08.12 舊樓增設電梯的所有權如何認定

前言

隨著我國步入老齡化社會，“舊樓增設電梯”已成為當今社會涉及民生的重大問題。既有住宅增設電梯在帶來便利的同時，由於增設電梯的所有權不明，容易產生一些矛盾糾紛。當糾紛訴之法院，如何依法認定增設電梯所有權的歸屬成為無法迴避之問題。

壹

增設電梯的所有權認定困難

對於認定增設電梯的所有權歸屬，實務中難以找到直接的法律依據，唯有部分地方規範性文件略有涉及，但亦無統一結論。例如，《福建省住房和城鄉建設廳關於城市既有住宅增設電梯的指導意見》中規定“增設的電梯產權歸該梯號業主共同共有。”《遼寧省住房和城鄉建設廳關於全省既有住宅加裝電梯的指導意見》中卻規定“既有住宅加裝的電梯產權歸該單元出資業主共有。”總的來說，當前關於增設電梯所有權歸屬主要有兩種不同觀點：一是認為增設電梯屬於本單元所有業主共有，另一觀點是認為只有出資業主才享有增設電梯的所有權。兩者各有理據，難分伯仲。正因此，增設電梯的所有權認定存在困難，導致因所有權不明而衍生的問題難以解決，例如未出資人是否可基於所有權無償使用電梯、增設電梯出現事故造成的侵權責任由誰承擔、增設電梯日常維護責任在誰等。

貳

增設電梯的所有權認定思路

筆者認為在解決增設電梯所有權歸屬問題時，不能“一刀切”地認定為本單元的業主共有或出資業主獨有，應結合實際情況分別討論。

1.若存在約定，應依約認定

業主依法享有共同決定權，有權約定增設電梯所有權歸屬。依據物權法第七十六條之規定，業主對於小區重大事項享有共同決定權。電梯的性質應屬於建築物的附屬設施，增設電梯事實上屬於物權法第七十六條第（六）項“改建、重建建築物及其附屬設施”事項，該事項依法由業主共同決定，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。而增設電梯所有權的認定作為增設電梯後的遺留問題，亦可由全體業主共同決定，亦應經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。

基於意思自治原則，業主的共同約定在不與法律相牴觸的情況下享有廣泛自主權。在滿足法定業主人數及建築面積比例情況下，可共同約定增設電梯由全體業主共有，亦可約定增設電梯所有權歸屬於出資業主，甚至可以約定所有權歸屬於特定的第三方，例如電梯公司、物業公司等，小區業主再通過每月繳納相應費用使用電梯。當然，當業主的共同約定侵犯業主個人合法權益時，受侵犯的業主可以依法向人民法院提起訴訟，以維護自身合法權益。

若無約定，應認定為單元業主按份共有

若業主對於增設電梯所有權並未作出共同約定，結合現有的法律規定，應將增設電梯認定為所在單元業主按份共有。理由如下：

首先，增設電梯一般修建於共有區域，應認定為所在單元全體業主共有。依據物權法第七十條之規定，業主享有建築物區分所有權，對於共有部分享有共有和共同管理的權利。增設電梯屬於建築物的附屬設施，其一般修建於所在單元樓的共有部分。若所在單元的業主並未對增設電梯的歸屬問題作出特別的共同約定，則作為附屬設施的電梯，因佔用公共區域，顯然不屬於業主的專有部分，其性質應與其所佔用的空間保持一致，故應認定為共有。

其次，增設電梯屬於業主共同決定事項，共同決定事項對全體業主具有約束力。增設電梯須由業主共同決定，並滿足法定業主人數及建築面積比例，才得以修建。由此可見，增設電梯並不是某個或某些業主個人的意志，其得以增設是本單元業主的整體意志之凝聚，其結果亦應由本單元的全體業主承擔。故，增設電梯具有公共屬性，在沒有業主特別的共同約定下，應認定為本單元業主共有。

再次，出資業主與未出資業主實際上形成了債權債務關係，符合公平原則。之所以有觀點反對增設電梯為本單元業主共有，有很大原因是認為未出資業主若對增設電梯享有共有權，其可在不出資的情況下無償使用電梯，有悖公平原則。筆者認為該想法有失偏頗。因為未出資業主對增設電梯的使用權實際上是受到限制的。增設電梯是由業主共同決定通過，對全體業主具有拘束力，全體業主都應予以共同出資修建，並共同承擔管理、維護等責任。依據物權法第七十二條之規定，未出資的業主不能以不使用增設電梯為由逃避出資、管理等責任。對於未出資的業主而言，其應出資部分事實上是由已出資業主加以墊付出資，出資業主與未出資業主形成了債權債務關係。在未出資業主未履行出資義務情況下，出資業主基於先履行抗辯權可限制或拒絕未出資業主使用增設電梯，待到未出資業主履行出資義務後方可完全享有增設電梯的使用權。並且，基於權利義務相統一原則，未出資業主享有共有權也表明其負有相應之義務。例如，當增設電梯因事故造成侵權時，未出資業主基於對電梯的共有也應承擔一定的責任。

最後，增設電梯的所有權應以單元業主按份共有為宜。依民法之理論，按份共有，是指數人按應有份額（部分）對共有財產共同享有權利和分擔義務的共有。從增設電梯的籌建、管理、處分等方面而言，單元業主對增設電梯的共有應為按份共有。例如，增設電梯的籌建是由每戶合理出資後按戶均享份額、對電梯的處分及修繕亦只需滿足法定份額便可實施、增設電梯所有權隨房屋轉讓毋須其他業主同意等。故基於此，單元業主享有的增設電梯共有權更適宜以按份共有形式存在。