5月18日，任志強作為溫州房地產行業協會六屆一次會員大會的嘉賓，以“房地產發展趨勢”作主題演講，時長達1個小時。
他認為，未來20年中國要把城市化完成率達到70%，房地產未來還有二十年的紅利期。
樓市團長（微信號：dz81230）是一位長期看漲中國樓市的人，我總是對身邊的人說：過去十年，哪怕是工薪階層，如果一邊工作，一邊買房，吃透中國城市化的紅利，今天每個人至少可以實現千萬資產。
那麼有人就會反駁了：團長，你說的是以前。世界沒有永遠上漲的資產，現在不適合投資房產了，樓價跌了。開始建立長效機制了，政府要大力建共有產權房，並且租房也能讀書。巴拉巴拉…
團長每次聽到這些，總是低頭一笑，然後慢慢地回答：對，沒有永遠上漲的資產，你說得對，但是北京的房子從30萬漲到1500萬，這是一個幾十年的財富大行情。在這套房子繼續上漲，衝擊1800萬的時候，樓市崩潰了。難道你就為了躲避一生難得一遇的樓市崩潰而錯過這幾十年的財富行情嗎？
有漲有跌才有機會，這是資產正常的交易現象。我們要做就是判斷、行動、驗證。
在樓市崩潰之前，1500萬賣掉房子不就完了？如果你連對樓市崩潰的判斷都沒有信心，那就好好待著吧，不要進場了，獲取財富總是耗費心力的。
其實樓市漲多跌少，崩潰更是極小的概率，我們投資難道不應該押寶大概率事件嗎？中國不同美國，因為沒有對沖機制，在中國你看跌樓市是賺不到錢的。如果你相信了看跌中國樓市的著名經濟家謝某忠、牛刀而沒有買房，結果樓市暴漲了，他們兩個賠你錢了嗎？
世界上的確沒有永遠上漲的資產，它總有一天會崩潰，但是“在牆倒之前跑開不就完了嘛！” 非常簡單的道理。
況且，任何一個大規模工業化的國家都伴隨著快速城市化，無論是英國、美國還是中國臺灣、香港，都經歷過這個階段。
農耕社會，是因地制宜，分散生產的，山地種樹，田地種水稻，坡地種瓜果，人群是分佈在各個村落的。
工業社會是集約生產的，大部分的人集中協作，到公司裡一起創造價值，於是就產生了巨大的居住需求，城市化進程肇始，綿延持續幾十年。
至於他說樓價跌了，不適宜投資了，更是錯誤想法。樓市團長（微信號：dz81230）2013年在香港中環商業大廈請教過一位投資界朋友：你人生最大回報的一筆投資是什麼時候？
對方喝了一口咖啡，望著窗外維港的風景，說道：在香港資本市場遭受重創的時候，我投資的回報最大。記住了，Jacky，世紀性的大行情都是跌出來的，成熟的投資者非常關注這種機會。這是你學投資的第一課。如果一項資產長期是上漲的，那麼它的偶然下跌，恰恰就是我們大量買入的機會。97年迴歸恐慌，03年沙士病毒傳播，香港資本市場大跌，我們旗下資本公司大量吃貨，購買土地、房產、優質股票。以2003年為例，沙士病毒一過，很快這些資產價格又繼續上漲，遠超先前的買入價，短短不到一年獲利頗豐。
另外，Jacky，像你在大陸投資樓市剛賺了一點錢，你認為接下來應該怎樣做？
我一臉懵逼，沒有想好，僅是說了一句：還沒想好，到底拿著錢去創業，還是買點信託理財。
對方慢慢地站起來，走到我身邊，說了一句：Jacky，在一個競爭的社會，我們很難發現一門生意確定能賺到錢的，你看看每年那麼多人做生意虧本就知道了。但是，當你發現一個門路自己確定能賺到錢，接下來不是另開一個門路，而是就著原來的門路狂做！
對啊，這就像掘井挖水，挖來挖去都找不到水，當你發現其中一個地方能夠出水，那別處都不要挖了，就在這個地方狂挖！
那幾年，樓市團長（微信號：dz81230）深受香港的資產市場教育以及身邊人的指點，香港已經經歷過樓市的完整歷程，大陸的土地批租制度也是源於香港，兩者樓市有共同之處，且兩者存在時滯，即香港樓市已發生的現象，大陸正在發生。這種投資，就像先知道對方的底牌一樣，逢開必贏。從那刻開始，團長慢慢洞察到大國的崛起秘密，毅然離開香港，返回大陸投資。
從此樓市團長就開啟了樓市投資之旅，一旦資金回籠就買，反覆操作，狂做！
回到開篇那位朋友的問題，他說樓價跌了，不能投資了。
其實樓市還有二十年的大行情。它跌了，你不買；它漲了，你又嫌貴，那你什麼時候入市？
至於那位朋友講的長效機制，共有產權房。樓市團長是這麼看的，長效機制？這個詞，其實在2005年的時候就提出了，已經說了十幾年，樓價也漲了十幾年。
另外，建共有產權房，不要錢提供給人們住。那團長就想問了：以北京為例，這些共有產權房，建在寸土寸金的四環五環，還是偏遠地段？建10萬套呢，還是20萬套？別忘了，北京的存量住房有近1500萬套以上，幾十萬的共有產權房是很小的比例，況且一年之內，也沒辦法一下子建20萬套出來。所以共有產權房根本無法撼動商品房的價格。
至於租房也能讀書，看看就好，真的要去報名，估計排隊輪候也得等五年六年，那時別人的孩子都差不多讀完小學了。
樓市團長（微信號：dz81230）暫時講到這裡，關注“樓市團長”公眾號提升樓市投資邏輯，捕捉機會。
我們下面看看任志強先生的觀點：
以下為任志強演講節選：
房地產未來還有二十年的紅利期
價格來自於需求。如果沒有需求就沒有價格。而未來20年中國要把城市化完成率達到70%。意味著什麼？
意味著，城市化建設還在加劇進行。農村人口往城市遷移，小城市人口往大城市遷移，弱城市人口往強城市人口遷移。中國人口快速流動還有20年。
流動產生需求，需求產生價值。但流動的同時也會讓市場分化，城市分化。分化後，強的城市會一直需求疊加，弱的城市需求減退，直至衰亡。
所以，中國未來的房價會一直漲，且還會存在大漲小跌的規律。
但是弱的城市一定不會漲，需求沒了還怎麼漲？如果漲也是通貨膨脹的字面意思，例如20年後小縣城工資都2萬出頭了，房價6萬有何不可？
但是，作為買房的人一定要踩到這條大漲小跌曲線的谷底，這也就是房產半投資屬性的重要之處。因為一個漲幅透支的可能就是你10多年的努力。
任志強：今年是抄底好時機
現在是買房的大好時機嗎？
我們看到1月份的時候，施工面積是負的。今年一季度漲了多少呢？漲了7.9。今年的一季度是全國平均房價歷史上漲幅最高的一年。
利用70個大中城市或者100個城市的指數，看來房價是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因為政府把銷售價格給你限制了，所以表面上看是跌了。
從有房地產以來，歷史上的一個季度計算，今年一季度是房價漲幅最高的一個季度。
哪些地方的房子萬萬不能買？
分地區看，我們看看東北地區、西部地區，他們的投資增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區已經沒有了增長能力。
東部和中部地區還維持一個增長，其中相當一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個投資領域，所以這個支撐效果還是有的。
買哪些地方的房子房價會漲？
大家都說，出臺政策以後很多人擔心房價是不是會跌了，我個人覺得，越出政策的地兒，越證明房價要漲。不漲他出政策幹嗎？他傻呀？
很多人都問我，到哪買房子？我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎？漲了才壓著，是吧？
如果那個葫蘆扔在水缸裡頭，你不按著不就往上走嗎？你按著才往下走。現在按著，葫蘆下去，水上來了。
你想想，葫蘆按下去了，水缸裡的水是不是往上走？這麼簡單的道理還用問嗎？政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。
所以各種政策加碼的時候，就形成了很多地區出現了一二手房價倒掛。
倒掛是什麼意思？二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。
這說明什麼？說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價，那你還不去炒。
任志強：擴大投資，加大商品房供應
投資下降，經濟下行。
雖然房價上升，銷售金額增長，但開發商的錢越來越少，其中重要的原因是大部分銷售的錢都用來還債了。
去年開發商的境外融資，達到388億美元，今年一季度就高達196億美元，主要是因為國內沒機會，融資困難，開發商兜裡的錢不夠了。
因此也就就沒錢去擴大投資和買地，而如果開發商投資持續下降的話，對中國GDP會產生較大的影響，一季度GDP是6.8，未來下降的趨勢可能會進一步增加，影響經濟下行。
重點城市人口流入加快
在城市發展的過程中，重點城市的城市化率，增長速度是非常快的。
很多城市為了吸引優秀人才，出臺了很多補貼政策，西安吸引人才60萬，武漢37萬，長沙20多萬，鄭州也是30多萬。
總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非常快，一年你要增加30萬人，你給他多少補貼，他也得有房子，沒房子總不行吧？所以這個城市人口變化的規律是不可打破的。
改善市場需求強勁
中國城鎮化發展很慢，農村的居民住房問題沒有解決，這一部分改善需求非常大。
第二，老齡化。年輕人結婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京，上海大概70%的房子是沒有電梯的，老人爬不動，要改善。
第三點，全國大概90%以上的樓沒有熱水，70%以上的沒有衛生間。所以改善性需求所佔的比例是越來越大的。
還有一個就是獨居需求，到現在為止大概有7000多萬獨居，我們估計五年以後，達到2億戶，其中一部分是孤寡老人的獨居，另外一部分是年輕人。
另外很多一個群體就是企業的高級管理人員，他們的工作流動性，也有第二套改善房的需求。
就我們國家目前的實際房屋總量來看，是嚴重不足的。
最後，樓市團長想說，多關注樓市，你才有機會捕捉到下一次的大行情。
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