證券時報記者 吳家明
2016年，長租公寓市場風口正盛，然而經過三年多的發展，盈利難、監管施壓以及不斷出現的租賃亂象正讓這個曾經的“風口”逐漸消退。無論如何，長租公寓已經是深圳乃至全國房地產市場的重要一環，現在的生存情況如何？
2019年，深圳房地產市場走出了獨立行情，價格維持上漲勢頭，二手房市場交易升溫，租金自然也居高不下。在傳統租房週期中，春節前一般是租房淡季，很多在外工作的人都會選擇在春節前退租，深圳市場尤其明顯。不過，作為近幾年住房租賃市場的重要組成部分，最近深圳許多長租公寓開始打起了租金“價格戰”。
“公寓那邊催我最好在節前續租，這樣的話可以打9折。”在深圳福田八卦嶺片區的一家長租公寓，租客陳晨告訴記者，“打完折算下來，基本和2019年的租金相當。”
在萬科泊寓，記者瞭解到部分門店也推出了開年優惠，包括最短租期6個月起籤；簽約14個月可享1月份半價和立減2800元優惠。此外，一些品牌長租公寓甚至可以在年前簽約，年後開始算租金。而在八卦嶺的城家高級公寓，業務經理也告訴記者，年前一般是租賃淡季，現在簽約半年以上可以打租金9折優惠，春節後的優惠幅度會變小。“長租公寓也是價格接受者，而且一般來說長租公寓的價格已經比周邊由房東直接出租的房源要高，所以價格調整會更難，要考慮拿房的成本和租客的接受度。”
除了打折“促租”，記者還發現一些長租公寓做“短”。在八卦嶺的城家高級公寓，記者看到最短的租期可以是一個月，但租金相對較高，要5500元左右，相同戶型如果租期一年，月租為3800元左右。而在福田梅林片區，記者隨機諮詢了幾家位於城中村內的長租公寓。有管家表示，他們可以提供短租房，且拎包入住，洗漱用品、床品被褥也是一客一換、每天打掃。
長租公寓做“短租”的背後，似乎凸顯行業本身面臨的困境：依賴資金和高出租率。通常而言，集中式長租公寓的空置率應儘量在5%以下，分散式公寓應儘量控制在10%以下。如果高於這一標準，租賃企業盈利壓力就會加大。在一些市場人士看來，“長做短”這種“跨界”行為還會對傳統酒店行業造成影響。“現在深圳市區一般的經濟型酒店每天都要200元左右，一些長租公寓的配備和地段要好於經濟型酒店，幾天算下來要比住酒店還便宜。”在梅林一家長租公寓門前，一位前來短租的租客告訴記者。
即使2019年的最後一個月，長租公寓仍有話題性事件產生。
住建部聯合六部委發文，整頓規範住房租賃市場秩序，加強對採取“高進低出”、“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業的監管。據悉，這是首次提出“高風險”字眼，意味著接下來在融資管控上會更加嚴厲，長租公寓的金融屬性會進一步削弱。
一家互聯網長租公寓的深圳公司負責人向記者表示，公司繼續看好深圳長租公寓市場，但今年公司的重點會放在已有項目運營之上，會謹慎擴張。據悉，一些長租公寓已經階段性調整了運營策略，由之前的重開發，即所謂的“拿房”到目前的重運營。所謂拿房，目前深圳市場上常見的是存量物業的租賃改造，一般是與物業產權方籤5年到10年以上的租約，在統一改造之後再租給租客。一棟或者一個片區的改造，屬於集中式。也有分散式長租公寓，需要一戶一戶拿房。此外，一些長租公寓也有股權合作等拿房方式。
克而瑞租賃事業部的報告顯示，截至2019年底，深圳全市集中式長租公寓房源規模已經達到約8.1萬間，其中前10位品牌公寓房源數量為69337間，佔據全市總房源數量的85.6%，頭部企業依託資金充足、運營模式良好等優勢，保持良好的發展，成為長租公寓的絕對主力。目前，頭部企業中房企的種種優勢較為明顯，抗風險能力也更強，深圳市集中式長租市場格局已然初步顯現。
此外，2019年深圳市全市集中式公寓新開業門店數為142家，房源數量為24640間，但相比2018年111.21%的增長率，2019年增長率僅為19.6%，增長速度大大降低。克而瑞認為，長租公寓在“資本寒冬”下容易導致資金鍊斷裂，爆雷事件也不絕於耳，對於知名房企等資金充足的企業依然堅挺，但擴張速度明顯放緩，轉為消化內存。
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