涨价！
爆仓！
甲醛超标？
没错
我说的就是
租房
近期，
租房接二连三地成为
新闻事件的关键词，
牵动着大家对于生活成本
和身体健康的关注。
大学毕业1年多，
刚成为年轻租客的小天也不例外。
还好，
“房租没涨”
“房主直租，没有中介”
“装修已过多年，老房子了”
小天严格“自查自纠”，
庆幸自己当初慧眼如炬
躲过这“三劫”。
庆幸了没多久，
有关房子的麻烦
还是降临在小天身上。
一天，
小天出门上班。
走到小区门口时，
一群人正围着告示栏指指点点，
“这是又有什么新鲜事了？”
在好奇心的驱使下，
小天驻足告示栏前想看个究竟。
拍卖公告
法院拟对本小区A栋25-1号房产进行司法拍卖，请居住在涉案房产内的人员在指定日期内自行迁出，逾期不迁，法院将强制搬迁。
“A栋25-1号不就是
我租的那套房子吗？”
小天这下慌了，
赶紧联系房东老王。
老王答复：
自己欠钱还不上被告到法院，
法院现在要拍卖这套房产抵债，
现在是“泥菩萨过江，自身难保”。
小王实在不甘心：
好不容易找到个称心的房子，
这才住了不到1年，
不想搬来搬去折腾了，
而且，
当初和老王签订的租房合同上
明确约定租期两年，
现在还差一年到期，
法院总不能不承认
这租房合同的效力吧？
于是，
小天向发布拍卖公告的
重庆市第四中级人民法院提起异议，
请求法院中止对案涉房产的执行。
法院裁判
重庆四中院审查之后，
裁定驳回小天提出的异议。
后对案涉房产进行拍卖，
老张竞拍成功，买受房产。
在请示重庆市高级人民法院
许可之后，
重庆四中法院执行人员组织
老张和小天展开协商，
老张同意继受原租房合同，
小天得以继续承租。
以案说法
Q：本案中，小天同老王签订的租房合同合法有效，且尚未到期，为何不能阻却法院的执行？租赁权的效力究竟如何？
A：租赁权的性质为债权，但为保护承租人的利益，法律强化其效力，从而使其有物权化的趋势。租赁权主要权能为租赁期限内承租人对租赁物的占有权及使用权。合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该规定明确了“买卖不破租赁”的原则，即租赁期内即使租赁物的所有权发生变动，租赁物的受让人仍应当承受原租赁关系的约束，旨在保护承租人的合法权益。但是，承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，否则便是对所有权的过分限制。因为物权变动既可以基于法律行为的发生，也可以基于公法行为（如征收、征用、拍卖、变卖等）的发生。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置。
Q：不能阻却法院执行，是否意味着法律对承租人没有救济，承租人只能坐失对房屋的占有？
A：承租人虽然不得基于租赁权对抗法院对执行财产的处置，但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露，或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。
法官寄语
“执行难”是一个系统性难题，其表现形式多种多样，最常见、最被公众所了解的就是“查人找物难”和“财产变现难”。对不动产的“变现”更是涉及到很多具体问题，如何保护平衡房屋承租人的权益就是其中之一，对此，最高人民法院依据房屋租赁的不同情形、不同时间阶段对具体问题进行了具体规定，既有效保障了申请人执行债权的及时清偿，又兼顾保护了善意承租人的合法权益，承租人遇到相应情况可依程序寻求救济。
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