來源/微信公眾號：地產杭州客(dichanke888)

1

@小芳

老師，本人良渚新城石榴派有一套房子，無按揭，92方帶車位，滿二唯一，市場價275萬左右，手頭資金五十萬，準備把這套出售，套現出來置換成兩套，像我這種情況，出售後再買的話，購進的第一套是否能享受首付三成？

是的話考慮周邊二手房先入一套解決目前居住，另一套參與新盤全款搖號，搖不到的話再考慮二手房，您看這樣的考慮是否有可行性？

以目前二手房的價格，如果搖不到，第二套還是高價置換二手房是否有一定的風險？

另銀行方面，我老公自由職業，收入走支付寶，沒銀行流水，夫妻年收入二十萬左右，這種情況的按揭審批會不會不太好做？

如果不出售現有的房子，手頭的資金只能購小戶型的酒店式公寓，升值不如住宅，想聽聽老師的意見

如果你這套房子沒有貸過款，那麼，賣掉再買首套可以三成。

以你們家庭目前的狀況，因為你老公是自由職業者，沒有工資流水。而且，即便銀行確認你們的20萬年收入，也意味著你一年的按揭金額不超10萬，月還款不超8000，兩套新房同時按揭，8000肯定是不夠的。

按揭貸款，以前銀行對流水要求不嚴，但現在比較嚴了。

2

@穎

老師好，想請教下臨平老城區94年左右的房子，63平精裝，150萬。對於單身的剛需來說，性價比怎麼樣？有升值空間嗎？

杭州客：

沒說是哪個小區。就一般而論的話，臨平老城區94年的房子，2.5萬的單價，也不算便宜了。

目前，市中心朝暉、景芳一代的二手房，價格也就是4萬左右。相比而言，我可能覺得朝暉、景芳的保值增值性會更好。

當然，如果你工作在臨平，在搖不到號的情況下，買一套這樣的二手房自住，也沒有問題。但這個價格，不宜抱過高的升值預期。

3

@K

老師您好，想問一下，我現在買房預算大概最高是330-350萬左右。一直看中西雅圖，但是一直不開，而且開了也不一定搖的到。所以現在承受的起的樓盤比如未來科技城三兄弟，西湖國際城的高層和綠都雲和湖都會想去搖一下，或者是像梧桐郡這種更便宜一些的。

現在糾結的是，像丁蘭府或者良渚的北大資源頤和江南和中糧夢棲祥雲這種比較遠，但是價格又很高的樓盤值得搖嗎？

還有一個比較擔心的方面，比如去搖創世紀這種的話，可能勉強剛夠90方的錢，但是萬一搖到了但是選房順序不好，90方的選光了只能放棄這種情況。最後一個問題，西雅圖值得一直等嗎？謝謝！

杭州客：

我認為，當前沒有任何一個樓盤值得“一直等”。

第一，現在低價新盤搖一次就少一次了，我估計再過幾個月，剩下的將以高價地新盤為主。所以，要儘量多抓住這越來越少的新盤限價搖號機會。

第二，即便你等到了，搖到的概率應該也會很低。因為你很看好的樓盤，其他人大概率也都看好。

創世紀當然超值得搖，加入真有幸搖中而戶型又偏大的情況下，我相信，即便是借錢融資等各種方式，也要拿下。當然，創世紀搖中的概率應該是極低的。

未來科技城三兄弟、西湖國際城、雲和湖、梧桐郡等，應該都很值得搖。值得慶幸的是，目前來看，這些樓盤的中籤率都不算太低，還是很值得去碰碰運氣的。

至於你提到的良渚幾個新盤，看開盤價格吧，如果2.6萬左右的話，我覺得還是很值得參與的。如果超過3萬的話，意義就不是太大了。

4

你好，我不是杭州本地人，我在杭州峰會前買了餘杭臨平山北的金都夏宮，90方，按揭貸款50多萬，目前該樓盤一手還有小部分在售，單價2.3萬，剛剛交房，產證大概今天9月份辦下來。

我想等滿兩年後無增值稅再上市交易，然後在靠市中心一些的區域置換一套大一些的三房，您是否可以給一些建議（當時買房是單身，現在已婚，老婆在杭州社保一直連續繳納符合購房條件）

杭州客：

嗯，首先要恭喜你抄到底了。峰會前臨平北應該漲的還不多。

金都夏宮置換到市中心大房的思路是對的。只是，我覺得未必一定要囿於滿兩年這一限制。

我覺得期間二手房也可以看起來，如果有性價比比較好而自己也中意的房子，隨時可以置換。

5

@阮雲龍

您好，杭州近兩年會放開限購嗎？現在補兩年社保再買房有意義嗎？為了資產保值不是自住。

杭州客：

以目前杭州樓市的熱度，以及未來兩年杭州市場的供需狀況，我認為，杭州兩年內放開限購的可能性極低，或者說幾乎沒有。

就純資產保值而言，我認為從現在開始補兩年社保以獲取杭州購房資格意義不大，我估計兩年後，杭州房價應該很高了。

與其等兩年，還不如索性現在去不限購的臨安買一套。

6

@汪小魚

你好。千島湖兩套房子，一套無貸款，一套有貸款。現在想在杭州買房，符合搖號的條件嗎？在杭州屬於無房家庭戶嗎？應該把千島湖兩套賣了買杭州嗎？

另外，還有一個問題，我們是淳安戶口，在杭州也沒有社保，可以搖號嗎？

杭州客：

因為你已經有兩套住宅，在杭州已經沒有購房資格。

如果要獲得搖號資格，必須出售其中一套房子。

賣掉一套房後，因為你在限購區無房，你將符合搖號政策中的“無房家庭”，搖號可以傾斜，但因為你已經有按揭記錄，所以，按揭必須六成。

另外，淳安戶口也是杭州戶口，當然可以搖號。

只有一種情況除外，戶口從外地遷入淳安時間未滿兩年，那麼，在沒有滿足交滿兩年社保的情況下，是沒有在杭州限購區搖號買房資格的。

開句玩笑，淳安的同學們，當然也包括建德、桐廬的同學們，千萬別把自己不當杭州人哈。

7

@蕙質嵐心

老師您好，諮詢一下，我父母搖中璞麗東方，屬餘杭喬司，靠近九堡客運中心，明年底交付，不能按揭須全款，333萬，127方，洋房，已交定金20萬 純投資，一直擔心出臺限售政策，如限售三年，按照5%年化資金成本測算，未來成本380萬，單價3萬元才盈虧平衡，您認為是否仍具投資價值，是否應選擇放棄定金？謝謝

杭州客：

關於限售，官方已經闢謠了。

另外，我個人其實一直不太相信杭州會出臺限售政策的。目前，北上廣深四大一線城市，沒有一個出臺限售政策的。杭州作為準一線城市，在政策上跟的也應該是京滬深廣。

另外，限售的副作用很大，尤其是容易誤傷改善型需求，而對房價抑制其實並不明顯。

至於你父母搖中了璞麗東方，我認為應該大大地恭喜你們。

目前，璞麗東方邊上的二手房價格，已經3萬以上了。金地在九堡的地價，都快3萬了。

而且，璞麗東方洋房精裝修，戶型佳，贈送面積大，目前2.6萬左右的價格，性價比極高，很有投資價值。

8

@暢寶

老師，我們一家三口現在住塘棲的舊小區，老公名下有套三塘北村的，我們前幾年還申請了套星橋的經濟適用房（5年還沒到），現在住的那套有點小，想置換，近幾年估計還是在塘棲發展為主，有什麼好建議

杭州客：

我建議你去參加新房搖號。

現在買新房的第一要點就是，千萬不要以自住的標準去選房和選擇樓盤，而要以購買力為標準去選房。

我的建議是，但凡一二手房差價大的樓盤，建議都儘量去參與搖號。先搖到再說，等交付後再置換。

記住，忘了你住在哪裡，忘了你對區域的偏好，以“購買承受能力+一二手房差價大”作為選房標準。

杭州兩個“萬人搖”都誕生在良渚？

注：請大家特別關注表格中每個樓盤的搖號登記時間，以免錯過登記搖號機會。

（1）

杭州又一個“萬人搖”將誕生。

儘管要到明天才公示最終的登記人數，但截至今天上午，已經有人曬出了其在萬科未來城三期的登記序號，15000多號。

儘管很多家庭會因為不符合條件最終被刷掉，但未來城三期搖號人數突破1萬，應該沒有懸念。

杭州首個“萬人搖”誕生於融信瀾天，誕生於良渚。

第二個“萬人搖”將同樣誕生於良渚，而且是融信瀾天的鄰居。

利害了，我的良渚！

（2）

國際濱超級紅盤濱江金茂府最後一幢高層11號樓已經領出預售證。

戶型面積為155方、188方，共122套房源，備案單價約44756-50456元/平方米，主力總價大致在700-900萬之間。

濱江金茂府最近兩年被稱為全杭州最難買到的豪宅，甚至沒有之一。

這最後的122套高層，勢必引發熱搶。

同樣是濱江，不久前柳岸曉風推出50套排屋，主力總價1500-2000萬的房子，登記人數高達310戶，其16%的中籤率創下豪宅盤的新低。

總價只有柳岸曉風的一半，熱度卻不遑多讓，濱江金茂府或刷新柳岸曉風16%的豪宅中籤率新低？

（3）

同屬綠城旗下，另一大熱門豪宅鳳起潮鳴也公佈了登記家庭數，17。

因為鳳起潮鳴本次推盤量為31套，因為登記家庭不足，本次無需搖號。

1，正在或即將報名樓盤

2，報名結束待選房樓盤