第一上海证券11月26日发布对碧桂园服务的研报，摘要如下：
物管规模持续增长：截至2019年中期，公司总合同管理面积约5.84亿平（来自碧桂园约4.7亿平，来自第三方约1.14亿平）。拆分来看，收费面积约2.17亿平（其中来自碧桂园1.72亿元，来自第三方约0.44亿元），预计2019年-2020年收费面积将新增不少于7000万平、8000万平至2.51亿平及3.31亿平。考虑到公司对外拓展力度的不断加大以及储备面积的顺利转化，新增收费面积目标完成基本无忧。此外，截至中期，公司已签约未收费面积约3.67亿平，储备面积稳健增长并持续高于收费面积，未来收费面积可预见性的稳健增长。
新增社区增值服务模块，业绩占比有望逐步提高：截至1H2019年，公司社区增值服务收入增80%至3.07亿元，占总收入比重逐步提升至8.7%。2019年在提供优质物业管理服务的基础上，公司不断丰富社区增值服务的内容，如2019年除了保留电梯广告业务外，新增新社区传媒服务（如社区灯箱广告），此部分预计2020年有望实现翻倍增长；以及优化家政服务业务方式，多渠道提升家政服务毛利率。一方面考虑到公司管理规模的持续扩大，带来增值服务的横向增长，另外，随着公司不断挖掘小区生态圈的需求，深化社区增值服务的渗透，纵向拉动社区增值服务的增长。截至1H2019年，公司已管理超过230万户业主，“凤凰会”注册会员接近303万人，项目管理超过3000个，伴随着各项有规模的专项服务的不断开展，社区增值服务业绩占比将逐步提升。2019-2021年业绩复合增长超45%:考虑到有关高新技术企业所享受的税收优惠（15%）将于2019年到期，有关认证可每三年申请重续。出于谨慎原则不考虑税收优惠影响，我们按照2020-2021年公司综合有效税率从17%重回27%计算，预计2019-2021年公司营业收入约73亿、106亿、144亿元，同比增长57%，44%，37%，预计归母净利润约15亿、22亿、30亿元，同比增长63%，45.4%，36%。假如高新技术的优惠税率再次成功重续，将会在2021年成功生效，并预估于2021年5月回拨2020年税收返还，考虑税收优惠以及2020年的税收返还等因素，预估2021年将增厚归母利润至37亿，同比增长68%。综合可见，未来2-3年内公司业绩仍处于高确定性及高增长阶段。上调目标价36.9港元，维持买入评级：我们认为公司目前仍然处于高速扩张期，一方面管理规模的持续扩大，带来基础物业业务的可预见性的高增长。另外，由管理规模扩大所带来客户基础的不断壮大，公司也不断的挖掘小区生态圈的需求，增值服务所贡献的业绩占比也在逐步提升。考虑到目前物管板块正处于全面开花阶段，未来公司也将进一步受惠行业整合趋势以及规模经济效益的逐步体现，我们上调目标价至36.9港元，对应2021年市盈率30倍（不考虑未来可能的税收优惠以及19年税收返还），维持买入评级。
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