一张新公示的预售证，让许多人倒吸一口凉气！
坐标下沙大学城北，板块断供一年后，终于又有182套洋房上市，均价27170元/㎡。一次性付款的客户，验资存款金额为225万元。今天一早，登记结果公示，337组家庭进行意向登记，中签率约54%。
这位置，曾是公认的“刚需圣地”，都快到海宁了。而一年前，板块内最后一批高层房源均价才13000元/㎡左右。
就这2万7，还是限价的结果。再往东几百米，海宁界的高层新房也卖到了毛坯2万4。一点没给刚需喘息的空间。
打破近一年的“空窗”后，价格之所以能突破，一是因为地价涨了；二是因为物业类型不一样。
但这也印证了大学城北板块价值的提升，随着杭州“城东智造大走廊”的建设，大学城北板块价值逐渐苏醒，如今，更是吸引了众多世界500强企业的入驻。
而在“融杭”效应下，紧挨大学城北的海宁也积极建立联通的快速交通网络。杭海城际铁路、“智轨”的规划，使得众多购房者的目光也聚焦在这里。
当年被低估的板块，如今是否还有刚需的容身之处，趁着“城北第一摇”的热度，我立即前往大学城北，一探究竟。
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STOP 1 金地宋都·都会钱塘
第一站即是金地宋都·都会钱塘。
冒着酷暑，一早便从下沙江滨出发，开车约莫10分钟，便抵达目的地。
金地宋都·都会钱塘位于水云街与文淙北路交叉口，抵达项目时可见，施工正有序进行，工人迎着高温作业，现场楼幢已建了数层有余。
售楼处位于水云街东侧，与水云和达城仅一路之隔，所在之处后期规划为项目自带商业综合体。
当日，由于意向登记即将结束，售楼处前来咨询购房者并不多，置业顾问忙着微信解答客户登记时面临的疑问。
项目以文淙北路为分界线，分为东西两个区块，项目首开房源位于1、2、3、4、6号楼 ，共182 套房源，均为6-7层的洋房，一梯两户。
首开户型建筑面积约89㎡，三房两厅两卫，均价27170元/㎡，含3500元/㎡精装标准。
置身样板间，中规中矩的方正户型给人一定的舒适度，朝北的两房大小相当，卫生间采用三折化妆镜，打开即是收纳空间。
客厅带阳台，开间约3.7米，稍微有些介意的是，阳台不仅有裸露的水管，设备平台也有些粗糙。视觉上显得有些逼仄。
交通配套来看，项目紧邻德胜快速路，自驾党不愁。距项目最近的地铁站为文海南路站，约2公里，据了解，后期规划有轻轨接入。
相比下沙其他项目，居住舒适度较高。项目自身容积率2.4，北面规划市政公园，再加上毗邻钱塘江，以及海宁九桥高尔夫球场的加持，环境加分。
此外，都会钱塘还是下沙唯一一个自带商业综合体的项目，除去自身3万㎡的商业体量，紧挨着的和达城8月即将投入运营。
加之，大学城北范围内还规划有一所中学、两所小学、五所幼儿园，项目北面即是大学城北幼儿园，如今正在建设中。
交通、商业、教育等配套来看，都会钱塘的优势不容小觑，周边小区如宋都·东郡国际、中国铁建·保利像素、丰隆·百翘香江等二手房挂价约在30000-33000元/㎡，27170元/㎡的价格似乎也可以理解了。
STOP 2 龙湖大学城北地块
第二站即是紧邻都会钱塘的龙湖大学城北地块，即杭政储出[2017]80号宅地。
地块东至文淙北路，南至规划绿化，西至千帆路，北至凌云街。出让面积69548㎡，容积率2.3，建筑面积159960.4㎡，起价155610万元，起始楼面价9728元/㎡。
今年1月，龙湖以上限263610万元竞得该地块，楼面价为16480元/㎡，自持20%。
回想2017年8月14日，金地在大学城北竞得的两宗地块，分别是13369元/㎡，自持23%，容积率2.4；9644元/㎡，持41%，容积率2.6。
此宗地体量更大，容积率更低，上限楼面价也高于金地2个项目。
目前，地块周边已建起围墙，地面处于初步施工阶段，还未有明显的动作。
据悉，龙湖大学城北地块刷新了下沙土拍历史，其原因大概有三：
1、新房断供，板块内购房需求靠二手房支撑。
2、地理位置优越，大学城北南靠大学城，东临钱塘江，北接海宁，是下沙的东北门户，可见其板块价值。
3、配套成熟，奥特莱斯、宝龙城市广场开业多年，启源幼儿园、启源小学目前已建成，启源中学预计今年可投入使用，此外项目周边还有规划建设的大学城北幼儿园、大学城北小学等，教育资源丰富。
该地块规划尚未公示，不过从断供9个月，新房入市即27000+的节奏看来，龙湖项目的价格也不会太刚需。
STOP 3 华景川万科·潮起东方
顶着正午的烈日，我立即前往第三站——位于海宁的华景川万科·潮起东方。
项目位于百联奥特莱斯对面，启潮路春石路交叉口，案名也跟区位相呼应，让我印象比较深刻。
据了解，万科在海宁连落两子，位于奥特莱斯东面的城市之光于今年1月首开，目前全部售罄。而潮起东方也于今年6月首开，1号楼270套房源全部售罄。
项目已于7月28日加推3号楼，200多套房源，户型建筑面积约84㎡、89㎡，三房一卫和三房两卫，均价约21500元/㎡，含2500元/㎡精装标准。
项目总体量1409套，其中高层1339户，由6幢高层、20幢排屋构成。容积率2.2，绿化率30%。而此次开盘的3号楼由两个单元组成，各单元均为两梯四户。
从项目出发，沿启潮路向南2公里即可上德胜快速路，前往杭州东西方向十分方便。 最近的地铁站为3.5公里左右的文海南路站，未来也是地铁1号线和地铁8号线的换乘站。
样板间卫生间也是采用三折的收纳镜柜，充分利用空间，智能系统与西雅图类似，电动外遮阳、智能门锁、一键断电等功能，也比较适合年轻人居住。
在细节方面，潮起东方做得还是不错的，例如卧室门墙角安有小夜灯，以防起夜撞伤；厨房凉霸也在交付标准，夏天做饭不用汗流浃背了。
最大的不利因素是东侧50米的农科院，奥特莱斯附近居民深受异味困扰，但今年奥特莱斯已经将此地块拿下，后期将作为三期扩建所在。
目前基本已经确定，农科院今年9月将搬迁。到项目2020年年底交房，应该不会有影响。
未来，奥特莱斯三期还可能建成“杭嘉中心”，印证了这里得天独厚的区位优势。
置业小姐姐告诉我，来海宁买房的杭州人不下少数，多是因为购房门槛低，无需摇号。况且，这里比起杭州主城区，还是有一定的价格优势。
除此之外，意向客户年轻人居多，许多下沙大学城的学生，毕业后便选择了在就近的海宁买房。
STOP 4 聚东·德胜府
穿过奥特莱斯，即为聚东·德胜府，当日，售楼处聚满了人，看惯杭州各大售楼处空荡荡的情景，我不由得一愣。
目前，项目已于27日开盘，并在一天内基本售罄。
项目位于奥特莱斯东侧，安澜路与春汇路交汇处，与杭州下沙一路之隔，3公里可达下沙枢纽德胜快速路，13公里左右可达萧山机场。
公共交通目前主要依靠385、868路公交车，距最近的地铁站文海南路站约3.8公里。
商业配套主要依托百联奥特莱斯，目前奥特莱斯二期在建，三期也在规划中。
项目首开4号楼、8号楼，户型建筑面积约84-99㎡，共172套房源。容积率2.5，绿城物业，交房时间为2020年8月。
外立面为干挂石材+真石漆，米白色系，小区体量不大，共712户，两梯两户。84、92㎡户型方正，91、99㎡为边套，两开间朝南，三面采光。
此次开盘均价约18900-19800元/㎡，毛坯交付。虽说精装收费“水深”，许多购房者偏向于购买毛坯房，但即使不怕装修麻烦，毛坯交付也有一个缺点：
你永远也不知道你的邻居什么时候准备入住装修。
据了解，紧挨着德胜府的小区如润和橙园二手房挂价约在21000-23000元/㎡。
在与周边中介的聊天中得知，海宁的二手房市场一直不太景气，更多的购房者选择海宁是因为杭州限购或是预算不足，然而常有房东挂价25000元/㎡以上。
“这是诚心卖房吗？！”中介小哥哥忍不住抱怨。
也正是这样，海宁购房者更偏向于购买新房，也能解释德胜府和潮起东方售楼处即使在工作日也访客众多了。
STOP 5 绿城华景川·之江明月
从德胜府出来正好碰上暴风雨，还夹杂着豆大冰雹。说变天就变天，狂风大作让我着实感受了一把建设中的海宁粉尘有多大。
一场大雨过后，路面积水非常深，趁着雨小了些，我立即前往绿城华景川·之江明月。
比起潮起东方和德胜府，之江明月售楼处就稍显冷清，与杭州无异了。
项目位于聆涛路和海河路交叉口，由6幢高层、82套合院组成，1-5号楼户型建筑面积约为89㎡、110㎡、128㎡。6号楼户型建筑面积约150㎡。目前1、2、3、5号楼已售罄。
4号楼为两梯四户，已于上个月开盘，均价约25000元/㎡，含4500元/㎡精装标准，目前只剩少量房源。
售完之后高层只剩临江的6号楼改善性房源，据称也是位置最好、单价最高的一幢， 加推时间预计在8月底、9月，极大可能是毛坯交付。
兴许是因为天气不好，置业小姐姐稍显冷淡，我只好自行参观了。
项目商业配套主要依托奥特莱斯商圈，距项目约1.8公里。而最近的文海南路地铁站约5公里。
小区容积率2.2，售楼处所在后期将作为会所和物业用房。车位配比1:0.7，相对来说略少了些。
随后参观样板间，装修风格为现代中式，89㎡为三房两厅两卫，户型方正，三开间朝南，客厅带阳台；128㎡为四房，两卧室朝南，客厅与儿童房为联通式大阳台，开间约7米，主卧带衣帽间，收纳空间足。
只是，项目所处的位置相对偏远，缺乏交通配套，即使是一线江景+绿城品质，25000元/㎡的单价，对刚需来说，还是需要踌躇再三了。
跑盘结语
天气原因只得打道回府，一轮跑盘下来，有“恍若隔世”的错觉：曾经的大学城北、海宁，被称作“刚需的温馨港湾”，如今多数刚需也只能望而却步。
我的朋友小A对我说：“当年城北七八千，我嫌偏远看不上，现在20000+，我已高攀不起。“
的确，近几年来，启潮路、安澜路、之江路等路段全线贯通，海宁逐渐与下沙无缝对接。
去年，西科创、东智造的理念提出，加快了“江滨国际智造新区”的发展进程，而下沙经济开发区、海宁均被列入“大湾区”范围，享一波政策红利。
一直以来被“低估”的区块，终于迎来板块价值的飞升。
更值得一提的是，未来规划有一条“智轨”从海宁长安镇引入，途经奥特莱斯站，无缝对接地铁1号线，虽说红头文件还未下达，但也是值得期待的。
收获还不止于此。此次跑盘，在海宁，终于找回置业顾问的热情。
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文 ∣ 七喜
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