青岛是全国唯一的最特殊的城市，在分析青岛房价的时候，我们一定要把青岛房价分板块来分析，怎么分呢？
1 青岛的前海一线包括开发区前海在内（西海岸太大了，还要再分板块），青岛的市南崂山有着无敌的景观资源，每年游客盈门（从季节性宾馆价格差异就可以得知人数），笔者在外地，只要别人得知我是青岛来的，第一句话一定是：青岛是个好地方。由此可见青岛避暑胜地的属性早已深入人心。另外，一个城市房价为什么呈现梯次渐变？因为房价本质是你收入的排座次，因此，对于崂山和前海一线，其房价应该单独择出来说，其房价和三亚厦门岛大理有异曲同工之妙，三亚贵不贵？厦门海边贵不贵？但这些板块贵，其并非因为他是青岛，而是因为他是全国人民趋之若鹜的优质自然资源，在这些优质板块购房，需要你在全国收入里排座次，进行资源竞争。
2 青岛这个城市又有异于三亚大理的地方，青岛是省内经济最发达的城市，其自身在省内外具有强大的吸引力，因此，在青岛剩余板块里，又涉及到省内收入排座次的问题。这个是城市吸引力的体现。
因此，从青岛城市经济来看，房价真正的起点应该是距离海边两公里外的地段，也就是次新房3万多，破旧二手房2万多的市北，往北依次两万，一万五，一万二。这些板块才是你在本市内当下的座次。
至于这个价格贵不贵，你自己去对比经济相仿的、人口相似的、地铁通车里程相近的城市，你看看这个价格合理与否。
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以上为题外话，我们为什么开篇就要从即墨开说呢？因为我们都知道，青岛的市辖区只有即墨不限购。不限购，则代表着在真实的市场需求下，房价是最接近真相的，房价也是真实的空多博弈的结果，又由于即墨离主城区最远，其可以看作是青岛房价的“底”，从这个“底”，我们可以依次推导南面几个区的价格是否有被低估，其真实价值应该是多少。
锣鼓一响，粉墨登场，我们今天先聊一聊青岛高新区之一的：蓝色硅谷。
蓝色硅谷位于即墨东部沿海，由鳌山卫和温泉街道组成，南接崂山区王哥庄街道，西与即墨城区有很长一段距离，北为店集王村，东与田横隔海相望。
大家从地图观察，蓝色硅谷的位置很尴尬，它属于大家常说的十三不靠，指望即墨城区外溢不可能，北边是农村，南面崂山王哥庄更是没有任何产业，因此蓝色硅谷想依靠其他地区外溢或“借势”是绝对不可能的，也就是断绝了做“睡城”的可能，其想改变，只有靠自己的产业引进，靠自身的发展。本来，蓝色硅谷北有规划产业区，即鳌山湾新城和青岛微电子产业园，包括青岛港的集装箱业务也准备放在田横女岛港（一直争取一类开放口岸），可是后来因为沧口机场搬迁的问题，这些规划全部叫停。这对蓝色硅谷不次于当头一棒直接打蒙。
本来蓝色硅谷核心区作为研发区，蓝色硅谷产业区作为工业区，将项目转化，再配套个港口出海，加上享受国家级高新区政策，也能自成一城，很不错的构思，但现在尴尬了。
目前来看，蓝色硅谷能提供的工作岗位极其有限，虽然有配套的地铁11号线，但往南由于崂山区北侧发展并不尽人意，11号线过了蓝色硅谷，从浦里一直到张村站都是未发展区域，因此，11号线沿线能提供的就业十分有限，而多数在11号线尽头的苗岭路附近工作的，其购房有更多的选择，很少会把目光放在蓝色硅谷。短期内，这种局面很难改变。
再来看景观资源，蓝色硅谷也是挺尴尬的存在，虽说区域内有鹤山，以及有海滩资源，但并不能达到让人为此产生定居的念头。
因此，综合起来看，蓝色硅谷短期内既不能提供更多的工作岗位，又没有上等的山海资源，自然而然的，市场会进行自我调节。
我不太关注价格，我也不太清楚蓝色硅谷目前的房价，但总体来说，你应该把蓝色硅谷当作一个产业较为发达的小镇来看待，这个小镇有一条地铁线，有一个大学，零星有点产业，但这些产业留不下大学毕业的学生，外来的又不太愿意来此地创业。既然是小镇，又不太可能在未来大量外来人口涌进的情况下，投资不建议，自住无所谓。
那么，蓝色硅谷是不是毫无亮点，也让人绝望看不到未来？不，没有那么糟糕，蓝色硅谷在我看来，未来五六年内，一定会产生教学质量生源质量一流的小学、初中、高中、甚至一流的大学比如山大。
总结：蓝色硅谷能落地的利好，能落地的规划已经全部结束，甚至部分利好规划已经叫停，房价已经有透支规划利好的部分。因此，投资不建议进入，自住，无所谓。买个房子又不是需要千思考万考虑的事，有需要就买。
最后，谈点个人看法：有些人把生二胎啊之类天大的事漫不经心，却把买个自住房这样的小破事挂在心头，日夜煎熬。唉，朋友，当你发烧了，去医院买药重点应该关注药效而不是明天药会不会打折。同理，买自住房最重要的应该考虑能不能解决需求而不是明天便宜还是贵。话再说回来，涨跌不都是预测吗？涨了，可能你从此以后和自住房彻底拜拜了，跌了，你就当少买了几个平方不就好了？前者的后果你根本承受不起，所以别在首套房上赌涨跌，赌徒心理要不得，炒房思维迟早会害你。
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