個別城市租金上漲的現象，使住房租賃市場的資本工具再度受到市場密切關注。住房租賃融資工具方面，ABS（資產支持證券）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）和抵押型的類REITs（不動產投資信託基金）是否成為企業債務融資的渠道也成為了各界的關注的焦點。
多位接受採訪的人士表示，目前中國市場的類REITs是在為公募REITs出臺預熱。未來公募REITs出臺後，公眾投資者也可以享受租金回報和物業增值所帶來的收益。另外，住房租賃只是類REITs的基礎資產之一，未來公募REITs出臺將有助於盤活各類存量經營性不動產。
北大光華REITs課題組認為，中國已經迎來“大資管”時代，但產品同質化問題依然是市場的重要問題之一。REITs作為一種高比例分紅、高收益風險比的長期投資工具，是高質量、成熟的金融產品。另外，REITs與其他金融資產關聯性低，出臺公募REITs有助於中國投資者的資產配置多元化。
類REITs意在盤活存量
“2018年7月北上廣深為代表的一線城市房租增速處於過去五年高位。從2018年房租數據來看，北京、上海、深圳、廣州的房租增速均較高。”中信證券固收團隊報告稱，北京2018年7月份房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%，廣州市2018年7月房租環比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處於過去五年間的較高水平。
過去，中國一線城市租售比普遍偏高，一度使住房租賃市場受到資金的“冷落”。近日，在季節性因素和違建拆除等多重因素影響下，租金和租售比雙雙上漲。但各界也開始關注，ABS、CMBS和抵押型REITs等資本工具，是否已成為房企和住房租賃企業債務融資和變相加槓桿的渠道？
渤海匯金證券資產管理有限公司資本市場部總經理李耀光認為，“真實出售、破產隔離”的類REITs並不是增加槓桿的做法，而是盤活存量。到期後發行人可能行使回購權，其原因在於物業價值發生了提升。
“在國內缺乏中等風險、中等收益的投資產品，目前廣大的公眾投資人亦無法享受物業增值以及租金回報帶來的收益，這也是推出公募REITs的要義所在。”李耀光進一步分析，隨著未來房地產市場長效調控機制逐漸生效，投資人一方面不再只能通過購買住宅來享受地產抗通脹效用，從而推高住宅需求和價格；另一方面公募REITs可以通過二級市場交易形成有效的公允價格。
在北大光華REITs課題組看來，出臺公募REITs有利於盤活各類存量經營性不動產，降低政府和企業的財務槓桿，化解信貸市場的期限錯配和高槓杆風險，開發和建設REITs市場是金融體系供給側改革的重要組成部分。
“中國已經迎來‘大資管’時代，但產品同質化問題依然是市場的重要問題之一。REITs作為一種高比例分紅、高收益風險比的長期投資工具，是高質量、成熟的金融產品。”北大光華REITs課題組認為，REITs與其他金融資產關聯性低，有助於中國投資者的資產配置多元化；對於國際投資者來說，中國REITs同樣也具有重要的配置價值，這對於推動中國金融體系進一步全球化，吸引外資助力中國經濟具有重要意義。
機構全力備戰
北大光華REITs課題組認為，基於現有的法律和市場環境，“公募基金+ABS”是中國實現公募REITs的首選方案。建議以《證券投資基金法》作為REITs的立法依據，採用“契約型”模式，管理模式方面採用外部管理。
課題組指出，REITs的管理模式可分為外部管理模式和內部管理模式。外部管理模式是指，REITs本身為公司、信託或基金實體，由外聘的管理人執行所有的管理職責，包括資產運營、投融資和物業管理等。
具體來說，基金持有人委託公募基金管理人來實施基金管理，基金投資於ABS證券；ABS持有人委託計劃管理人實施專項計劃的管理，專項計劃投資於私募基金；私募基金投資者委託私募基金管理人實施私募基金管理，私募基金投資於項目公司，在項目公司進行不動產資產的運營和管理。記者瞭解到，目前已經有部分公募基金也在搭建不動產管理的團隊，各類金融機構已經在為首單公募REITs積極備戰。
李耀光告訴記者，參考海外經驗，REITs在產品上市階段類似於首次公開發行（IPO）的過程，上市之後是基金管理的概念。
“成熟的公募REITs不是簡單地將一個資產證券化項目公募化。”李耀光告訴記者，公募REITs未來是要面向公眾投資者發行的，在信息披露以及盡職調查審核等方面要充分考慮保障公眾投資人的合法權益，而在上市之後，計劃管理和資產層面的工作仍需要有不動產投資和管理經驗的資管公司來承擔。
中國REITs市場如何建設？
中國基金業協會會長洪磊此前指出，我國REITs面臨基礎資產信用不獨立，無法擺脫“剛性兌付”；制度環境滯後，缺少統一的市場化運作環境；缺少綜合性行業稅制安排；資產持有成本和資金成本過高，權益型投資回報率不足等問題。
在李耀光看來，未來公募REITs試點的出臺只是第一步，建設面向公眾的成熟公募REITs市場還有很長的道路。
第一步，公募REITs試點項目出臺，在一系列試點案例的基礎之上出臺試行制度和法規；第二步，試行制度出臺試運行一段時間後，在試行制度基礎上形成正式的法規制度；第三步，在REITs正式法規形成之後，配套稅收優惠或者建立稅收中性的環境。
北大光華REITs課題組認為，從國際上REITs的產生和發展來看，稅收優惠是一個重要的驅動因素。從實踐來看，國內與REITs相關的稅收問題，主要存在於設立和持有經營環節，其稅負較重。
“我們研究了一個簡化案例，該案例假設設立時需要進行資產交易，資產增值約40%，涉及高額的增值稅、土地增值稅和所得稅，稅負合計高達物業交易價格的21%。在上述案例的假設條件下，REITs運營環節的稅務成本佔租金收入的比例約21.3%。”
北大光華REITs課題組建議，有關部門可借鑑國際經驗，充分考慮REITs的稅收中性原則，即以REITs持有並經營資產所承擔的稅負，不應大於投資者自行持有並經營資產所承擔的稅負。“這體現在創設REITs的過程中所產生的應稅行為，應適當予以稅收減免，在REITs持續經營期間的稅收應適當予以優惠。”課題組稱。
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