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曾经疯传卖3万
现在要2万出头？
昨天，济南楼市观察接到一通推销电话：是长岭山片区的“璟园”项目打来的。
璟园，这可是长岭山片区土地成本最高的一个项目！它要卖多少钱？
对方在电话那边吞吞吐吐：价格还没定呢。周边现在卖2.2万元，但我们肯定不会卖那么贵，我们的价格会在2万左右吧！
2万？？不会听错了吧。
我们又拨打了璟园售楼处的电话。置业顾问同样不是很爽快：价格还没定呢，你要不过来看看………我们的价格会在2万以上吧。
无论是2万左右，还是2万起，如此看来，璟园的价格应该不会超过2万太多。
这样的价格，让人有点意外了！
也许你没听说过璟园这个项目，但很可能记得去年8月的那场土拍：唐冶的多宗地块及长岭山片区原龙科机电地块等进行拍卖，路劲地产拿下龙科机电地块。
当时，路劲地产拿地成本是1.34万元/平方米。不过，开发商还需要配建差不多2.55万平方米的安置房，占整个项目可建地上面积的17%！这样一来，开发商牛X了：预计土地成本在1.7万/平方米左右。
后来，路劲地产就这个项目选择了雅居乐的合作，项目案名即为“璟园”！
1.7万元的土地成本，这个产品会卖多少钱？在楼市比较火热的上半年，市场上一度传言，这个项目可能要卖3万！
可现如今，这个楼盘释放的价格信息仅仅是2万多，即使我们按照2.2万估算，它也只是个成本价，甚至是个赔本价！
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成本价频现
年底前还会有
除了璟园项目，济南最近还有多个项目惊现成本价。
比如，位于南城的华润公元九里项目。
这个项目在今年年初拿地，开发商土地成本是1.3万元/平方米（楼面地价），而且开发商还需要配建大型公园，实际成本更高。该项目在本月开盘，140平米的产品1.9万元/平方米，160平方米的产品1.96万元/平方米！
而且，华润公元九里本次开盘的全部为6层洋房产品，不足2万的价格也是成本价了！
再比如，位于雪山片区的星瀚城项目。
该项目位于雪山片区北部，具体位置是万科龙湖城市之光东侧、胶济铁路南侧、东绕城高速以内。开发商为旭辉银盛泰，去年拿地，住宅土地成本8677元/平方米。该项目高层产品开始认筹，预计月底开盘，价格为1.3万元至1.4万元，这也是一个成本价了。
预计未来一段时间，济南还会有更多楼盘以成本价甚至亏本价入市。毕竟，济南自2017年以来所供土地，还有很多尚未入市。
这其中，唐冶片区和汉峪片区的部分土地成本非常高！唐冶的高价地楼面成本达到1.2万、1.3万，甚至是1.7万/平方米，汉峪的高价地楼面土地成本达到1.7万，甚至近2万元/平方米。这两个片区的高价地项目，站岗已经基本确定，预计很多开发商将品尝亏损的滋味。
新东站片区去年也有较多土地成交，楼面地价较为合适。普通高层产品的土地价格少则五六千，多在七八千，有几宗容积率低的土地，价格突破1万元。
另外，西客站去年也有几百亩土地成交，主要是中建拿地，楼面成本1万左右。这个片区目前供货较少，对未来价格边走边看吧。
3
留意捡漏机会
部分楼盘可能比较合适
大家宁可以成本价、亏本价销售，目的很简单，快速回笼资金，提前抢收客户。
房地产行业是资金密集型行业，很多开发商的负债少则几十亿、上百亿，多在上千亿、数千亿甚至上万亿。
这样一个行业，是非常注重自己资金流通速度的。因为，且不说巨额的负债要承担巨额的利息，如果现金流出现问题甚至可能引发银行抽贷等连锁反应。
尤其是，现在房地产市场已经进入“巨鳄”时代，济南市面上的开发商以国内大型开发商为主。大家并不很在意一城一池之得失，更不在意一盘之得失，只要公司整体利润和现金流可以保证就行，某个楼盘保本、甚至亏本对开发商都不是大问题。
还有，现在济南市场整体弥漫着相对悲观的气息，“低价”成为开发商致胜的法宝。
对于买房人来说，在这样的行情中大家可以留意“捡漏”的机会。
比如说，前文提及的南部某盘，在周围竞品高层价格达到2万甚至2万以上的背景下，1.9万的洋房产品就是“捡漏”。
当然，并不是所有的“成本价”都是捡漏，这个需要大家仔细辨别。
我们来看看前文提及的两个新项目。一个是璟园，它位于长岭山片区东部，具体位置是经十路以北、三庆城市主人以东。
这个项目北侧是配套小学，西侧是规划绿地，南侧道路以南是高层商务，东侧规划是住宅。目前，东侧规划住宅地块现在是工厂，目前还没有拆迁迹象，这是一个敏感因素。
目前，周边在售金域蓝山的精装房为2.1万至2.2万，此前推出的毛坯房是1.95万至2万。以此对比的话，如果璟园毛坯房卖2万，只能说是一个正常的价格。
再来看星瀚城，目前传出毛坯房价格为1.3、1.4万，是雪山片区最便宜的房价了。不过，星瀚城在雪山片区最北部，这批产品又在星瀚城最北部，为大高层产品，其北侧是规划韩仓大道，韩仓大道以北不远处就是胶济铁路了！
而目前，雪山片区中部还有1.5万左右的精装房。这个1.3万、1.4万也只能说是正常的价格。
4
未来市场怎么走?
土地，土地，土地！
济南一些楼盘惊现成本价，怎么看待这样的行情？
我们认为，这是一种市场软着陆的好现象！这就是我们房价调控的目的——房价上涨结束，进入平稳时期！
目前，济南楼市并不能说是已经进入寒冬，而是说进入了比较正常的行情。济南市场的需求依然存在，虽然“开盘即售罄”没有了，但那不恰恰说明市场“病态”没有了吗？现在每次开盘去化一半的行情，才是一种更健康、更应该有的行情！
对于未来济南的房价走势，我们认为最关键的影响因素依然是土地供应量！
大家观察目前的济南楼市，大部分楼盘都是2016年、2017年交易的土地，2015年以前的土地已经几乎全部耗光！
这说明什么情况？济南的楼市库存并不算多！
我们以前给大家算过一笔账：虽然2016年、2017年的土地供应有所放量，但只能说是温和放量。如果把时间周期放大到2010年到2017年，你会发现，过去两年供地只能算是正常水平：
（商住用地为商业、住宅混合用地）
2016年、2017年，济南供应住宅用地的建筑面积分别为1085、1136万平方米，跟2013年2014年的1777、1154万平方米依然差距很大！
今年，截至目前，济南已经成交住宅用地3850亩，规划建筑面积是619万平方米。这样的土地供应量只能算是正常，决不至于过量。
举个极端的例子，如果济南现在不再供地，两年之后，济南市场上现在的用地就会消耗殆尽。
对济南楼市未来走向，我们可以假设两种极端情况：
第一种，由于担心楼市大幅下跌，大幅削减土地供应量！
大家可以参照上个图表中2013年至2015年住宅用地供应量，直线下降！而且，这与国内很多城市的趋势都雷同。我们认为，这是2016年、2017年国内众多城市房价暴涨的一个重要原因。
我们一再重复，现在济南楼市变冷是一种健康的行情，这不就是我们追求的调控目标吗？我们这样说的一个初衷就是，我们真的很担心土地供应缩量！
第二，土地过量供应，导致房价盘整之后暴跌。
目前来看，还看不到这种迹象和可能。
说一下我们认为的理想状态吧：济南土地继续保持一个温和放量的姿态，房价盘整，甚至小降。
比如，济南今年住宅用地供应计划是621.55公顷,约折合9323.25亩，这个供应计划能完成吗？
现在已经9月份了，济南已供住宅用地是3850亩，还有1193亩将在本月成交。这意味着，未来三个多月，济南还需要供出4280亩住宅用地。
如果9323.25亩的目标难以实现，那么土地供应量与2017年持平也是可以的，毕竟市场销售在变得清淡。
如果济南土地供应能继续保持温和放量，那么未来几年济南的房价稳定可期，甚至可能会出现微幅震荡下行。而这，就是“坚决遏制房价上涨”的调控目标。
——全文完——
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