问：老师，你好。我是一个刚离开深圳的失败者，但一直想在深圳置业。因为资金不够最多能支持250W总价的房子，现有两个方案：1.想买东莞靠深圳的位置等待合并深圳升值。2.买南油A或B区博拆迁。老师觉得哪个方案可行？或者能否指条明路。非常感谢

答：总价250w在深圳很多地方都能买到次新两房了，为啥要去买“三十年都不一定”能等来的住宅拆迁呢？老老实实买深圳的次新盘，是你最确定的逆袭机会。

问：十三老师求解，为什么这么多人黑龙中呢？仿佛龙中也是惠州一样，恨不能黑到避而远之……龙中的次新真的不能碰嘛？

答：龙中这个地方，真是很神奇，配套齐全，界面干净，全是次新刚需三房，居住舒适度高，价格还便宜，在龙中住久的人都爱死了这个地方。 龙中全是优点，只有一个缺点就是不涨。 为啥不涨，一是供应量大，二是距市区太远自身产业薄弱，三是同质化产品太多，四是东部无概念。 那龙中能买吗?我觉得可以，投资泡沫会掩盖很多真相，包括房子的真实价值，

问：十三老师你好，福田的房价制高点在香蜜湖而不是在福田CBD，如果以这个来看的话前海以后的房价制高点还会在更强调以产业为主的新前海范围内吗？还是会出现类似福田CBD跟香蜜湖的情况，产业商业归CBD，房价归香蜜湖，如果出现大前海的“香蜜湖”在您看来会在哪？

答：很好的问题，我喜欢有想法的人。 一个城市，房价的至高点从来不是CBD，因为CBD太闹腾了。 会出现在哪里，我来总结一下，1、出则繁华，入则宁静；2、楼龄新，楼盘品质高；3、区域高端纯粹 ，无农民房低端建筑乱入；4、有名校加持；5、离CBD不能太近也不能太远。 你琢磨一下，香蜜湖和深圳湾是不是都符合这些条件，也许你会说香蜜湖老了，但如果不老早站上25万了。 前海会出现香蜜湖吗，大概率会，但肯定不是前海路两侧的那些热炒楼盘，它们离热点很近，离高端很远。 如果有，只可能出现在自贸区内，桂湾，前湾，还是妈湾？前海的规划一直在变，到底会出现在哪里，拭目以待吧，反正我们都是吃瓜群众[呲牙]

问：你好，本人目前是刚需首套，预算750，上班地点在留仙洞总部基地，目前在考虑是选择坂田的新盘(大族云峰，华晖瑞禧)，还是选西丽的桃源村三期，请问您什么建议

答：你好，大族云峰和华晖瑞禧 性价比中等，没啥优点也没啥缺点，不贵也不便宜。考虑自住可以买，投资价值一般般。 深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。 桃源村就是这样的社区。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。 成交量很高，用来南山上车都可以。 松坪村三期跑赢大市没问题。 自住兼顾投资，更倾向桃源村。

问：十三好，华润城熟悉吗？之前打新没打中 8万5的均价，现在二手13万+了，买二手是否还有投资价值?谢谢。

答：华润城因为打新知名度暴涨，二手成交价也飙到了13万。这个楼盘，位置、配套、学校、就业都有，但并不是理想的投资标的。 华润城是典型的旧改楼盘，密度超高，高楼林立，压抑，有空间逼仄恐惧症的人在这里生活会有不适感。加上大量的原住民混居于此，圈层称不上纯粹。 华润城能卖到这么高的价格，很大原因是位于高收入码农聚集的科技园，周边全是老旧房源，新盘只有华润城，想住新房又想通勤方便的码农无处可选，只能用钱买单。 但高位的华润城是有危机的，一是前海自贸区未来几年有大量企业会进驻，对各大CBD都会造成利空，科技园也不例外，购买力很可能削弱，二是科华学校是新校区，和深圳湾学校类似，第一届学生还没毕业已被吹成名校，华润城13万的房价至少有2万是科华的加持，一旦后期成绩未达到预期，房价必受影响。 对你来说，如果是科技园的高收入码农自住请随意，如果纯投资需要三思。

问：您好，有感于您的专业度和同理心，特来请教。有一张孩子的三成房票，拟将旧房置换，将来给娃住。1500万以内预算，因不着急住，更倾向于新房。打新2年未果，我家这种情况，想听听您的意见，是随缘还是尽快用掉房票？感谢

答：你的需求基础有三个点：孩子刚需自住，旧房置换，三成房票，有这三点，换是必须的，1500万预算，说明不差钱。 既然一定要换又不差钱，为何两年都没买? 因为想要的太多，又要高价卖旧房，又想低价买新房，又想买到倒挂盘，只想万无一失，最终就是什么也没做，眼睁睁看着这一波涨。 虽然嘴上说不急和随缘，但实际结果是，如果两年前买了，并且买对了，1500万已变成了2000万，甚至2500万，现在买，1500只能买到两年前1000万的房子，细算下，1000万已经擦肩而过。 下一步怎么办，马上行动，疫情后先把旧房挂出去，同步开始看新房和二手，踏出第一步才有第二步，而不是继续坐而论道，抱歉我讲话一向直接。

问：十三老师，想在南山买500万以下的3房，2017的时候在松岗买了一套3房卖了，松岗的通勤距离太远，吃不消，现在想换到南山或者宝安，宝安的豪宅线太低，税费扛不住。这个预算，南山有的选吗？

答：抱歉，南山别说500w以下的三房了，像样点的两房都快没的选了。宝安很多选择，尽量靠近地铁1、11和在建的12号线一公里范围内的次新盘，还可以选到。 你买三房的目的是自住还是投资？有无其他地段、学区和居住品质的需求？宝安的税费有方法可以避开一些

问：大师你好，刚需，南山上班，在考虑小两房。预算不多，450w左右，最近在看南山西丽和福田皇岗。可以分析下西丽几个小区如中爱花园，德意名居，皇岗如金港豪庭，皇御苑吗？

答：你好，西丽和皇岗都是第二梯队板块，投资属于普涨区。 目前这2个板块成交量最高的楼盘分别是桃源村和皇御苑，流动性很好。单价相同，这2个大盘也是自住的首选。 重点说说皇御苑： 皇御苑所在的皇岗口岸是24小时直通香港的口岸，大巴车经过，原本还有货柜车站场，人流相对复杂。但随着地铁7号线开通、福田-皇岗双口岸交通修整、货柜车搬去莲塘、以及最重要的“河套深港联合创意园区”的开建，使得皇岗口岸这个深港陆上连接的重要关口重新引起市场的关注。 再说社区 皇御苑是福田第一大商品房社区，成交量常年top3，并且租售比优越，这个跟它的社区环境、产品存量和高性价比有关，在福田中心区以及车公庙能够通达的大型花园社区中，皇御苑是最合舒适的次新电梯品质花园，价格已经低于龙华的大部分花园住宅。 最后说产品 皇御苑除了三期价格相对偏高，它的一期二期和四期都主打紧凑户型，60-70的两房租7000，83-104的三房租9000，可以说不仅单价低、总价也很低，租金相比福田中心和香港也是要低。 以上 板块会筑底上涨，社区长期保值高流动性，产品高性价比，是个优质的投资标的。

问：老师您好，现在看到龙岗六约一个振业城的盘，单价便宜，地铁物业，周边商业配套也不错，外地深户，想考虑四百万以内两房，不知道老师怎么看，22年通车14号线，双地铁到福田

答：400万的两房就不要跑山高水长的郊区来买了，如果是远郊长持派，就要跟着买房四大金刚走，学位，地铁，次新，三房。 六约这个板块居住还比较纯粹，但是有教育商业短板，楼龄也普遍在10年左右了，南山福田10年内的可能还正值盛年，在这个片区就只能是渐入暮年了。 如果想赶一波14号红利，不如看看群众基础更广，配套更好，房子更新的石芽岭(承接大量的布吉改善人群)，或者龙中。

问：老师好。 北京工作，二套房是北京还是深圳比较合适？一套也是北京城区的。总体上，北京是不是增长潜力，比不过深圳。

答：如果北京已有一套，二套大金额投资应该放在深圳。 北京虽然是帝都，但天子脚下反而处处被掣肘，加上深圳市场自由度和竞争意识远超北京，未来发展谁更胜出一筹真的不能确定，譬如华盛顿与纽约。 不过有京籍的是不舍得放弃北京户口的，没有户口的北漂则完全可入深户一搏。

问：深圳已有一套改善的情况下，投资角度佳兆业前海广场和深圳地铁前海时代广场如何抉择？

答：佳兆业前海广场一期住宅是个很确定性的选择，前海时代广场就要博前海内的综合配套提升，赌性更大，就要看你掌握多少信息了。 我个人的投资打法是看重“总价”，同样总价如果一个盘的功能多、学区好、有花园有品质，那大概率胜出。 前海时代的同样功能的房子，总价高出前海广场50%了，我倾向于选择总价低的安全的。

问：老师你好，目前长沙2套房，有一套按揭，想卖掉一套小户型学区房，只能凑100万首付，100万在深圳是否有选择，或者您有其它建议，谢谢

答：100万，五成首付，在深圳只能买到200万的房子，这个价位的房子有，但居住体验和升值潜力都不会太好。 再看你要置换的房源，公认的洼地长沙，小户型学区房，这么优质的标的，你确定要置换一套无品质，无学位的深圳远郊老破小吗?

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