中央商务区的形成并非一蹴而就，当中存在关键的蜕变过程，这是决定城市商务等级强弱的分水岭。目前，全国大部分城市的商务水平仍在这条分割线上徘徊，如粤港澳大湾区“9+2”城市群里，除香港、深圳、广州的商务写字楼的发展水平在世界范围内有一定的影响力，其余城市均处于上升期或转型阶段。
另一方面，受限于区域间经济发展水平的不同，各城市商务市场发展存在较大的差异。它们需要主动接受新模式的冲击，借鉴一流城市的成功经验壮大己身，充实完善城市的功能定位。
大湾区已来，各城市的核心功能定位，将在世界级城市群的洗礼下逐渐明晰。大湾区中央商务区抢位战序幕已拉开，这是惠州升格城市等级的绝佳机遇，如何借鉴一流城市的成功经验，打好这场制胜局？
现状：中国顶级写字楼已迈入了高租金时代
2018年6月,世邦魏理仕发布了年度《全球顶级写字楼租金调查报告》。当中对比分析了全球120个主要市场的核心区顶级写字楼最高租用成本（包括租金、税金和管理服务费用）。
数据显示，香港中环连续三年位居“全球最贵写字楼市场榜单”首位，租用成本为3296美元/平方米/年（折合人民币约每月1890元/平方米）；伦敦西区、北京金融街紧随其后；香港九龙和北京CBD再次进入全球前十，分列第四至第五位；2017年位列第十位的上海浦东下跌一位至第十一位。
不难发现，中国顶级写字楼已迈入了高租金时代，且呈持续上涨的态势。全球最贵写字楼前十中，加上刚刚跌出前十的上海浦东，中国城市占据了最贵写字楼市场的半壁江山。
除此之后，报告还指出，中国内资公司扩张速度及承租能力持续攀升，可预期优质写字楼租金将保持正向成长趋势，未来短暂时间内，将是企业在核心区内寻租的最佳窗口期。
案例：北京写字楼“散售向整售”的进化之路
北京的写字楼的成功并非偶然，它的整个发展历程，浓缩了中国商务发展历史的精华，为其它城市提供了可借鉴的范本。事实上，北京商办物业发展也是一路波澜，先是2011年落地的对“商业、办公类项目管理”的政策，规定北京区域的商业、办公类项目不得以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记，对散售带来了第一次冲击。
随后，2017年“3·26”新政，要求新报建商办类项目最小分割单元不得低于500平米，写字楼的得房率一般为60%-70%，按此计算，未来入市的写字楼项目套均建筑面积至少在700平米以上，如此一来，未来写字楼的整层出售将成为常态，以往针对小面积分割的“散售“概念，也即将在北京写字楼市场成为历史。
整售之路并不好走，但却是一条充满无限机遇的康庄大道。北京最大的房地产开发商SOHO中国是整售的忠实“拥户者”，早期开发的写字楼产品以散售为主，并以此拓开了市场份额，旗下银峰SOHO（原望京SOHO），2011年首次开盘战绩赫赫，签约额达25亿！随后商办类调控新政随之而来，SOHO中国在北京的业务拓展受到了极大挑战，2012年，SOHO中国宣布由散售向持有物业运营和整售转型。
如今，SOHO中国运营也顺风顺水，通过整售整租创下的辉煌远超散售时代，当然，这对企业的综合实力有更高的要求。
2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格出售了上海SOHO海伦广场及静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目；
2015年3月，SOHO中国拿出旗下个别项目，
大力布局整售市场；2016年7月，SOHO中国将旗下SOHO世纪广场项目整售给总部位于上海的国华人寿保险股份有限公司，成交总额为32.97亿元；
2017年6月，SOHO中国以35.73亿元出售虹口SOHO。
4年间，SOHO中国出售了6个上海项目，总计金额达236亿元！
机遇：大湾区效应，惠州向顶级商务迈进
将目光聚焦到经济强劲的南中国，拥有世界级第四大湾区作为强力驱动，但除了香港保持在榜单上，其余城市均不见踪影，包括我们引以为傲的深圳、广州，一方面说明城市的消费等级仍处于追赶顶级城市的阶段，另一方面也印证了，距离顶级商务，我们还需更彻底的变革。
大湾区的到来，无疑把各城市推向了对标世界的高度，随之而来的是来自世界各地的先进理念与创新思维，惠州是主动吸收还是被动接受，将极大地影响着最终的商业形态，惠州能否提前布局，做好对标世界的准备呢？
突破点：惠州写字楼制胜局的“关键先生”
通过上述北京的案例，不难发现，从2010开始，北京已开始着手优化城市的商办领域，通过整售整租的模式提升写字的内在品格，从整体上拔高城市的商务格调。事实证明，这一系列举措是成功的。如今，北京的商务发展水平足以与世界任何一个城市“抗衡”。
如此看来，写字楼的升格之路，就是散售向整售的转型过程。事实上，惠州已有写字楼推行整层租售的模式了，荣灿•惠州中心IFC开启了惠州整层租售的创举，走在城市发展的前端，以长远的目光对标大湾区、对标世界。这一历史性创举，将成为惠州在这场大湾区城市商务领域抢位战中祭出的奇招，而荣灿•惠州中心IFC，则充当了这场制胜局的“关键先生”。
从国际经验看，租售策略决定入驻企业级别，入驻企业级别决定楼宇运营水准。荣灿•惠州中心IFC以整层租售的模式，严苛筛选进驻企业资质，提升楼宇价值级别，确保入驻企业均为行业龙头级，长期租赁，实现长效的名企磁场效应。由此，形成名企聚集的平台，持续吸引优质企业进驻，形成良性循环的优质楼宇生态。
整售的模式，来源于企业对中央商务区核心资源的追求。由于企业间对彼此的产业价值、品牌理念相互吸引、互为补充，形成资源共享、价值共鸣，实现成本最小化，利益最大化的效果。因此，同一区域内，相同品质的写字楼产品，集中式产权租金往往比散售项目高出数个档次。因此，整层购买写字楼的投资者租金回报高于散售项目持有者，且风险相对也较低、租金收益稳定、且能形成持续上扬的租金涨幅，确保城市商务价值不断提升。
荣灿•惠州中心IFC开创了惠州首个整层租售模式，已为惠州开启了对标一流城市的大门，而荣灿置业将以打造粤港澳大湾区惠州城市封面的决心，不断升格惠州的商务等级，以严苛的标准为企业、为惠州塑造一座荟萃城市精髓的文化符号。
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