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裁判要旨
房產管理處簽收民事裁定和協助執行通知書之日，對本案訟爭房產的查封即發生法律效力，房產管理處滯後才辦理訟爭房產的查封手續，屬於其內部管理的問題，不能以此否定對訟爭房產的查封已於簽收日發生法律效力的事實。
案例索引
《蔣少花、陳方振申請執行人執行異議之訴案》【（2019）最高法民申2195號】
爭議焦點
查封、扣押、凍結裁定書和協助執行通知書發生查封法律效力的時間如何確定？
裁判意見
最高院認為：南平中院於2015年2月6日向武夷山市房產管理處送達了（2014）南民初字第353號民事裁定和協助執行通知書，查封華泰公司名下包含本案訟爭房產在內的部分房產。根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱查封規定）第一條第二款關於“採取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當製作協助執行通知書，連同裁定書副本一併送達協助執行人。查封、扣押、凍結裁定書和協助執行通知書送達時發生法律效力”的規定，
自武夷山市房產管理處2015年2月6日簽收上述民事裁定和協助執行通知書之日，對本案訟爭房產的查封即發生法律效力。武夷山市房產管理處於2015年2月15日才辦理訟爭房產的查封手續，屬於其內部管理的問題，不能以此否定對訟爭房產的查封已於2015年2月6日發生法律效力的事實。蔣少花、陳方振、彭竹夷二審時提交的《預購商品房預告登記證》複印件顯示，蔣少花、陳方振、彭竹夷辦理訟爭房產預購商品房預告登記的時間為2015年2月9日和2月10日。因此，即便《預購商品房預告登記證》真實，訟爭房產在蔣少花、陳方振、彭竹夷辦理預購商品房預告登記之前已被南平中院依法查封。蔣少花、陳方振、彭竹夷關於不動產預告登記生效時間先於查封行為生效時間的主張，與事實不符，不應支持。
根據查封規定第十七條和執行異議和複議規定第二十八條的規定，作為買受人的案外人要排除對案涉房屋的執行，應當具備以下要件：（一）與被執行人即登記名義人簽訂以變動執行標的物所有權為目的的合同；（二）案外人已支付全部價款或已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（三）
案外人對執行標的物的物權期待權已經以一定的方式對外公示，即在查封前已實際佔有該物；（四）物權沒有變更登記的原因不可歸責於案外人。四個要件必須全部具備，缺一不可。就本案而言，訟爭房產仍登記在華泰公司名下，蔣少花、陳方振、彭竹夷雖提交了在人民法院查封前其與華泰公司簽訂的《商品房買賣合同》，但未提供證據證實其在人民法院查封前已合法佔有訟爭房產，且其在人民法院查封前亦未向華泰公司支付購房款。故二審判決認定蔣少花、陳方振、彭竹夷的主張不符合執行異議和複議規定第二十八條規定的可以排除執行的條件，並無不妥。閱讀更多 天津津南法院 的文章
