08.28 福州2018年第五場土拍，金山限價下降8.4%，古樂路地價腰斬！

2018年8月28日，福州市國土局發佈《關於2018年第五次公開出讓國有建設用地使用權的公告》，將於9月20日出讓福州市區八幅住宅地塊。具體如下：

（1）2018-36號地塊，位於倉山區金洲南路東側，地鐵2號線金山輕軌場站出讓地，佔地面積49489㎡（約74.23畝），土地用途為商住用地，土地使用年限住宅70年、商業40年、公共交通場站50年，容積率北側3.96、南側2.6，限高北側100米、南側80米。採用“限房價、控地價、公開搖號”方式出讓。最高銷售均價（毛坯）限價30000元/㎡。

須結合地鐵站點建設配套的地下商業建築面積10000㎡（不計容），按5740元/㎡回購；地塊內建設的公交車站及辦公用房按5740元/㎡回購；地塊內按相對集中的原則安排建築面積10000㎡的商貿樓（商業），按照5838元/㎡回購。

該地塊曾於今年6月發佈出讓公告（原2018-19號地塊），原定在今年第三場土拍中出讓，此後取消出讓，本次再推出起拍價從28.36億降低到18.38億。銷售限價從32750元/㎡降低到30000元/㎡！

（2）2018-37號地塊，位於晉安區南平東路北側，磐石路西側，佔地面積49073㎡（約73.61畝），土地用途為商住用地，土地使用年限住宅70年、商業40年，容積率2.6，限高100米，起拍樓面價12446元/㎡。採用“限房價、控地價、公開搖號”方式出讓。最高銷售均價（毛坯）限價27000元/㎡。須建設安置型商品住房面積28065㎡，按照16960元/㎡均價銷售。

（3）2018-38號地塊，位於晉安區化工路以北，擁上路西側，鶴林片區M-02地塊，佔地面積26775㎡（約40.16畝），土地用途為住宅用地，土地使用年限70年，容積率2.4，限高60米，起拍樓面價11267元/㎡。須建設可建住宅建築總面積70%的安置型商品住房，按照15600元/㎡均價銷售。

（4）2018-39號地塊，位於倉山區林浦路以西，金浦舊廠房出讓地塊A，佔地面積68230㎡（約102.34畝），土地用途為住宅用地，土地使用年限70年，容積率2.0，限高50米，

起拍樓面價9893元/㎡。須建設可建住宅建築總面積70%的安置型商品住房，按照14500元/㎡均價銷售。

（5）2018-40號地塊，位於鼓樓區古樂路以東，古樂路沿線周邊舊屋區改造項目地塊一，佔地面積18529㎡（約27.79畝），土地用途為商住用地，土地使用年限住宅70年、商業40年，容積率2.7，限高80米，起拍樓面價10794元/㎡。須建設商業建築面積2000㎡，按成交樓面地價

加3400元/㎡建安綜合成本回購。

（6）2018-41號地塊，位於鼓樓區古樂路西側；古樂路沿線周邊舊屋區改造項目地塊二，佔地面積3777㎡（約5.67畝），土地用途為住宅用地，土地使用年限70年，容積率2.2，限高80米，起拍樓面價10229元/㎡。

（7）2018-42號地塊，位於鼓樓區海潮路北側，古樂路沿線周邊舊屋區改造項目地塊三，佔地面積24137㎡（約36.21畝），土地用途為商住用地，土地使用年限住宅70年、商業40年，容積率2.9，限高80米，起拍樓面價10486元/㎡。

該地塊曾於今年3月發佈出讓公告（原2018-04號地塊），原定在今年首場土拍中出讓，但由於報名人數不足取消出讓，本次再推出，安置型商品房比例從90%提高到95%，起拍價從15.9大幅下降到7.3億（腰斬過半）。按半年前15.9億的起拍價計算，當時該地塊起拍樓面價達到22715元/㎡。

（8）2018-43號地塊，位於鼓樓區海潮路南側，古樂路沿線周邊舊屋區改造項目地塊六，佔地面積4104㎡（約6.16畝），土地用途為商住用地，土地使用年限住宅70年、商業40年，容積率2.9，限高60米，起拍樓面價11679元/㎡。

古樂路舊改四地塊40、41、42、43號須建設可建住宅建築總面積95%的安置型商品住房，按照19300元/㎡均價銷售。

以上八幅地塊建設的商品房（安置型商品房除外）開工後1年內要取得預售許可證，一次性全部公開對外銷售。市政府有權對本次出讓商品住宅的預售及銷售價格進行限制，競買申請人在提交競買申請時應出具接受上述要求的承諾函。

教授點評：

結合當前土地市場轉涼的趨勢，本次土拍集中推出市區優質地塊，下半年以來福州明顯加快供地節奏，力求確保完成今年供地計劃和土拍收入。從金山和古樂路兩幅此前取消出讓的地塊再推出，可以明顯看出，起拍地價和房價限價均下降，有關部門對於房價的預期也有所下調。