“产城物业”是以产业新城为服务对象，它其实也属于“城市物业”的范畴，但只是其中的一个分支。作为一种全新模式的服务，产城物业整合了城市公共空间、公共资源、公共项目等内容，说的简单点，产城物业就是把产业新城当成“一个社区”去实施精细化的物业服务，除了传统的物业服务范畴外，还包含城市物业基础服务、智慧环卫管理、生态园林服务、市政设备设施养护、城市美化亮化服务、城市秩序维护管理、应急保障服务、城市特色功能服务等。
为什么物业企业能够拓展服务边界，探索并实践城市服务，能够并有意愿承担城市公共服务职能？笔者认为主要有以下三点：
1. 存在机会。曾几何时，“城市治理”的权利一直掌握在政府手中，但由于人力资源的不充分和缺乏市场化机制，导致城市治理过程中出现粗放、成本高昂亟待解决。面对城镇化快速推进，城市治理中政府的负荷过大，挑战了传统的公共服务模式，这为城乡引入物业服务企业参与城市治理创造了机会。
2. 条件成熟。国内物业行业发展近四十年来，物业服务企业逐渐形成相对成熟的服务体系，长期积累的技术和管理工具能够为更复杂的场景提供支持。另外“城市服务是一片蓝海”，将更多公共服务职能采用社会力量供给是大势所趋，物业服务企业将抢占先机，或能在物业服务和增值服务两个万亿市场之外，再开辟新的赛道。
3. 政策导向。实现城市管理精细化，已经成为全国各大中型城市政府的一项重要任务。随后，上海、北京、成都、福州、郑州 等城市相继出台推进“城市精细化管理”的相关文件，从政策入手，推动和完善相关顶层制度设计。
现在头部物业企业纷纷涌入城市服务领域，并作出了各种形式的尝试和实践。
1. 万科物业——提出“物业城市”理念。
万科物业运用市场化机制，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，试水横琴新区对公共空间与资源实行全流程“管理+服务+运营”。横琴新区会将城市公共空间与公共资源、公共项目整体整合成为“大物业”，交由大横琴城资管理，这部分项目包括城市管理、市政养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理服务等诸多范畴。
2. 幸福基业物业——做产业新城服务的引领者
主要为城市提供综合保障服务，通过智能管理平台和实时监测体系实现城市的智慧运行，为产业新城提供城市综合保障服务，包括道路清洁、城市妆点、城市亮化、城市消防、安保巡防、城市抗洪、工程管理等，实施“绿、美、亮、净、序、专”服务标准体系，使服务成为展现产业新城形象的“城市名片”。
3. 碧桂园物业——“智领未来，与城共生”城市共生计划
碧桂园服务正式发布城市服务2.0产品，提出将借助已有技术平台及大盘运营经验，做新型城市治理公共服务的探行者。碧桂园服务将发挥自身“科技实力强、服务性价均好、业务全域覆盖、全产业链供给”的综合优势，深度拓展现代城市服务上下游产业链，形成一套适用城市空间尺度和多场景服务体系。“城市共生计划”将基于城市公共空间的12个细分领域场景，推出AI城市公共服务、DC数字城市综管服务和IS产业协同运营服务。
4. 龙湖物业——“新型城市管理综合服务提供商”
依托于龙湖物业成熟的服务积淀及科技体系，运用大数据、云计算、物联网等信息技术等为城市提供管家服务，而这也让“物业服务延伸到城市生活中的每一位普通市民”成为可能。龙湖集团提出“空间即服务”的大战略下，围绕“空间即服务”的战略，龙湖正构建以优质城市空间连接融合、覆盖中坚力量全龄周期、由数据和技术驱动迭代的智慧服务网络，这个服务网络也涵盖居住、娱乐消费、生活、办公、养老等核心场景。
物业服务企业进入城市服务是自身服务能力成熟后的自然延伸，对行业新市场的开拓具有积极意义。伴随着城市服务市场的不断开放，头部物业企业将进一步积极探索如何更好地因地制宜满足公众和政府的需求，苦修内功，提升核心竞争力，以便在此“蓝海”中抢占“先进”。
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