些破產房企多以三四線城市的中小房企為主。
從理論上說，1分息是開發商能承受的合理融資成本，尤其是中小房企。當然，對規模房企來說，高人多，路子多，有更便宜的資金肯定會用便宜的。
綜合全文看，如果是前融通道融資，1分息的融資成本是正常的市場行情；若是項目融資的話，也要看是什麼規模的房企融資？在什麼時候融資？通過什麼渠道融資？對中小房企而言，就算是項目融資，在政策緊張的時候，這個1分息也是比較低的。
結合房地產行業利潤看，即便是這麼高的融資成本，房地產業依然能保持10%左右的利潤，確實還是操盤有方！大家也沒必要為他們擔心，市場行為嘛，存在就是合理。
房壇法菜
房地產開發公司自2012年後，銀行對房地產開發項目縮減貸款規模後，房地產開發公司無論是上市公司還是股份制有限公司都在在借年化12%左右的利息，也就是一分錢的利息。
這個一分錢利息在房地產開發項目是完全可以承受的，關鍵在於房地產開發項目的城市、位置、產品規劃佈局、市場定價、產品定位決定利潤。
一分錢的利息通常在開發項目中利潤佔7%左右的成本，如果開發項目的利潤在25%-30左右的項目，除去利息還有18%-23%之間的利潤，房地產開發公司還是可以接受的。
特別是一級房地產開發公司定位就不同了，他為了保住一級開發資質，它能確保10%以上的利潤。他就不斷地在全國各地尋找開發項目。以確保一年中的開發總量。確保一級開發資質不降級。
還有一級開發公司，還要社保一年的收支比例，在銀行中它可以監控他的資金流水。他也可以在銀行中，因為他的資金流水大還可以有相應的配額貸款。降低他的資金成本。
AWZG愛我中國
目的只有一個：活下去。這是萬科喊出的口號。
自從“房住不炒”提出來以後，房地產開發公司就進入了大吃小，強吃弱的時代。現在房地產的開發建設模式已經從以前只要有啟動資金拿到地，再通過銀行進行開發貸款獲得建設資金，等出正負零以後，再通過預售進行資金回籠的這一條資金鍊條已經行不通了。因為：
1、銀行現在不再批開發貸，這對房地產開發公司的自有資金實力提出了很高的要求；
2、商品房預售資金現在是政府專款賬戶管理，並不是直接打到開發商賬戶上，而是根據開發進度逐批撥付給開發商。這相當於拉長了開發商的資金鍊，同時也是政府為了避免出現拖欠農民工工資和樓盤爛尾等情況的一個重要保障措施。
所以，目前的開發建設模式下，對開發商的自身實力提出了更高的要求，那些資金實力弱的以後的生存困境會更大。君不見，現在全國已經有多家房地產開發公司進入了破產程序或被兼併收購。
你所提的開發商高息籌資，存在很大的風險：
1、如果是開發商資金短缺，那麼高息攬儲只會加劇它的資金壓力，要充分考慮風險。可以通過它的資金實力、開發規模、市場口碑等進行主觀判斷，還有很重要的一點就是要通盤考慮他所開發樓盤的位置、價格、區位、銷售等情況進行客觀的綜合判斷。
2、最大的風險就是：在中國除了銀行等金融機構，其他任何機構是不允許高息攬儲的。這點務必高度重視。
以上解答，從房地產開發建設的資金模式到高息攬儲的風險提示做了全面解答，希望能夠引起你重視風險意識，也希望能幫你解決問題。
波段作手
一、國家禁止銀行貸款，明令貸款不能流向房地產，所以銀行的8-9%低息貸款，房產商拿不到。就算通過各種方法拿到，成本也在12-15%之間。
二、股市融資風險大，部分企業用股權做抵押，但是金融機構只要上市房企股權抵押。而房企資金鍊和銷售形式不好，一旦股價跌破保底價格，金融機構就會斬倉，房企就失去股票股權和公司控股能力。具體我說的不太明白，大家可以自行搜索百度。
三、融資借款:開發商借款融資金額高，一般土地又不能分拆，想找到資金實力強的資金方非常難，融資成本可能會在15%左右 加上中介費會達到18-20%的成本。
以上，可以推論出，1分利息並不高，開發商完全可以接受。
單身騎士團
因為開發商比較缺錢，而從銀行貸款比較難，所以另闢蹊徑，但這樣你得小心謹慎，像這種集完資還不上的有不少呢。像我們這去年鬧的卓達集團，就是因為集資建房，最後堵不上窟窿了，只好投案自首了，關鍵公司老闆投案自首破產了，下邊老百姓可就慘了，除了投錢的還有就是買房的，投錢集資的錢不好要回來，買了卓達房子的因為沒下本讓法院給封了，不讓辦本交易，所以吧投資需謹慎，集資風險大呀。
沐沐一家子
房地產黃金期已過面臨拐點，房地產大吃小已成為事實，國家政策資金不支持直接流入房地產，所以開發商面向社會融資，房地資金鍊斷裂爛尾樓也不在少數，百姓資金一分利借給開發商還是很大有風險。
196876937190
房地產商以1分利息籌集資金，其主要目的是為了開工項目按期開工建設和按期完工，防止由於資金鍊接連不上而影響工程進度和履約能力，並由此造成更大的損失。同時，1分利息也不是太高，應該在成本和利潤可以承受的範圍。只要市場銷售好，快建快銷，利息比同期銀行高一點也是可以賺錢的。
思之遠方
在這個時期就說明他們缺錢了，有貸款急需還，假如一個不能按期還，那後面的債主都會上門討債，防止破產，也就是牆倒眾人推了。但是這個利息風險很大，要是後面資金跟不上，更加快了破產。估計也就是賭一把了的原因了。
52766149364
房地產業是精算行業，一切行為都為了掙錢！一分也好，兩分也罷，都是為保證利益而作出的選擇，也說明這行利潤高，包括後期促銷政策等等，這些都是房地產成本的重要組成部分！
時光路上
一分的利息遠遠高過銀行貸款利率了，這充分說明要麼是房地產開發商將開發暴利樓盤，要麼是房地產開發商極度缺乏資金。
