漲價！
爆倉！
甲醛超標？
沒錯
我說的就是
租房
近期，
租房接二連三地成為
新聞事件的關鍵詞，
牽動著大家對於生活成本
和身體健康的關注。
大學畢業1年多，
剛成為年輕租客的小天也不例外。
還好，
“房租沒漲”
“房主直租，沒有中介”
“裝修已過多年，老房子了”
小天嚴格“自查自糾”，
慶幸自己當初慧眼如炬
躲過這“三劫”。
慶幸了沒多久，
有關房子的麻煩
還是降臨在小天身上。
一天，
小天出門上班。
走到小區門口時，
一群人正圍著告示欄指指點點，
“這是又有什麼新鮮事了？”
在好奇心的驅使下，
小天駐足告示欄前想看個究竟。
拍賣公告
法院擬對本小區A棟25-1號房產進行司法拍賣，請居住在涉案房產內的人員在指定日期內自行遷出，逾期不遷，法院將強制搬遷。
“A棟25-1號不就是
我租的那套房子嗎？”
小天這下慌了，
趕緊聯繫房東老王。
老王答覆：
自己欠錢還不上被告到法院，
法院現在要拍賣這套房產抵債，
現在是“泥菩薩過江，自身難保”。
小王實在不甘心：
好不容易找到個稱心的房子，
這才住了不到1年，
不想搬來搬去折騰了，
而且，
當初和老王簽訂的租房合同上
明確約定租期兩年，
現在還差一年到期，
法院總不能不承認
這租房合同的效力吧？
於是，
小天向發佈拍賣公告的
重慶市第四中級人民法院提起異議，
請求法院中止對案涉房產的執行。
法院裁判
重慶四中院審查之後，
裁定駁回小天提出的異議。
後對案涉房產進行拍賣，
老張競拍成功，買受房產。
在請示重慶市高級人民法院
許可之後，
重慶四中法院執行人員組織
老張和小天展開協商，
老張同意繼受原租房合同，
小天得以繼續承租。
以案說法
Q：本案中，小天同老王簽訂的租房合同合法有效，且尚未到期，為何不能阻卻法院的執行？租賃權的效力究竟如何？
A：租賃權的性質為債權，但為保護承租人的利益，法律強化其效力，從而使其有物權化的趨勢。租賃權主要權能為租賃期限內承租人對租賃物的佔有權及使用權。合同法第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，該規定明確了“買賣不破租賃”的原則，即租賃期內即使租賃物的所有權發生變動，租賃物的受讓人仍應當承受原租賃關係的約束，旨在保護承租人的合法權益。但是，承租人依據合法有效的租賃合同在租賃期內對租賃物的佔有、使用權不因租賃物所有權的變動而受影響，不能進一步理解為禁止租賃物在租賃期間發生物權變動，否則便是對所有權的過分限制。因為物權變動既可以基於法律行為的發生，也可以基於公法行為（如徵收、徵用、拍賣、變賣等）的發生。即便承租人對執行財產享有的租賃權真實、合法、有效，也不得基於該權利對抗法院對執行財產的處置。
Q：不能阻卻法院執行，是否意味著法律對承租人沒有救濟，承租人只能坐失對房屋的佔有？
A：承租人雖然不得基於租賃權對抗法院對執行財產的處置，但可以向法院主張在處置租賃物時對租賃關係予以披露，或向法院主張保障承租人在法院公開處置租賃物過程中的知情權、優先購買權和參與競價權。
法官寄語
“執行難”是一個系統性難題，其表現形式多種多樣，最常見、最被公眾所瞭解的就是“查人找物難”和“財產變現難”。對不動產的“變現”更是涉及到很多具體問題，如何保護平衡房屋承租人的權益就是其中之一，對此，最高人民法院依據房屋租賃的不同情形、不同時間階段對具體問題進行了具體規定，既有效保障了申請人執行債權的及時清償，又兼顧保護了善意承租人的合法權益，承租人遇到相應情況可依程序尋求救濟。
閱讀更多 高邑普法 的文章
