芳香心理
许多解读在回答如何选择的问题时，往往给出这样的建议。如果预期LPR未来是上涨的趋势，就选择固定利率，如果预期LPR 未来是下降的趋势，就选择LPR浮动。同时，很多专家也指出，在未来将进入一个利率下降的通道，选择LPR浮动比较有利于减少利息支出，减轻月供负担。在此，有必要厘清几个重要的误区。
首先，利率下降的趋势确实存在，但从上述转换目的的分析我们也看到了，房贷利率将同基准利率区分开来，因此，鼓励实体经济宽松货币形成的利率下降同房贷利率还是不同的。从房住不炒角度看，未来房贷利率尽管有可能下降，但同整体利率下行之间还是有很大区别的，也会有房地产政策调控方面的考虑，不会一味跟随整体利率下降。
其次，许多专家都说西方许多国家都是长期低利率甚至负利率了，因此，我们未来也会这样，利率会不断下降。这也是误区，一方面，我们要搞清楚这个负利率是指存款利率。另一方面，西方各国也存在住房贷款利率同其他利率的差别。还有，西方各国情况也是不同的，欧洲和日本长期经济低迷，房贷利率确实比较低，很多在2%-3%,甚至有2%以内的情况。但美国、加拿大、澳大利亚等国又不一样，要高于3%，其中澳大利亚要高于我国。美国的利率波动也比较大，在2010年前后的一段时间，美国地区出现过3%左右的低利率情况，但在2015年以后开始逐渐攀升，最高超过5%，最近的利率在4.75%左右，和我国情况差不多。
在此基础上，我们可以从历史纵向和国际横向进行对比来观察目前利率的相对位置。同时，我们也从一个独特的存量角度来分析利率下行的空间问题。
从历史纵向来看，目前的房贷利率处于历史低位，而且确实存在下行趋势。 
但是，正因为处于历史低位，尽管仍有下行空间，但降幅应该不大了。而且，从一个比较长的周期来看，利率还是会有一定的波动。这个我们下面从美国的情况中也可以看到。
从横向的国际比较看，能与我国在经济体量和经济发展趋势上可以类比的只有美国。从美国房贷利率的历史变化中我们也可以发现一些端倪。
从这张图表中，我们可以看到房贷利率的确有下降的趋势，但从长期来看波动也不小。在长达40年的范围内，利率在3%左右的时间不足20%，在7-8年左右，而且随着经济的复苏，美国的房贷利率在2015年以后，也有了不小的上升。
从上述分析中，我们可以发现，房贷利率确实有下降的空间，但在一个较长的周期看，还存在不小的波动。如何选择要看目前的利率更靠近历史地位，还是相反。这样，才能看出从二三十年的长周期中，未来上升或下降的概率有多大。
从房贷存量的利率结构来分析。
在2016年9.30新政以前，有长达10多年利率采取的基准利率下浮的优惠，许多利率甚至达到7折，普遍不低于8.5折，即使二套房都有9折的情况，此后的一段时间也有不少首套房优惠5-10%的情况。而上浮的情况都在这个时间以后。从房贷余额的历史数据分析，目前房贷余额在30万亿左右，2016年底前大约在20万亿，也就是说，加上后期的首套房优惠，大约70%的房贷余额是在基准利率基础上有优惠的，同时粗略估计，可能有40%的贷款余额存在7折利率优惠。因此，我们在预测利率下调空间时，要将这个因素考虑进去。不是从LPR本身出发来调整，而是考虑那么高比例的优惠情况，这样对LPR的下调空间也是有影响的。就是说，大多数贷款的利息差没目前的LPR利率那么高。这也制约了LPR的下调空间。也就是说，有70%的贷款是低于4.9%的，大多是在4.165%（85折）以内，甚至40%在3.43%的低水平，接近公积金贷款的3.25%低水平。这样计算，原来的7折利率加点在-1.37,3.25+1.37=4.62%。也就是说LPR降低到4.62%的话，有40%的房贷利率等于公积金利率这个公认的低利率了。这也从一定程度上制约了利率下调的空间。
在做了上述分析之后，对这个两难的选择似乎有了一点思路。那就是说，如果你的房贷处于较低的优惠利率水平，建议选择固定利率，因为这个利率的中短期下调空间不大，从长期来看，上涨的概率高一些，从以小博大的原则出发，还是选固定的好。如果你的房贷利率处于较高的上浮水平，那么未来上涨的概率小一些，中短期还有利率下调的红利，可以选LPR浮动。同时，如果短期内有还款打算的也可以选LPR浮动。可以享受红利的同时，也不会遇到可能的利率上涨风险，因为届时已经还贷了不受影响。
