關鍵詞：房地產業 財務領域 法律風險 風險趨勢
2020年的春天，爆發於武漢的新型肺炎仍在肆虐，疫情對經濟的巨大沖擊顯而易見，很多企業經營活動基本都處於“凍結”狀態，企業面臨巨大的經營壓力、甚至生存危機。作為地產業龍頭企業，恆大集團大力拓展網上銷售、75折甩賣，瞬間也引爆地產圈、賺足眼球。在疫情的衝擊下，作為年銷售超6000億元的地產業龍頭企業，怎會如此急迫地開展網上營銷、回籠資金？疫情對房地產業究竟有哪些衝擊？2020年房地產企業究竟有哪些必須要關注的重大法律風險動向？這些成為房地產企業、業內法務工作者、投資者、監管機構等利益相關方關注的焦點問題。我們將從法律風險視角，基於上市公司法律風險指數大數據分析，全方位掃描房地產業法律風險現狀，揭示行業未來重大法律風險趨向，預警有潛在重大法律風險隱患的房地產業上市公司名單。
一、房地產業合規風險紅色預警，且三年來首次逆轉為上升趨勢
通過對中國上市公司法律風險指數大數據分析，梳理形成反映46個行業合規風險水平的行業合規風險地圖，從中可明顯發現房地產業屬於高合規風險的行業，位於紅色預警區。2018年，房地產業合規風險指數值在46個行業由大到小排序中，高居第7位，預示該行業未來風險高企。而2019年房地產業500多家房企破產（甚至不乏像寧波銀億、安徽中購投資、廣東頤和地產這樣的百強企業），行業洗牌加劇，上市房企非標報告增多、高管處罰增多、涉訴資產大增，無一不印證出行業風險指數預警的科學性。如圖-1所示：
圖-1 2018年行業合規風險地圖
中國上市公司法律風險指數緣於為全面評價我國資本市場上市公司法律風險狀況，合理評估上市公司投資價值，由賽尼爾法務智庫聯合眾多頂級專家，構建的國內資本市場第一個專門以法律風險為核心的評價指數，並聯閤中國政法大學等權威機構連續十二年發佈，已積累覆蓋十五年、全行業、全地域的指數評價大數據。根據上市公司法律風險指數大數據研究表明，指數對公司治理、業務、財務、合規、訴訟等領域重大法律風險具有顯著預警作用。
基於中國上市公司法律風險指數行業大數據分析表明： 2018年房地產業合規風險逆轉三年來的下降趨勢，首次轉為上升，風險水平甚至已接近2015年行業高位，預警行業未來發生重大法律風險事件概率增大，需引起行業內企業、法務管理人員關注。如圖-2所示：
圖-2 2014年-2018年行業法律合規風險趨勢
二、從風險結構看房地類企業的財務及訴訟領域法律風險凸顯
基於中國上市公司法律風險指數行業大數據分析，從公司治理、財務、業務、合規、訴訟及員工六大領域診斷結果看：房地產業法律風險關鍵短板主要集中在財務領域及訴訟領域。如圖-3所示：
圖-3 2018年房地產業法律風險關鍵短板診斷
從指數對標結果看：2018年上市房企的財務領域法律風險指標值，高出上市公司該領域平均值68%，預警財務領域為房地產業最大法律風險短板，未來發生重大風險事件概率高企。房地產業訴訟領域風險指標值，高出上市公司該領域平均值33%，也預警該領域未來法律風險高企。考慮到訴訟領域風險大多本質上源自於公司業務管理領域，下文分析將聚焦在財務領域法律風險。
基於中國上市公司法律風險指數房地產業大數據，結合房地產行業發展大趨勢分析，房地產業未來主要將面臨三大法律風險趨勢：行業財務領域法律風險加大，資金壓力凸顯；行業集中化程度快速提高，重大資產法律風險急劇上升；行業擔保法律風險已處高位，且持續攀升。
風險趨勢一：行業財務領域法律風險加大，資金壓力凸顯
基於上市公司法律風險指數房地產業大數據分析顯示：上市房企財務領域法律風險
伴隨2015房地產業大調整，該年財務領域法律風險指標值大幅上升後，近四年來也一直處於持續上升的態勢。如圖-4所示：
圖-4 2014年-2018年房地產業財務領域法律風險趨勢
從財務領域風險指數發展趨勢看，房地產業財務領域法律風險未來還會呈現高位上升趨勢，需引起業內企業高度關注，尤其特別要關注資金壓力風險上升。
相關數據表明2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內到期債券總額超過5000億元，較2019年上漲45%，房企的融資及償債壓力加大。
而在融資嚴監管大背景下，以及調控政策的延續，對於房地產業高槓杆、高週轉模式而言，那些資金鍊脆弱且營銷能力不足的房企資金壓力巨大。並且，隨著疫情使得經濟進入“暫停”狀態，數據顯示，自2020年1月下旬至今，大部分開發商的成交量較往年春節期間暴跌95%。也正是在此大背景下，諸如恆大這樣的各大房企被迫開啟了“自救”模式，緊急推出一系列“線上賣房”業務，並搭配“X天無理由退房”、“網紅引流”、“全員李佳琦式直播賣房”等手段瘋狂攬客。
即便如此，據人民法院公告網的數據，截至2月25日，今年以來已經有75家房企發佈破產公告，可見行業財務領域法律風險加大和資金壓力凸顯。
風險趨勢二：行業集中化程度快速提高，重大資產法律風險急劇上升
隨著我國房地產市場的快速發展，行業集中化程度也在逐年提高，尤其近三年來，行業集中度正加速提高。房地產50強銷售收入市場佔比由2011年佔比16.7%，截至2019年10月份已提高到61.6%。如圖-5所示：
圖-5 2011年-2019年10月房地產50強銷售收入規模市場佔比趨勢
伴隨著房地產業行業集中化的趨勢，行業內投併購整合規模不斷擴大，因而行業內企業重大資產法律風險凸顯。從上市公司法律風險指數大數據分析看，2018年房地產業重大資產法律風險分項指標值遠高於上市公司平均水平，是上市公司平均值的1.43倍 ，也與上述觀點相互印證。
重大資產法律風險考察的是上市公司重大資產變動或受限金額包括收購資產、出售資產、置換資產、租賃或託管資產等。這些資產變動和重組的過程中都涉及標的較大的有形資產和無形資產交易，因此，交易過程中潛存於資產及相關財產性權利中的瑕疵會對上市公司的運營產生持續性的影響，給公司帶來巨大的風險隱患。
近年來上市公司業績變臉，很多來自於投併購資產引發風險事件而計提鉅額商譽。例如，今年1月份雲南城投在其2019年度業績預告中，預計2019年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤將出現虧損，淨利潤虧損在24.5億元至29.5億元之間。甚至因淨利潤虧損與公司第三季度報告的差額較大，雲南城投還收到了上交所的問詢。而公司四季度經營利潤大幅下降的主因之一，即為其海東方體育公園項目計提減值準備的影響。2019年底，大理州洱海保護及流域轉型發展指揮部下發《關於貫徹落實生態環境部回訪調研洱海保護治理指出問題省政府領導有關指示要求的實施方案》，要求取消海東方體育公園項目（高爾夫球場）建設。方案還要求該體育公園項目已租用的1353.28畝用地由企業出資建設為生態公園。因此，雲南城投1353.28畝租地費及前期建設投入將打水漂，得到政府補償也幾乎不可能。謹慎判斷2019年12月份按已發生的成本全額計提該項目減值準備，總計2.15億元。而本風險事件的根源，就是2004年初，國務院緊急下發《關於暫停新建高爾夫球場的通知》，要求“地方政府、國務院各部門一律不得批准高爾夫球場”
。正是其併購資產（土地項目）存在的權利瑕疵，引發了本次風險事件的誕生。並且，回顧房地產業近五年重大資產法律風險的發展趨勢，隨著2015房地產業大調整，該年重大資產法律風險指標值也大幅上升，且近四年來呈現高位波動、略有上升的態勢。如圖-6所示：
圖-6 2014年-2018年上市房企重大資產法律風險趨勢
而隨著當前新冠肺炎疫情仍處防控關鍵階段，極大延緩房企銷售節奏，房企資金鍊進一步承壓。預計今年房地產行業收併購將更加頻繁，規模或大幅超過去年。顯而易見，隨之而來的必然是房企的重大資產法律風險也將急劇提升，需要引起包括房企法務在內的各利益相關方高度關注。
風險趨勢三：行業擔保法律風險已處高位，且持續上升
從上市公司法律風險指數大數據分析看，2018年房地產業重大擔保法律風險已凸顯，該分項指標值遠高於上市公司平均水平，是上市公司平均值的3.04倍。
擔保財產，顧名思義，是上市公司為了保證債務的履行而對其設置一定的限制，它是上市公司的一種或有負債，如果被擔保人不能到期償債，那麼它將轉化為擔保人的債務，因此擔保一旦轉化成債務將面臨大量的訴訟，從而引起上市公司的法律風險。
例如，2019年6月11日，ST新光也爆出：公司在未履行審批程序的前提下，簽署了為控股股東新光控股集團關聯公司10億元債務承擔連帶保證責任的擔保函。公告提示：公司存在向擔保權人承擔擔保責任或清償債務且向主債務人（被擔保人）追償不能的風險，此風險可能會給公司經營帶來巨大損失。
回顧房地產業近五年重大擔保法律風險的發展趨勢，重大擔保法律風險伴隨2015房地產業大調整，該年重大擔保法律風險指標值大幅上升後，近四年來也一直處於持續上升的態勢。如圖-7所示：
圖-7 2014年-2018年上市房企對外擔保法律風險趨勢
對外擔保作為上市公司的或有負債，在當前宏觀經濟下行，企業普遍經營困難情況下，特別容易由於被擔保方的違約，而引爆上市公司自身風險，需要引起上市公司高度關注，企業法務部門也應未雨綢繆提前採取應對措施。
三、預警有重大法律風險隱患的房地產業上市公司TOP10
根據中國上市公司法律風險指數大數據研究結果表明：公司法律風險相對水平（相對於整體市場），有十分顯著的風險事前預警作用。例如，當公司法律風險水平風險高於90%及以上的上市公司時，其次年發生重大法律風險事件概率達71.3%。
從上市公司法律風險指數大數據看，2018年房地產業上市公司中高法律風險TOP10。這些公司相對風險水平（整體分位數），均高於市場上90%以上公司，預警其未來發生重大法律風險事件概率均很高。詳見表-1：
表-1 2018年上市房企高法律風險TOP10名單
從上市公司法律風險指數大數據看，2018年房地產業上市公司高財務領域法律風險TOP10。這些公司財務領域法律風險水平在行業內均較高，預警其未來在此領域發生重大法律風險事件概率也很高。詳見表-2：
表-2 2018年上市房企高財務領域法律風險TOP10名單
結 語
總之，數據已經明顯揭示了房地產業必須要關注的三大法律風險趨勢，以及預警有潛在重大法律風險隱患的房地產業上市公司。
對於投資者，當在開展投資時，不僅要關注上市公司的業務、財務指標，也要特別參考下其法律風險指標，瞭解風險趨勢、預警相關風險，以趨利避害。否則，穿不透風險迷霧，終將會付出慘重代價。
對於企業法務人員來說，在大數據日益作為關鍵生產要素的時代，企業法務管理者應適應利用大數據，超越傳統法務管理的侷限，開展法律風險事前預警，支撐公司運營管理決策。例如，企業法務管理者可在開展具體擔保前，利用工具測評下擔保對象法律風險水平，以支撐公司決策是否向其提供擔保、是否需採取反擔保措施，避免僅僅是出現擔保風險事件後的法律救濟。或者，在企業進行投併購活動時，利用工具量化評估投併購對象的法律風險水平，明確其未來重大風險事件發生概率，以支撐企業決策是否進行投併購或事前約定風險隱患對沖條款等。這樣，企業法務管理者才能真正走入企業決策層視野，真正有效參與到企業運營管決策中，真正發揮法務的關鍵保障作用。
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