芳香心理
許多解讀在回答如何選擇的問題時，往往給出這樣的建議。如果預期LPR未來是上漲的趨勢，就選擇固定利率，如果預期LPR 未來是下降的趨勢，就選擇LPR浮動。同時，很多專家也指出，在未來將進入一個利率下降的通道，選擇LPR浮動比較有利於減少利息支出，減輕月供負擔。在此，有必要釐清幾個重要的誤區。
首先，利率下降的趨勢確實存在，但從上述轉換目的的分析我們也看到了，房貸利率將同基準利率區分開來，因此，鼓勵實體經濟寬鬆貨幣形成的利率下降同房貸利率還是不同的。從房住不炒角度看，未來房貸利率儘管有可能下降，但同整體利率下行之間還是有很大區別的，也會有房地產政策調控方面的考慮，不會一味跟隨整體利率下降。
其次，許多專家都說西方許多國家都是長期低利率甚至負利率了，因此，我們未來也會這樣，利率會不斷下降。這也是誤區，一方面，我們要搞清楚這個負利率是指存款利率。另一方面，西方各國也存在住房貸款利率同其他利率的差別。還有，西方各國情況也是不同的，歐洲和日本長期經濟低迷，房貸利率確實比較低，很多在2%-3%,甚至有2%以內的情況。但美國、加拿大、澳大利亞等國又不一樣，要高於3%，其中澳大利亞要高於我國。美國的利率波動也比較大，在2010年前後的一段時間，美國地區出現過3%左右的低利率情況，但在2015年以後開始逐漸攀升，最高超過5%，最近的利率在4.75%左右，和我國情況差不多。
在此基礎上，我們可以從歷史縱向和國際橫向進行對比來觀察目前利率的相對位置。同時，我們也從一個獨特的存量角度來分析利率下行的空間問題。
從歷史縱向來看，目前的房貸利率處於歷史低位，而且確實存在下行趨勢。 
但是，正因為處於歷史低位，儘管仍有下行空間，但降幅應該不大了。而且，從一個比較長的週期來看，利率還是會有一定的波動。這個我們下面從美國的情況中也可以看到。
從橫向的國際比較看，能與我國在經濟體量和經濟發展趨勢上可以類比的只有美國。從美國房貸利率的歷史變化中我們也可以發現一些端倪。
從這張圖表中，我們可以看到房貸利率的確有下降的趨勢，但從長期來看波動也不小。在長達40年的範圍內，利率在3%左右的時間不足20%，在7-8年左右，而且隨著經濟的復甦，美國的房貸利率在2015年以後，也有了不小的上升。
從上述分析中，我們可以發現，房貸利率確實有下降的空間，但在一個較長的週期看，還存在不小的波動。如何選擇要看目前的利率更靠近歷史地位，還是相反。這樣，才能看出從二三十年的長週期中，未來上升或下降的概率有多大。
從房貸存量的利率結構來分析。
在2016年9.30新政以前，有長達10多年利率採取的基準利率下浮的優惠，許多利率甚至達到7折，普遍不低於8.5折，即使二套房都有9折的情況，此後的一段時間也有不少首套房優惠5-10%的情況。而上浮的情況都在這個時間以後。從房貸餘額的歷史數據分析，目前房貸餘額在30萬億左右，2016年底前大約在20萬億，也就是說，加上後期的首套房優惠，大約70%的房貸餘額是在基準利率基礎上有優惠的，同時粗略估計，可能有40%的貸款餘額存在7折利率優惠。因此，我們在預測利率下調空間時，要將這個因素考慮進去。不是從LPR本身出發來調整，而是考慮那麼高比例的優惠情況，這樣對LPR的下調空間也是有影響的。就是說，大多數貸款的利息差沒目前的LPR利率那麼高。這也制約了LPR的下調空間。也就是說，有70%的貸款是低於4.9%的，大多是在4.165%（85折）以內，甚至40%在3.43%的低水平，接近公積金貸款的3.25%低水平。這樣計算，原來的7折利率加點在-1.37,3.25+1.37=4.62%。也就是說LPR降低到4.62%的話，有40%的房貸利率等於公積金利率這個公認的低利率了。這也從一定程度上制約了利率下調的空間。
在做了上述分析之後，對這個兩難的選擇似乎有了一點思路。那就是說，如果你的房貸處於較低的優惠利率水平，建議選擇固定利率，因為這個利率的中短期下調空間不大，從長期來看，上漲的概率高一些，從以小博大的原則出發，還是選固定的好。如果你的房貸利率處於較高的上浮水平，那麼未來上漲的概率小一些，中短期還有利率下調的紅利，可以選LPR浮動。同時，如果短期內有還款打算的也可以選LPR浮動。可以享受紅利的同時，也不會遇到可能的利率上漲風險，因為屆時已經還貸了不受影響。
