武漢，2018年1月16日——全球領先的房地產服務運營商戴德梁行今天舉辦了武漢2017年第四季度房地產市場分析新聞發佈會，就2017全年武漢土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場表現及未來走勢等問題進行了全方位、深層次地解讀。
武漢宏觀經濟情況
2017年前三季度，武漢GDP增速為7.8%，高於全國平均水平6.9%。具體來看，固定資產投資和社零額的增速較為突出，分別達到11.2%和10.7%；第三產業增加值增速8.5%，處於中心城市中位。2017年前三季度，武漢的產業結構較去年同期有所優化，第三產業增加值佔到GDP的54.1%，較去年同期提高0.1個百分點，分別比全國、全省高1.2和9.7個百分點。
武漢土地市場
2017年，武漢共出讓地塊202宗，其中成交176宗。總成交面積達1047萬平方米，同比增長27.2%；總出讓金額為1504億元，相比去年同期上升約39.8%。值得注意的是，2017年武漢土地成交均價相對於2016年漲幅開始收窄，增長率相較於2016年下降了約36.5個百分點。2016年以來的“花式”土拍方式對土地價格的抑制初見成效。從不同用途土地成交面積佔比來看，綜合用地的成交面積佔比最高，約佔全年土地成交量的49%；其次是住宅用地，約佔全年成交面積的34%。從競得企業性質佔比來看，2017年拿地主力仍然是民企，約佔全年土地成交的59.7%，較去年上升了6.3個百分點，國企拿地力度較去年有所下降。整體來看，次中心城區和遠城區是2017年土地市場成交主力，佔全年全市土地成交面積總量的83.5%。中心城區和遠城區的土地成交量佔全市成交量的比值均有所下降，分別比去年下降了2.6和6.6個百分點；次中心城區成交量佔比上升顯著，同比去年提高9.2個百分比。分區域看，東湖高新、洪山和蔡甸成為2017年全年土地成交量的前三位，分別約佔全年總成交量的18.2%、16.4%和8.4%。
武漢住宅市場
2017年武漢市住宅相關政策主要集中在住房租賃新政和規範市場行為兩個方面，充分響應了十九大和中央經濟工作會議關於“房子是用來住的”這一要求。另外“大學生留漢計劃”的相關住房配套政策也是今年武漢差異化調控的一大亮點。
資金方面，在美聯儲加息等多重因素下，央行維“穩”態度明顯，Shibor1年期利率一直處於緩慢增長的狀態，整體市場資金處於中偏緊的狀態。
2017年，武漢市商品住宅累積新增供應2086.5萬平方米，較去年同期增加3.1%，商品住宅累積成交面積為1820.6萬平方米，同比減少36.2%，降幅較為顯著。2016年以來的系列調控措施成果基本顯現，供需矛盾從17年二季度開始有所緩解。分區域看，17年主城區商品住宅供應達1322.1萬平方米，同比下降6.8%；遠城區商品住宅供應同比上漲21.1%，達到879.7萬平方米。由於16年遠城區的供應相對15年是下降的，因此對比來看今年遠城區的供應上升顯著。2017，主城區成交面積1239萬平方米，同比去年下降了33.1%；遠城區成交面積846.7萬平方米，同比去年下降26.2%。受政策調控和房貸收緊影響，居民購房迴歸理性的趨勢明顯。在16個區中只有漢南和青山的成交量超過了去年，分別比16年提高了13.8%和27.0%。相比16年大部分區域的供不應求，調控後的17年主城區大部分區域的銷供比迴歸合理區間，只有部分區域例如江漢、礄口、青山和東湖風景區仍處在供需不平衡的狀態。相較16年，遠城區17年供應加大而需求有所下降，各區域銷供比均迴歸到0.8-1.2的合理區間。截至2017年第四季度，武漢市商品住宅市場的銷供應比為0.7，略低於0.8-1.2的合理的區間，且有繼續下降的趨勢。2017年武漢市商品住宅價格穩中有升，整體住宅均價較去年末升高3.3%。截止12月底，武漢全市商品住宅可售面積為1085.6萬平方米，基本與去年同期持平。全市庫存情況雖較上半年有所回暖但仍處於較低水平，截止12月份武漢商品房出清週期微升至5.97個月，比去年同期增加了1.91個月。
2016年以來的以限購、限價為主的調控成果基本顯現，成交量下降顯著，價格保持平穩態勢，供求比穩定在合理較低的範圍內。2017年，武漢市並未在2016年的限購政策上加碼更為嚴格的限購政策，而是針對市場某些過熱行為實施了具體的規範措施，確保居民理性購房，迴歸住房的居住屬性。政策力度總體合理。截止12月，武漢市商品住宅出清週期為5.97個月，雖然較上半年有所升高，但仍然處於歷史較低的水平。短期來看，出清週期有明顯的上升趨勢，短期內預計供應將有所加大。長期來看，十九大和剛剛結束的中央經濟工作會議都再度明確了“房子是用來住的不是炒的”這一基調，預計武漢住宅市場將繼續保持中偏緊的調控力度，價格將繼續保持平穩小幅上升的態勢。
武漢寫字樓市場
受招商引資政策驅動及新物業開展租金優惠等多種去化策略影響，2017年武漢核心商務區甲級寫字樓市場成交活躍，六大核心商務區共錄得17.6萬平方米的高位吸納量，同比上升49.3%。去化良好帶動空置率下降明顯，截止今年四季度空置率較去年同期下降約4.8個百分點。2017年武漢甲級寫字樓市場的新增供應主要集中在下半年，且供應量相比去年較小，市場整體處於存量消化期，租金保持較為平穩的態勢。截止2017年第四季度，武漢核心商務區甲級寫字樓平均租金為121.95元每平方米每月，環比微升0.36%，同比下降1.72%。
分區域看，上半年幾乎各商務區空置率都呈現下降趨勢；下半年除了建設大道和武廣由於有新增供應導致空置率上升，其他區域繼續了上半年空置率下降的良好態勢。其中，漢口&武昌濱江、中南中北以及光谷的空置率分別較2016年末下降了67.5%、35.5%和31.4%。2016年末的大量新增供應對樓齡較大的甲級造成了一定壓力，16年四季度和17年一季度武廣和建設大道等老牌商務區的吸納均為負值。相比之下新增供應較多的區域則吸納表現良好。然而從下半年開始，各區吸納情況開始全線回暖，吸納驅動因素髮生變化。通過對全年租賃成交進行分析，可以看出上半年主要的租賃成交驅動因素來自升級搬遷，而下半年開始驅動成交因素逐步在朝業務擴張和新進本市這兩個因素上靠攏，與分區吸納表現情況相印證：上半年新增供應較大的商務區吸納表現越好（升級搬遷），下半大部分區域的吸納都開始變好（擴租和新進本市需求上升）。其次，產業結構不斷優化，第三產業發展迅速，高端服務業租賃需求的增多，從業務擴張和新進本市的租賃成交企業性質佔比可以看出，金融、不動產、TMT、專業服務等企業的租賃需求佔比較大。2018年武漢還將迎來約54.9萬平方米的優質新增供應，屆時甲級寫字樓存量將升232.9萬平方米。預計短期內武漢核心商務區甲級寫字樓總體租金將承受一定壓力壓出現回落，空置率或將進一步升高。
武漢商業零售市場
2017年武漢市社會消費品零售總額繼續呈現上升態勢，1-11月武漢社會消費品零售總額為5565.88億元，同比去年增長10.56%。對比近十年的增長率來看，受全國經濟轉型放緩的影響，武漢市社會消費品總額的增長率明顯較前幾年有所放緩，但仍高於全國平均水平。截止2016年底，武漢的城鎮人均可支配收入為35,383元，雖低於北上廣等一線中心城市，但在二線中心城市中處於較為領先地位。從消費性支出占人均可支配收入比來看，武漢的優勢更加明顯，在八個國家中心城市中，武漢以74.99%排名第三位，與排名第二位的廣州相差0.39個百分點。
2017年，武漢零售市場約有18個新增項目入市，共帶來約169.7萬平方米的新增供應，其中16個項目位於非核心商區且大部分位於三環以內，多中心化趨勢明顯。分區域看，青山區、東西湖、光谷以及後湖成為2017年新增供應最多的區域，分別約佔全年新增供應的17.1%、14.7%、13.3%和10.6%。此外，從新入市項目的形態上來看，核心商圈的新增供主要以高端購物中心為主，而新興商圈新增供應則更加多樣化包括了從中高端街區式商業、住宅底商、社區商業、購物中心等。
供應井噴帶動核心商圈吸納提升顯著，2017年全年四大核心商圈吸納量達25.2萬平方米，比2016年提高273.1%。新增項目的增加為整體市場帶來了活力，截至2017年四季度四大核心商圈整體空置率為3.6%，環比下降0.86個百分點。與此同時大量的新增供應為市場整體租金帶來壓力，截止四季度，武漢優質零售市場整體首層租金同比下降3.8%。大量的新增供應使同質化競爭壓力加劇，面對日益激烈的競爭各大商場紛紛試圖通過引進品牌首店來增加賣場的吸引力。新店開業方面，娛樂休閒、兒童和餐飲成為2017年武漢核心商圈新店開業的主力，分別約佔全年新店開業面積的33.4%、24.3%和24%。四季度光谷K11的開業為武漢優質零售市場引進了大量的多元化體驗式文創品牌，例如全愛工匠、作物、三淺陶社、DIY創意工坊、cookie9等，在一定程度上彌補了市場空白，滿足了年輕一代消費者日益增長的多元化體驗式消費需求。
預計2018年武漢全市還將迎來約78.3萬平方米的新增供應投入市場，且新增供應大部分位於非核心商圈，將有效彌補武漢市新興區域優質商業配套供應不足的問題，滿足新興區域居民日益增長的購物需求。與此同時，大批新供應投入市場，短期內業主或將面臨較大的招商和經營壓力。
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