面對市場種種壓力，中小房企上市之路越發波折。
近日，據香港聯交所消息，今年5月2日曾更新過一次上市申請的海倫堡，如今其上市文件再次呈現“失效”狀態。無獨有偶，今年5月23日更新過上市申請的奧山控股，第二次遞交的招股書狀態也已經顯示為“失效”。
第一財經記者注意到，海倫堡、奧山控股早在去年就向港交所遞交了上市申請，時隔一年，兩家公司都面臨同樣的命運：二度提交招股書，最後失效。
根據港交所規則，申請企業向港交所遞表時間超過6個月未獲批，其招股書就會自動呈現失效狀態。
中梁控股（02772.HK）此前曾和上述兩家公司在同一時間遭遇“失效”，不過再次交表後，很快便通過聆訊。那麼，為何海倫堡、奧山控股就不能擁有同樣的好運呢？
負債難題
奧山控股在今年6月把總部從武漢搬遷到上海虹橋，開啟了一系列和金融機構、房地產協會以及其他中小房企的合作，希望借力快速發展。
公開資料顯示，奧山控股的母公司奧山集團創始人為鄔氏兄弟，哥哥鄔劍剛22年前進入建設和裝修行業，弟弟鄔劍強隨其加入，在武漢開發了他們的首個住宅項目。目前鄔劍剛擔任奧山集團董事長，鄔劍強任聯席總裁。
根據克而瑞中國房企銷售額榜單，奧山控股今年前9個月仍未破百億，也未進入百強，僅以89億元的全口徑銷售額位列第146位。從克而瑞10月數據看，奧山控股同樣沒有進入百強。
根據招股書，奧山控股2016~2018年，其營收分別為人民幣13.12億元、15.52億元、18.91億元，三年淨利潤0.46億、1.95億、2.4億元，其中約94%的營收都來自於物業銷售。
較低規模的另一面，是較高的負債。招股書顯示，奧山控股2018年淨資產負債率高達283.1%，而2017年時更是高達568.9%。
此前，奧山控股曾挖角中梁副總裁周鳳學，擔任奧山控股聯席總裁。不過，在衝擊上市過程中，奧山控股卻更換了CFO。去年奧山首次遞交招股書前後，正榮地產（06158.HK）前CFO談銘恆被挖到奧山控股擔任負責融資的副總裁及CFO一職，今年10月，談銘恆已經離職跳槽加入祥生地產。
另外一家失效的地產商海倫堡同樣面臨負債的難題。這家發跡於華南的公司，在全國佈局方面遠勝奧山控股，不過融資方面依舊過度依賴信託融資。
克而瑞銷售排行榜數據顯示，2019年前10個月，海倫堡全口徑銷售金額約454.3億元，排名59位。
根據招股書，2016年~2018年間，在海倫堡使用的各種融資方式中，信託資管融資佔據了絕對主力，融資金額分別達到64.78億元、136.45億元、169.11億元。2018年末，其信託融資總額在同期借款總額中佔比達59.7%。
標普在2018年12月的一份評級報告提到，海倫堡逾60%的債務為信託貸款和其他非標融資，政策收緊可能會使該公司比其他同行業企業受到更大的影響。
融資成本方面，海倫堡的資金成本在業內也處於較高位置。2019年10月，海倫堡有一筆規模為3億美元的債權在新加坡證券交易所上市，利率12.875%。
上市關鍵期
從某種意義看，中小房企已經到了一個重點的選擇窗口期：要麼衝擊上市增加規模，要麼退出行業競爭。
過去一年，包括德信中國（02019.HK）、中梁控股、銀城國際(01902.HK)在內的多家房企赴港上市，不過上市初期情況並不樂觀。
2019年2月登陸港交所的德信中國，便曾出現認購不足。彼時的招股結果顯示，德信中國公開發售共有約1690.6萬股被認購，約佔可供認購股份的32%。中梁控股、銀城國際則出現了上市當日盤中破發的情況。
目前，大部分金融機構對於行業規模和上市與否均有一定要求，這讓身處夾縫的中小房企不得不謀求上市最後週期。但隨著地產黃金時代的逝去，相關調控密集出臺，資本市場對房地產行業的期待隨之減少。
據Wind數據滬深A股111家房地產企業數據，2019年第二季度地產行業平均市盈率為10.3倍，處於歷年相對較低位置；而歷史上2015年第二季度的市盈率曾到過28.91倍。
不久前，兩家搬遷總部到上海的小房企港龍地產和三巽集團同樣選擇赴港IPO。兩者均是業內名不見經傳的小房企。業績規模小，但擴張速度快，負債同樣節節攀升。
對於排在資本市場大門之前的小房企來說，上市成為一個分水嶺，不僅降低融資成本，還可以藉此引入更好的職業經理人，完善公司治理。
不過，目前資本市場對於規模較小的房企興趣並不大。在融資緊張的背景下，中小房企想要彎道超車機會幾乎已經消失。
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