中小房企生存實錄：債務壓力漸增 流動性困境頻現
因業績不佳早已戴上ST帽子的房企銀億股份，近日再度陷入資金泥潭。
11月26日，銀億股份宣佈瀋陽一項目50%的股份轉讓給碧桂園，作價6.9億元。由此，銀億股份將徹底退出該項目。10天前，銀億股份宣佈，股東熊基凱所持的7.12億股股份(佔公司股本的比例為17.67%)被凍結，原因未知。此前，公司控股股東“持續面臨流動性危機”。
這是本月中旬以來，第四家暴露出流動性問題的知名房企。此前，因拖欠項目收購、墊付款，上置集團被二股東上置投資告上法庭；由於未披露多筆債務違約等問題，頤和地產及董事長何建梁被中國證監會出具警示函；格力地產的大股東也被凍結了股份，因為沒有如約回購小股東的定增股份。
根據人民法院公告網的數據，今年以來已有400多家房地產開發經營的法人單位破產，比往年的均值多出100家左右，其中多為中小企業。與全國20萬家房地產開發類法人單位相比，這似乎顯得微不足道。
但分析人士指出，知名房企開始出現流動性危機，暴露出整個行業資金鍊問題的冰山一角。21世紀經濟報道還了解到，近幾年來，大量的小型房企已無法從公開渠道募集資金，只能通過民間借貸進行融資。由於這些房企主要佈局在三四線城市，隨著棚改降溫，這些企業即將面臨一場生存之戰。
房企流動性困境頻現
銀億股份的下滑路徑有跡可循。2017年，銀億股份通過兩次重組，進軍汽車零部件行業。但是由於新業務前期投入大，且房地產業務進展不夠順利，公司的資金鍊問題很快浮現。據銀億股份公告顯示，到2019年4月末，公司有24.3億元的到期債務未能清償，均為短期借款和一年內的流動負債。
在這一過程中，由於控股股東及關聯方佔用資金量過多，且無法在短期內解決，從2019年5月起，銀億股份帶帽“ST”。因在此事件中“未能恪盡職守、履行誠信勤勉義務”，銀億股份的8名高管收到證監會的監管函。
此後，銀億股份同樣不太安穩。半年報顯示，2019年上半年，銀億股份實現營業收入38.61億元，同比下降23.20%；淨利潤-2.19億元，同比下降153.76%。原因是結轉收入減少，且去年同期出售項目股權較多。
今年9月，因存在業績預告未及時修正、非經營性資金佔用等問題，銀億股份、寧波銀億控股(銀億股份的控股股東)，以及包括銀億股份董事長熊續強在內的多名高管，被深交所給予公開譴責、通報批評等處分。
10月，債權人浙江中安安裝有限公司以“不能清償到期債務並且明顯缺乏清償能力”為由，向寧波市中級人民法院申請對銀億股份進行重整。在此次凍結之前，銀億股份的多個銀行賬戶和股份已經遭遇凍結。
頤和地產同樣出現債務違約。證監會於近日公佈的一份警示函顯示，頤和地產及其實控人何建梁在信息披露和約定承諾履行方面存在多項違規行為。據統計，頤和地產目前已有9筆違約債務，總額約21.5億元，並因此引發多宗訴訟。
今年已有多家房企出現債務違約，此前，國購投資和華業資本也曾出現債務違約。
同樣在近期陷入流動性危機的上置集團、格力地產，近幾年的業績增長性均不佳，規模也較小。在房地產行業邁入千億時代時，這些房企的銷售規模均不足百億，若僅按照銷售規模排名，均在150名開外。
這幾家房企的流動性危機，只是中小房企生存困境的“冰山一角”。根據國家統計局第四次全國經濟普查的數據，截至2018年末，全國共有房地產開發經營企業法人單位20.6萬個。有行業人士估算，除去項目公司，當前正在運行中的房企數量約在8萬到10萬家的規模。
其中，大多數房企的規模不足10億元，有的甚至僅有數千萬元的規模。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，這些房企主要分佈在四五線城市，有很多企業旗下只有一到兩個項目，“做完了就把公司註銷”。
與此同時，這類房企幾乎無法從公開渠道獲得融資。福建福清人林強(化名)在東部某縣級市做房地產開發，只在當地做了兩個項目。他向21世紀經濟報道表示，自己是做外貿生意出身，藉助“第一桶金”，和從親戚、同鄉等處的借貸所得，才轉行進入房地產開發。
林強此前在江西某小城市曾操作過幾個房地產項目，後經同鄉介紹，來到上述縣級市開發。“銀行是不可能給我們貸款的，公司太小了，(他們)連名字都沒聽過。”林強表示，這些年房地產開發的啟動資金基本都來自於民間借貸，待項目啟動後，再依賴預售和銷售資金支持後續開發。
林強透露，數年前，項目滯銷，公司曾遭遇嚴重的資金危機。為渡過難關，出售了兩套房子，並向親戚朋友四處借錢，才維持住公司的運作。後來危機解除，但由於民間借貸的成本偏高，林強“基本沒賺到什麼錢”。
小型房企首當其衝
規模稍大的房企，也未必在金融機構的“紅名單”裡。21世紀經濟報道獲悉，隨著融資政策的收緊，今年以來，多數銀行發放房地產開發貸的範圍已經從“50強”縮減至“30強”。
信託公司也越來越“挑剔”。某知名信託機構相關負責人向21世紀經濟報道表示，除了看房企的排名外，也對項目所在的城市、區位等有嚴格的要求。因為信託對投資回報率要求高，在現有的市場條件下，必須選擇“最好的項目”。
根據上海易居研究院的口徑，去年三盛宏業實現銷售額187億元，排名全國第114位。三盛宏業公司曾在2018年初提出“三年千億”的目標，並不惜舉債拓展。在公司內部發行理財產品，即是一種融資方式。根據公開信息，三盛宏業在2017年發行的期限為12個月的理財產品，利率達12.5%。
湖南某小型房企相關負責人向21世紀經濟報道透露，公司已經有兩年多“沒從銀行拿到過錢”。這家公司旗下有5個項目，銷售規模在50億左右。直到去年被某20強房企收購後，公司才能夠獲得融資，資金情況也有所改善。
華泰證券的一份研報指出，房地產企業在銷售、融資、拿地中，集中度都在提升。在融資中，不僅大型房企的融資規模更大，利率也更低。
嚴躍進指出，對於小型房企而言，更為不利的是，這些房企主要佈局在三四城市，乃至五線城市。今年以來，隨著棚戶區改造規模的縮水，這些區域的過剩風險開始聚積。小型房企因無法實現區域協同，將面臨巨大的壓力。
林強描述了其所在城市“過山車”般的市場變化：剛進入該城市時，市場還處於平穩向好的狀態，隨著新區的開發，大量房地產項目開始建設；2014年到2016年，市場發展不及預期，很多項目空置和爛尾，有開發商跑路；2016年到2018年上半年，棚改啟動，多數空置的項目得到消化；2018年年末至今，市場再度降溫。
嚴躍進認為，未來中小房企的數量將可能會明顯減少。其中，出讓項目、遭遇併購，或在開發完畢後自行退出行業，都有可能是這些公司的結局。
經濟學家馬光遠也指出，未來只有20%的房企會活下來，80%的企業死掉。他認為，這雖然不是這兩年會發生的事實，但是一種市場趨勢。
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