01
最近，天津楼市出现一个很集中的现象，不少在售新房开始“拼实景”：
先把部分楼栋建好，外立面做出来，社区园林也同时进行，能呈现一个小范围的真实社区。
反映到销售情况上，这些做出实景示范区的，果然卖的还不错，至少比没呈现时去化率快了。
说几个例子。
比如万科西华府、万科紫台、万科翡翠大道、仁恒公园世纪……
这些楼盘还没交房，但现场已经有模有样了。
像万科西华府，实景做出来后，吸引了不少买房人，销售速度也变快了；
仁恒公园世纪，已经能看到楼体外立面的石材和铝板，社区园林水景也做出来了。
从有关数据来看，仁恒公园世纪实景呈现后一周最多能卖15套。
万科翡翠大道、万科西华府实景
仁恒公园世纪实景
所以，“识时务”的开发商都在赶工期。
万科紫台是个典型，7月份首开，现在社区主入口大门已经做出来了；刚盖到2层，1层已经装修完了，很快。
02
除了做出社区实景的，楼市上还出现了一些现房，一样的结果，现房卖的也很好。
再举几个例子。
比如龙湖紫宸刚交房，社区整体确实做得不错，夸张点说，实景图跟效果图差不多。
现在剩下的房源卖的很快，短时间内就又清盘了一栋楼。
格调平园一期地块也刚交房了，业主满意度还比较高。
据销售反映，现在看房就直接带买房人去社区逛一圈，看完实景后，买房人订房速度很快。
即便格调平园的现房比期房稍贵一点，大家还都愿意买现房。
龙湖紫宸实景
格调平园实景
团泊西的六和茗著与海熙府同期建设，现在六和名著已经是准现房，外立面都做出来了，但海熙府还是一片工地状态。
买房人“投票”也很明显，更多的人都去买六和茗著。
像万科翡翠大道，虽然价格是它的短板，但今后就是卖现房，这也是个优势。
03
一个很明显的现象：大家更愿意去买现房，哪怕是只呈现了部分社区实景的楼盘。
牛市卖预期，熊市卖现状。
楼市火热时，我们貌似喜欢给“别人”买房子，希望他日有人接盘，至于房子如何，没那么重要；
更何况那是一个逐利的年代，在房价巨大的增长空间下，对品质的关心似乎被缩小了。
楼市冷淡时，都是买给自己住的房子。
我们买房有两个需求点：增值、品质。
两全其美最好，如果达不到，至少要保证其一。
现在大家观望的原因只有两点：怕降价；怕减配、货不对板。
售楼员嘴里说着“这是***材质，这里会建***”，但大家心里想的只有一个问题“真的假的？”
说实话，大多数楼盘售楼处示范区一点都“不真” ，虽然很多做到了2000元/平米的成本，但实际交房社区园林也就800元/平米，这都算好的。
市场越来越成熟，买房人自然觉得“假”，也都理性了。
拒绝看卖家秀，只看买家秀。
所以，在这个阶段，如果能有社区实景做出来，是能让买房人信服的，也能给买房人信心。
尤其这两年交付的悲喜剧，交替上演，我们只相信自己的眼睛。
售楼员说一万句，也不如让我们看一眼实景。
尤其对改善人群来说，最需要的就是兑现力。
因为这个阶段，很多改善人群都是割肉卖掉自己的房子，去置换一套新房。
他们的“心理承受成本”已经很高了，为的就是住的更舒服，环境更好。
所以改善人群最怕货不对板，他们的观望情绪也是最浓的。
365置业交流群中就有位改善类群友，预算500万，从春天看房看到冬天，一直很纠结，就担心降价减配。
随着“价格战”的猛烈，他已经忽略价格了，只求不减配，最后他还是买了已经呈现部分社区实景的房子，具体楼盘就不说了。
大家不是不想买房，只是不敢买。
毫不夸张的说，卖改善盘，必须卖实景。
当下也确实只有改善盘才做实景，很少看到刚需盘做示范区。
对于开发商来说，在调控期，脑子应该只想一件事：做好产品。
自然有人来买单。
04
现阶段，实景呈现很重要，现房更重要。
房子是最特殊的商品。
绝大多数商品都可以放在货架上任意挑选，但是房子，我们更多时候买到的只是一张蓝图、一个预期。
作为买房人，只能被动地接受信息，自己去发挥想象。
如果是现房，所见即所得，也就省略了发挥想象那一步，喜欢就买，不喜欢就走。
有些项目被维权的原因之一，也是因为我们预期太高了，毕竟买房时看到的都是效果图。
所以有现房在售的楼盘，如今变得奇货可居。
就像格调平园一样，比期房贵一点也有人买，大家无非就是想买一个“没烦恼”。
早日入住，不用提前还贷，是现房的优点，另外很关键的一点，即便买完降价了，心里也没那么难受，至少已经住上了。
最难受的是，既背负着房贷，又没有住进去，然后还降价了。
我们是需要一个心理平衡的。
都说限价是红利，现房又何尝不是？
05
现房的红利，会越来越多。
熊市拉长了销售周期，但施工周期却没变，会有很多项目熬成现房，尤其是改善类楼盘。（《天津的“非典型性”现房》）
这是政策的产物，质量好不好，肉眼清晰可见。
起码从品质而言，现房销售也会让开发商不能马虎。
熊市倒逼了开发商必须做好产品，也让我们有了主动权。
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