第一上海證券11月26日發佈對碧桂園服務的研報，摘要如下：
物管規模持續增長：截至2019年中期，公司總合同管理面積約5.84億平（來自碧桂園約4.7億平，來自第三方約1.14億平）。拆分來看，收費面積約2.17億平（其中來自碧桂園1.72億元，來自第三方約0.44億元），預計2019年-2020年收費面積將新增不少於7000萬平、8000萬平至2.51億平及3.31億平。考慮到公司對外拓展力度的不斷加大以及儲備面積的順利轉化，新增收費面積目標完成基本無憂。此外，截至中期，公司已簽約未收費面積約3.67億平，儲備面積穩健增長並持續高於收費面積，未來收費面積可預見性的穩健增長。
新增社區增值服務模塊，業績佔比有望逐步提高：截至1H2019年，公司社區增值服務收入增80%至3.07億元，佔總收入比重逐步提升至8.7%。2019年在提供優質物業管理服務的基礎上，公司不斷豐富社區增值服務的內容，如2019年除了保留電梯廣告業務外，新增新社區傳媒服務（如社區燈箱廣告），此部分預計2020年有望實現翻倍增長；以及優化家政服務業務方式，多渠道提升家政服務毛利率。一方面考慮到公司管理規模的持續擴大，帶來增值服務的橫向增長，另外，隨著公司不斷挖掘小區生態圈的需求，深化社區增值服務的滲透，縱向拉動社區增值服務的增長。截至1H2019年，公司已管理超過230萬戶業主，“鳳凰會”註冊會員接近303萬人，項目管理超過3000個，伴隨著各項有規模的專項服務的不斷開展，社區增值服務業績佔比將逐步提升。2019-2021年業績複合增長超45%:考慮到有關高新技術企業所享受的稅收優惠（15%）將於2019年到期，有關認證可每三年申請重續。出於謹慎原則不考慮稅收優惠影響，我們按照2020-2021年公司綜合有效稅率從17%重回27%計算，預計2019-2021年公司營業收入約73億、106億、144億元，同比增長57%，44%，37%，預計歸母淨利潤約15億、22億、30億元，同比增長63%，45.4%，36%。假如高新技術的優惠稅率再次成功重續，將會在2021年成功生效，並預估於2021年5月回撥2020年稅收返還，考慮稅收優惠以及2020年的稅收返還等因素，預估2021年將增厚歸母利潤至37億，同比增長68%。綜合可見，未來2-3年內公司業績仍處於高確定性及高增長階段。上調目標價36.9港元，維持買入評級：我們認為公司目前仍然處於高速擴張期，一方面管理規模的持續擴大，帶來基礎物業業務的可預見性的高增長。另外，由管理規模擴大所帶來客戶基礎的不斷壯大，公司也不斷的挖掘小區生態圈的需求，增值服務所貢獻的業績佔比也在逐步提升。考慮到目前物管板塊正處於全面開花階段，未來公司也將進一步受惠行業整合趨勢以及規模經濟效益的逐步體現，我們上調目標價至36.9港元，對應2021年市盈率30倍（不考慮未來可能的稅收優惠以及19年稅收返還），維持買入評級。
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