來源：深圳房地產信息網 淘房哥-文峰
一、為什麼能5年翻10倍，龍悅居四期
上個月，就聽說龍悅居四期有房出售，已有業主補地價，轉成紅本，就跟正常商品房一樣。目前陸續在辦證，63平左右的2房，二手價格在480-500萬左右，相比原購價，5年時間翻了10倍。
相信此處龍悅居四期業主心情，“感覺人生已經到過了巔峰”。
為什麼價格高？一是因為學區在深外龍華分校範圍；而且地處深圳北站附近，小區花園大，並與3個豪宅盤為臨。
今年剛滿5年，可以轉紅本，有的紅本還沒辦出來，所以在賣的房源很少，目前在售最低480萬了。看中介外網都很少房源，貝殼網上一套報價要600多萬，都是這種2房戶型。
當時還發朋友圈，好多網友也不相信，問龍悅居不是公租房嗎？
（查閱網上找的截圖，當時龍悅居四期，配售的經濟適用房）
當時2014龍悅居四期經濟適用房賣的時候，想買並不是能買到。主要是配給保障房歷史遺留，還有參戰退役、基建工程兵的住房問題。
二、龍悅居四期實探，有業主都沒錢補地價
龍悅居，大型的保障房社區，位於深圳北站旁邊，周邊環境面貌好。一共分4期，目前只有四期的少量經濟適用房，63平左右的2房，補地價，滿5年，轉成的紅本。
進小區，感覺園林是比較大，樓間距也夠寬，就是物業管理差一些，看地面一樓欄杆還有人曬被子。
5梯14戶，33層左右，梯戶配比也夠，本身都是小戶型。樓盤建設的板樓，南北通透，就是不喜歡這種一字排列的格局，像宿舍外走廊。
看了一套63平的2房，戶型使用率不高。開門進去是客廳，客廳和兩個房間都是朝東南，功能間都有，就是陽臺很小，帶的原始裝修，基本也舊了。
有辦紅本房產證的業主，63平2房，原購價才40萬不到，而且之前也可以貸款，所以也有的業主還在按揭中，但是欠款很少。
現轉成紅本、又滿5年，也不用贖樓，稅費就很少，只有一人點契稅，跟買新房一樣。
放賣的房源很少，看了2套，業主都是四五十歲的年齡，中介說有的業主並不是很有錢，好多補地價的40萬都拿不出來。
所以現在二手成交，要買家先給定金，去補地價，可以先簽合同，然後辦出紅本再二手交易。業主說辦紅本很快，只要10來天。
三、深外學區優勢，低總價門檻
深外龍華小學劃分：
目前只有3個豪宅盤（聖莫麗斯、熙園山院、水榭山），另一個就是龍悅居。目前龍悅居四期，轉的紅本房，有房、有戶口就是一類；而公租的只能算租房三類。
深外龍華小學的三個豪宅盤，總價要1300萬以上，只有龍悅居四期有2房，低門檻。
深外龍華初中劃分：
深外、玉龍、龍騰三所學校，組成的共享學區，都可以填報，樓盤也多，入學就要拼積分。按今年的錄取計劃看，一類上學是沒問題。
深外初中學區，因為是三所學校共享，樓盤較多。包括萬科金域華府、玖龍璽、星河盛世，書香門第、中航陽光星苑、匯龍苑、新彩苑。
前3個樓盤是白石龍片區不錯的盤，而且戶型贈送多，所以單價要7萬以上了。最低門檻就是書香門第上河坊的一房，總價260萬。
競品樓盤：書香門第名苑，中航陽光新苑，兩房總價在450-500萬。
這兩個樓盤，離4號線都比較近，只是深外龍華初中共享，小學是書香小學，上不了深外龍華小學，所以學位上要次於龍悅居，小區也相對舊一些。
四、綜上所述：深外龍華學區優勢，單價接近7萬
龍悅居四期，是有少部分經濟適用房，補地價，能轉紅本交易。對比原購價40萬左右，目前在售價格480萬左右，確實翻了10倍。
主要是原購價低，不過當時也不是誰都能買到，而且再加上2015年這一波普漲，然後引進深外龍華合作辦學，有學位利好因素，價格確實上漲明顯，新學校暫時還沒中考成績。
深外龍華校區，小學部只有3個豪宅盤，再加龍悅居可以報，這個學位確實是吸引力；而初中是三所學校共享，就要比積分入學了，以後不一定能上深外初中。
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