在濟南樓市裡，有很多帶有感情色彩的地標詞彙。
比如提到濼口，很多人對之印象很差，這裡棚戶區和城中村較多，而且改造速度緩慢；再比如提到旅遊路，很多人會想到“富人區”，臉上會表露出嚮往的神情。
輔仁片區實景圖
旅遊路很長，西起舜耕路，東至孫村立交，東西跨度約有30公里。既途經較為成熟的奧體片區，也從彩石片區的大片荒地中穿過。並不是旅遊路沿線所有樓盤，都有資格稱之為“富人區”。
但總有一些開發商喜歡炒概念、蹭熱點，只要靠近旅遊路，不管周邊有沒有成熟配套、不論產品好壞，都敢喊出“富人區”的口號。
旅遊路示意圖
旅遊路只是一條普通的馬路，對於“富人區”的冠名，盛名之下其實難副。參考君通過這篇文章，跟大家一起梳理下，旅遊路被稱為“富人區”，因何而起，謬又在何處。
NO. 1
濟南“富人區”區的變遷
1998年以前，濟南還處於福利分房的時代。
那個年代的房子，沒有電梯，戶型千篇一律，而且戶型通常較差。因為是福利分房，房價都比較便宜，那時候沒有“富人區”的概念。
大概2000年左右，在燕子山西路和環山路一帶，崛起了一批以開元山莊、永大清華園、中潤裕華園等為代表的高端住宅。這些樓盤戶型合理、配套齊全、綠化率較高、物業服務好，在房屋建造方面充分考慮了舒適性和私密性，是濟南當年最為高檔的小區，當然價格也是最貴的，這裡是濟南最早的“富人區”。
嚴格來說，這幾處小區距離旅遊路也不遠，但大家還是習慣把這這裡稱之為環山路。
環山路實景圖
2005年，景觀大道-旅遊路被打通，沿線山地自然起伏，植被富有層次，吸引了眾人目光。
旅遊路的西段部分，因為緊靠千佛山、佛惠山、金雞嶺等優質自然資源，湧現了陽光舜城、千佛山熙園、國華東方美郡、銀豐山莊等高端住宅區，這裡是旅遊路早年前的“富人區”。
旅遊路實景圖
2009年，濟南承辦第十一屆全運會，市政府隨之東遷到奧體片區。旅遊路南側的海爾綠城，憑藉“全運村”的黃金招牌賺足了眼球，崛起為濟南新的“富人區”，而且持續至今。目前海爾綠城二手房均價多在2.8萬-5萬之間，一套稍微看上眼的三居室，總價400萬起步。
除此之外，旅遊路的輔仁路段，也崛起了一批以東山墅、紫麟閣、原山九號、康橋逸城等代表的“富人區”。只是這片區域相比海爾綠城，名氣小的多。但從目前在售房源的單價、總價來看，並不遜色於海爾綠城。
縱覽濟南近20年來的豪宅變遷史，似乎可以得出一個結論：濟南富人區多集中在南部，住南不住北的老話，仍在冥冥之中影響著濟南的樓市格局。
另外，濟南的富人區似乎是沿著旅遊路一路向東，那麼將來，
旅遊路的漢峪路段、彩石路段等，有無可能崛起為下個“富人區”？NO. 2
“富人區”的形成非一朝一夕
旅遊路的環山路段、舜耕路段、輔仁路段、奧體路段，能發展成“富人區”，或者說是高房價區域，原因有很多。
比如環境較好的先天優勢；樓盤密度較低、整體的居住舒適度較高；政府鼎力開發、配套齊全；周邊聚集大量政、商人士，已形成一定的圈層等等。
以旅遊路奧體路段的海爾綠城為例，小區西側是琵琶山、東側是王八蓋子山，自然環境得天獨厚。中央廣場已開業多年，商場內商品質量上乘，吃喝玩樂一應俱全。學區配套方面，龍奧學校硬件設施標準非常高，玫瑰園北側的配建學校未來也將投入使用。
中央廣場實景圖
海爾綠城規模很大，有七大園區，整體的容積率很低，居住舒適度高。在七大園區中，僅有百合園的北區和錦蘭園的南區有18層住宅，其他園區像桂花園、麗園、璽園、玫瑰園、御園等，均為密度更低的洋房或別墅產品。
海爾綠城的很多業主，有不同程度的“住宅收藏癖”，簡單來說多位業主在海爾綠城有著多處房產，這可不是一般的有錢，那是相當有錢。
海爾綠城玫瑰園、璽園實景圖
龍洞片區近10年來得到政府的鼎力開發，經十路、旅遊路、龍鼎大道等交通要道縱橫交錯，地鐵3號線在片區內設有3座地鐵站。片區內建有行政中心-龍奧大廈、體育中心-奧體中心等，鼎秀家園、鑫源山莊、西江華府等政府和事業單位宿舍聚集在片區南部。
在這裡，走在大街上，碰到張局、王局，一點都不稀奇。
龍奧大廈實景圖
旅遊路的奧體路段附近，正形成以多個單位宿舍為代表的政界和以海爾綠城為代表的商界兩種圈層。所謂的“富人區”，不僅是表面意義上的房價有多高，而是在這裡居住人的身價，這才是“富人區”真正的核心所在。
很多漢峪、彩石的樓盤，宣傳自己樓盤地處“富人區”，或是未來“富人區”的重要組成部分。那麼，這幾處區域的樓盤，有無成為“富人區”的潛質，又會不會成為新的“富人區”？
NO. 3
大小漢峪、彩石會是下一個“富人區”嗎？
漢峪片區的旅遊路段，分為大漢峪和小漢峪兩個組團。
小漢峪實景圖（2019年10月份拍攝）
漢峪片區高容積率、未來交通擁堵的槽點是抹不掉的硬傷。
參考君去年曾發文分析過其較高的容積率，漢峪片區規劃人口密度高達22594人/平方千米，是濟南市現人口密度的26倍！在大漢峪，大高層樓棟隨處可見，部分小區容積率非常高，社區的宜居性一般，未來片區內交通會非常擁堵。
目前漢峪金谷周邊已經十分擁堵，未來隨著入住人口增多，擁堵是常態。
漢峪片區實景圖
與此同時，大漢峪很多樓盤的戶型大小不一，既有不足100㎡的兩居室，又有200㎡的大四居，這容易導致片區內圈層不統一。像大漢峪的某樓盤，因為物業管理寬鬆，已經淪為群租房小區，難言富人區。
漢峪片區實景圖
小漢峪的硬傷在於新建樓盤體量較小，周邊生活配套相對欠缺，而且交通主幹道-鳳凰路將小漢峪一分為二，道路兩旁的噪音汙染很難避免。小漢峪的戶型整體偏改善，戶型建面多在140㎡以上，將來圈層較為統一。
小漢峪實景圖（2019年10月份拍攝）
彩石片區的旅遊路段，已經出東部繞城高速了。
這裡有未來成長為富人區的潛質，比如依山傍水、環境較好，地塊的容積率整體偏低等，但是目前的開發熱度較小，各種配套設施非常匱乏。或許未來10年後，彩石片區會崛起一篇新的富人區，但是目前，遠遠談不上。
彩石片區實景圖（2019年夏天拍攝）
就像片區內的龍山希思莊園，樓盤南側即是群山，自然環境非常好。兩個地塊的地上容積率僅為0.8，容積率低於1的地塊在濟南已經絕版了，產品設計總體也不錯。
但因為周邊配套極為匱乏，生活不便，濟南富人群體對這裡的認可度較低，導致這裡的別墅非常難賣。這處項目2014年就拿地了，現在都2020年了還未賣完。
龍山希思莊園地塊A一期示意圖
濟南的“富人區”，並不是隨隨便便就可以形成的，一定是天時、地利、人和等因素綜合作用的結果。
大小漢峪、彩石片區，未來或許根本達不到海爾綠城的高度，因為濟南只有一個龍洞片區。至於濟南新房市場裡那些“富人區”的傳說，更多是因為有些樓盤前些年拍了高價地，為了高價賣房拯救自己脫離苦海，講起了“富人區”的故事。
濟南旅遊路“富人區”的概念，顯然被玩壞了。
大漢峪實景圖（2019年夏天拍攝）
當年濟南東拓，一條旅遊路造就了不少的富人區；但旅遊路很長，又不盡然全部樓盤都是富人區，產品一般的比比皆是。更何況，新時代下，濟南城市發展的格局已經在發生變化，旅遊路早就下一個富人區的難度越來越高。
閱讀更多 濟南樓市參考 的文章
