眾32

這其實涉及兩個問題：1，上海這套房子升值空間怎樣？；2、是出租好還是把這個房子賣了放銀行裡受利息好？

這兩個問題其實歸根到底還是一個問題，也就是這套房子升值空間怎樣？畢竟中國的房子的租售比一般都不高，很少能跑贏銀行的理財產品利率的。

我們先來算算這個房子的租售比：市值400萬的房子，一年租金在7萬左右，那麼，這個房子的租售比為：7/400*100%=1.75%

應該說，這個租售比是很低的，連同期銀行存款利率都沒有跑過。銀行無風險的理財產品，除了銀行存款，還有智能存款，大額存單、國債等等。以大額存單為例，三五年期的大額存單目前利率一般為4%左右。

假設利率為4%，那麼，400萬買大額存單，一年利率為400*4%=16萬，相當於7萬的2倍還多。因此，光看租售比，這個房子出租明顯是不合適的，不能達到收益最大化。

所以，關鍵就看這個房子升值空間怎樣了？這個是決定性因素。

不知這個房子具體情況怎樣，比如地段、面積、樓層，房齡、戶型等等，只能大體上判斷一下。這個房子位於上海，上海作為一線城市，房子除了有居住功能外，還具有一定的額金融屬性，從這個意義上來說，上海的房子保值增值能力很強，當然，也要看這個房子的基本面，比如地段，戶型，房齡等等。

因此，如果這個房子基本面比較好的話，那麼後市升值空間還是挺大的，建議保留出租為好，眼光可以放遠一些，不拘泥於租金的多寡。

反之，如果這房子基本面一般，那麼，可以考慮賣出，賣出後要麼存在銀行裡做理財投資，要麼置換個基本面良好的房子。

李中東

上海有套市值400萬的房子，年租金在7萬左右。是賣了線放在銀行裡收利息呢，還是出租好？

要回答這個問題，需要從收益、增值保值等各個方面出來統一分析。

我們先來計算一下收益：

400萬放在銀行，每月利息是多少呢？現在銀行5年期存款利率最高是3%，銀行大額存單5年期最高是4.2%。

我們就按年化收益率4.2%來算。400萬每年的利息=400萬×4.2/1200=16.8萬。

16.8萬的銀行存款利息是年租金7萬的2.4倍。所以存款利息的優勢是明顯的。

再從增值保值方面來看：

隨著利率市場化改革的逐步完善，我國的利率也逐步在和國際市場接軌。未來零利率甚至負利率是有可能的，而且也不會太遙遠。

而對於房產來說，雖然當前政策不支持房產繼續升值。但隨著二胎的放開，出生率會大幅上升，房價在未來有繼續升值的基礎。同時房租隨著經濟的發展只會上升，不會下降。未來房租的收入遠遠會大於7萬。

所以從未來增值保值情況來看，房產出租的優勢是明顯的。

再從現金管理方面來分析一下：

手裡拿著400萬的現金，本金就是400萬，本金不會增長。而房產可能升值。

400萬現金，放在銀行存款，靠銀行利息顯然是不合算的，如果將來實行了負利率或者零利率，會逼著我們去投資理財。

未來理財的利率也會越來越低。如果投資資本市場的話，沒有經驗，會有損失本金的風險。

400萬現金拿在手裡，不是每個人都可以安全保住的。這個一個人德行有關係，如果德行不多的話，400萬的現金終將會失去。

房子是固定資產，除非你賣，否則不會因為生活中的各種意外而失去。比較穩妥。

總結

通過以上分析，就表面上來看，好像是銀行存款利息是房租的2.4倍，有很大的誘惑力。

但從長遠來說，房產具備升值的基礎，房租也具備上升的趨勢。而銀行存款利率卻是逐漸走低，甚至於零利率。

所以總體上來看，還是擁有房產，出租收取房租更合算一些。

南公子

這個問題的關鍵就是上海房價會不會一直上漲的問題

如果把房子比作股票，400萬的房子，租金7萬，年回報是1.75%左右，這相當於股息率。如果按照這個數值算市盈率的話，那就是1.75%的倒數，市盈率在57倍左右。這是相當高的水平了。在股市裡，這個估值，就是成長股的估值了。

但是上海的房子，明顯是一線藍籌股，根本支撐不了這樣的估值的。就算是茅臺的股票，目前也不到30倍市盈率，這已經算是歷史高位估值了。

目前市場平均市盈率就是平均理財4%的倒數，就是25倍左右。57倍肯定比平均估值高很多了。

過去兩年，上海房價還是跌的

如上圖所示，上海過去的兩年，房價是下跌的。

我在某論壇看到一個上海本地人置換房子的案例。

事情發生在去年的5月份，這個人想把普陀的房子置換到徐匯，於是掛牌賣普陀的房子，掛牌價330萬（小兩居），然後徐匯那邊下了定，結果沒想到去年下半年開始上海房價開始下跌，周邊跌的更厲害，普陀的房子降到290都出不了手，一下子降了三四十萬，而徐匯的雖然也降了，但是交了定金沒法改了，一兩個月虧了幾十萬，樓主要哭暈了。

所以那些相信上海房價永遠漲的人，也要考慮下未來作為藍籌板塊，上海房價到底能不能跑贏理財收益？

我在上海呆了十幾年，說實話，上海的吸引力根本不能和之前比較了，現在熱點是深圳，大亞灣，那邊發展的熱火朝天，反觀上海，這麼多年，真的沒啥變化，還在吃政策的老本。

所以，你還想房價像過去十年那樣漲5倍，那可真的有點困難了。

趙冰峰財經

400萬的房子是賣出吃利息好，還是出租好。這個要認真計算一下的，下面我們就來分別計算一下兩種方式10年以後的總資產。

400萬房子出租

400萬房子出租，不僅可以賺取租金，還能獲取房產升值的收益。10年下來，每年可以賺取租金7萬，假設租金10年不動，也就是10年下來可以賺到70萬租金。

現在方式仍然處於白銀市場，隨著人口的持續流入，上海城市化進程還會繼續深化，房產價格還是會溫和上漲。再加上通貨膨脹的影響，這400萬的房子在10年以後，大概率會升值到800萬元。

這樣400萬房產出租10年，總資產可以達到870萬元。

賣出房子存銀行

如果賣出房子獲得400萬元的資金，存入銀行。現在一般大型銀行的大額存單年利率也就是4.125%，最高的中小銀行的大額存單年利率也就是4.2625%。一般民營銀行的存款年利率更高一些。

如果按照最高的民營銀行新型存款的5年期年利率5.8%來計算，那麼400萬存款存兩個5年定期，那麼第一個五年，可以獲得本息為516萬元，第二個五年，還是5.8%的年利率存5年，那麼本息合計為665.64萬元。

如果賣出房子存銀行，按照最高的年利率5.8%來算，10年後本息合計為665.64萬元。

結論

從上面計算可以看出來，400萬房子出租可能更合適一點，因為總資產達到了870萬元。而賣出房子存銀行，按照最高利息算也就是665.65萬元。第一種方法比第二種方法總資產多了204.35萬元

睿思天下

上海的租售比率一般是在1.5%左右，也就是說400萬的房子一般是在年租金回報率6萬左右，所以你這個年租金7萬其實差不多，符合一個實際的租售比例！

要知道的是，上海的房子更多的收益不是來自於租金，而是來自於升值！雖然說，銀行的理財現在可以做到4%-6%左右，但是對比通貨膨脹率7.5%來看，依然是處於一個貶值的狀態！

如果按照4%的理財計算，你每年什麼都不做，可能還得面臨3.5%的貶值問題：

那麼5年後，你的400萬可能只有目前332萬的購買力；

10年後，你的400萬可能只有目前280萬元的購買力；

20年後，你的400萬可能只有目前196萬元的購買力；

30年後，你的400萬可能只有目前136萬元的購買力；

50年後，你的400萬可能只有目前67.2萬元的購買力；

但是，如果你手裡握著的是上海一套400萬的房子，那麼這個結果就完全不同了！

首先，對於未來中國的房地產來說，一定是會走出分化行情的。也就是三四五線的房地產會出現滯漲，甚至回落，而強一線和新一線的房產會出現穩步上漲！

其次，拉長10-20年來看，上海房產的平均年升值率是可以趕上通貨膨脹率的！

最後，隨著房價的上漲，其實你的租金也是在每年提升的！

所以，不要覺得現在每年的租金回報率很低，銀行的年收益很高，但是你往前5-10年來看，你會發現上海房價帶來的升值收益是巨大的，而未來的5-10年裡，同樣也會如此！這就是物以稀為缺的道理！

李嘉誠先生曾經說過，考量一個地方房價的價值因素就只有一個，那就是地段！上海作為強一線，保持這一個非常高質量，高密度的人流，房價只會供不應求，而不會出現下滑。那麼繼續持有一項固定資產的投資，是一定會比放在銀行收利息更好的！你現在所看的不應該是租金，而是未來的升值空間！！

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琅琊榜首張大仙

400萬＊5.22%=20.88萬元。

如果把這錢放在銀行裡存5年，每年可有近21萬元的收入。5年有近105萬元的利息收入。

如果出租 ，5年收益35萬元。兩者相差70萬元。

再從5年的房價變化來分析。

如果房價的漲幅少於17%，甚至跌了。那麼賣掉存銀行比較划算。

否則，就收租好。

金丘說今

毋庸置疑，肯定是出租好。

有以下幾個原因：

1、升值空間，上海畢竟是一線城市，房產一般是五年一個上漲週期，未來還有很大的上漲空間。

2、融資功能，如果自己急需資金，可將房產抵押辦理銀行借款，一方面不耽誤房產升值，另一方面也解決了自己的資金需求。如果機遇好的話房價還能再翻一番，但是如果你把房子賣了，可什麼就沒有了。

3、房子是目前來說是抵禦通貨膨脹最好的投資產品了。你的錢在銀行裡存著，每年都在貶值，雖然眼前有那麼點的利息，但是中國將近幾十年的發展物價一直在漲，房子也是從未跌過。也許再過兩年你的400萬加上產生的利息換不回來你原來的房子。

4、租金也是逐年水漲船高的，尤其是在一線城市，你可以瞭解下，最近幾年一線城市租金的上漲幅度。

綜上所述，建議保留收租金！希望對你有所幫助，謝謝！有關必回！

負翁的自救

問題不能光看表面，400萬市值的房子年租金7萬，如果賣了換成銀行存款在銀行購買理財產品一年的理財收益可能會達到20萬。

如果要從短期內的投資收益率看，肯定的賣了換成現金在銀行收利息好。

但是，要綜合考慮到換成現金後的通貨膨脹率和樓市漲跌問題。

賣了房換成現金後，考慮到貨幣貶值問題嗎？

這也是一個老生常談的問題，近幾年中國通貨膨脹率還是不低的，年通貨膨脹率達到7%左右。換成現金理財不是不可以，但是有沒有穩定的投資渠道保證每年的投資收益率高於7%？

如果沒有的話，在銀行購買理財產品一年收益率5%，那還是有-2%的貨幣貶值率，那真的是得不償失的。

持有上海的這套房產，未來的保值或者升值空間有麼？

因為不知道你的房產具體所在區位，交通和學區條件怎樣，也不能從短期的房價走勢準確的預判未來的上海房價到底是漲是跌。

我簡單的查看了上海的歷年房價數據，一直到2017年都是保持上漲趨勢，從2017年底到2019年5月，上海的房價均價維持在46000左右，一直在小幅漲跌中震盪。

單就近幾年房價走勢看，上漲勢頭已經沒有以前那麼強勁，但是也不至於短期內就下跌。

建議：拿住房子暫時不動，不要糾結於轉換成資金的理財收益，保值最重要。

所以，400萬的上海房產拿在手裡，一年7萬租金收益，在保證固定租金收益的同時，觀望觀望，上漲更好，未來即使是下跌，也不要急於拋售。（上海作為國內幾個超一線城市之一，房價短期內下跌的可能性很小）。

財經札記

從這個題目中，我們可以分析出兩點：

• 1、房子不大，可能也就70平到80平左右，月租金能達到6000左右，在上海這個租金也算公允。
• 2、題主不只有這一套房，這套房子存在的意義就是為了投資用的。

房價越貴，租售比越低，這點已經是公認的事實了。上海這座房子均價已經達到5萬以上的城市當然也不能例外。靠租金想獲得較高的收益幾乎是不太現實的。

從投資角度來說，一個項目是否適合投資，關鍵要看安全性和收益率。

安全包括很多層面，有變現的流動性安全，有存放的損耗安全，甚至還會有持有的貶值風險。

就房子來說，安全性還是毋庸置疑的，房子在我國一直是一個比較受歡迎的硬通貨，無論是銀行還是民間，拿著房子去，基本都能借到錢。再不好的房子，擱到房屋中介那，雖然不一定能及時賣出，但都能給你評出一個售賣價格。

房子貼上“上海”的標籤，更為房子提供了保障。

作為在國際上都非常知名的城市，人口會不斷流入，上海房子是供不應求的。雖然在全國範圍，上海的房價已經達到了令其他城市望塵莫及的程度，可如果站在上海這座城市來說，房價還有向上的空間。

持有上海房子還是非常令人安心的，不用擔心隨著社會的發展變得一文不值，更不用擔心哪天想變現，怎麼也無法操作。它絕對稱得上一個安全的資產。

再來說說它的收益率，房子的收益率有兩個，一個租金，一個是漲價。

從租金層面看，租金的收益還是比較低的。一年七萬，收益率不足2%。把它變現，存到銀行，至少也能獲得4.2%的收益，是租金的兩倍有餘。

從漲價層面看，短期內上海的房價也沒有經得住樓市管控的壓力，一直保持穩定的維持。只要樓市監管不放鬆，上海房價依然會穩定的上漲。

去年一年，上海房價上漲了3.34%，我覺得這樣的上漲速度基本是可以維持的。

綜合來看，上海房子的收益率應該是租金收益加上房價上漲收益，大概在5.0%左右。

經過這一番分析，上海房子的投資效果基本可以評估出來了。安全性較高，收益性不高。那是否要把它賣了存銀行呢？

因為銀行的存款收益最高也就5%左右，賣了存銀行和持有房子的收益性是幾乎一樣的。當然，銀行存款也是有極強的安全性。既然持有房產和賣了房產有同等的收益，同等的安全性，為啥要去折騰呢？

我的建議是沒必要賣房，持有就好。當然如果你有既安全，收益更高的投資項目，我覺得你可以考慮賣房投資。

銀行研究僧

這個問題我認為要從幾個方面分析，房產、資產收益率、個人生活情況

房產

房價未來走勢，上海屬於準一線城市，房產應該大概率來說是優質資源。因此房價下跌的可能性小，但是目前國家正在調控房地產未來再出現大幅增長可能性小，但是房價還是會小幅增長的。另外優質的房產依然是目前最保值的資產。

資產收益率

中國房地產的租金回報率是比較畸形的，400萬價值的房子年租金才7萬也就是1.2%左右的收益率，但是如果按照題主的買入價來計算可能就相對合理了，只有持有成本不超過200萬，收益率差不多在3.5%以上了。

綜上所述，上海的房產依然的優質資產保值增值依然可行，另外從持有成本的角度考慮7萬月的租金收益率其實也不低。

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關鍵字: 上海 銀行業 出租