10.23 上海房东再降价！杭州再打75折！南京放松限购

2018年在谷底躺了一整年之后，上海二手房成交量在19年开春的时候如约回暖，一度给了不少卖家信心，但好景不长，仅仅两个月，成交量又开始出现下滑趋势。

都知道中国人买房子有跟风扎堆的习性，两个月的高峰其实已经不容易，后续下跌也符合市场的正常波动规律，但我们在9月之前，分明可以感受到二手市场卖家较为悲观的态度。

原因有二：

• 市场的走量不走价，卖得最好的3、4月多少是因为价格触底的抄底现象，很多后来的卖家虽然试着把价格再度提高，却遭受了买家的冷眼相待，只能乖乖降价。
• 新房市场开始供大于求，受此影响，二手市场正在从卖方市场转为买方市场，卖家在这样一个动荡期，神经早就异常敏感，市场的一点波动，对他们来说都是不小的震荡。

据链家9月3028条真实二手房成交数据统计结果显示，9月链家成交均价为：48573元/平 ，较上月有所上涨2.86%。

9月成交总价中位数为293万，也就是说300万左右依旧是上海普通老百姓的选择。整个总价，比大家想象中要“低”一些，其实这就是真相。

从成交面积来看，主力成交面积段集中在50㎡以下以及50-90㎡，占比近8成，可见当下市场还是以刚需为主的市场。

市面上活跃的那批人，仍然是社保刚满5年的首套刚需客。

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而5年前的今天，是2014年的毕业季。

彼时，几十万毕业生涌入上海，也正好在他们工作的第一年，上海的房价开始飙涨，15年的房价比14年涨了20%之多，这是他们错过的第一班车。

紧接着2016年，在这批人面对飞起来的房价犹豫要不要上车的时候，上海开始五年社保限购，他们一夜之间失去了购房资格，这是他们错过的第二班车。

现在正好是他们社保满了5年的日子，面对开始稳定的价格，在这个时候选择在市面上买一套自己喜欢的房子，也就不足为奇。

虽然一错再错，但没人会愿意错过第三班车。

这个群体，恐怕是今年上海市场里最有执念的一群人，他们的态度，是回暖表象下比较容易被忽略的幕后推手。

而且，这群人可以说用肉体经历了上海楼市的疯狂与死寂，他们对于价格的态度，自然会更加保守。

所以我们可以看到，成交量提升了，300W的低总价，依旧是市面上最抢手的产品。

还有就是，不知道大家发现没有，现在大部分的二手房APP上，越来越多的房源标题出现了这样的字眼，

隔着屏幕都能感觉到房东的急躁，赶紧来人接手吧，我不想再亏了。

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根据我周边的情况，最后再说几个最新二手房的情况，如有误差也欢迎留言指出。

• 现在这个时间点如果你去租房看的话，房源不会很多，而且基本都是一层或者顶楼，而且房主都是准备卖房，条件里面就包括允许看房。

• 老王的哥哥目前住的房子在上海内环边上，他来上海奋斗7，8年了，位置还可以，31层顶楼很高，周末去他家吃饭的时候告诉我，他房东说710万就可以卖给他目前住的这套房，实际好好谈谈应该还可以下降，但报给中介的是760万。

而同样中等楼层122平米比他多十几个平方也是这个价格，

二手房报价和真实的价格和实际成交价格差距不小的，目前行情一般情况下，可以理解为实际成交价比报价低10%，有些弱势板块甚至低15%。

• 二手房价格指数，内环 、中环 、外环都有，也就是说，如果内环高价房变化不大，即使外环偏远地区跌20% 、30%，你就只会在价格图上看到跌几个点。

• 如果下跌趋势形成，不会轻易结束，而楼市本来就是买涨不买跌，你想想1.5%的租金收益率连交易成本都无法覆盖，怎么覆盖利息成本5%以上。

仅用商业贷款炒房如果房价每年不涨7%你就是亏的，三年不涨你会亏20%以上，如果你是高利贷炒房，三年基本亏光了。

老王常混迹的购房论坛里大部分人都发言说感觉最近房子降的好快。一个个都急着降价抛售，生怕到后面亏得更多。

还有的房东说他降了100万才卖掉，可以称得上是跳楼大甩卖了。

04

现在的上海楼市，是一个都在等待的楼市，开发商在等待拿建筑证，新上海人在等待购房资格，老上海人在等待好盘。

无论是购房者还是卖房者，都要保持理智。

有购房者资格且想买房的人可以现在就开始选择，有中意的可以上车，预测明年上海楼市前景较好。

没有购房资格的人可以现在观看自己想买的地段的板块规划、地铁，然后选择土地，看拿地房企和开发周期，避免错过好盘。

上海房价的历史未必马上重演，但我们屏息凝视，既不贪婪，也不盲目看空。

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