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深圳

深圳已经是一个庞大的国际都市，到2019年底管辖的实际人口达到了2500万人，这数字惊人到可以和上海匹敌，但一个数字是令人感慨的，这么多人口的深圳，土地才仅仅不足2000平方公里。土地越少，是否经济越强大？其实有点道理，如世界大三湾区的旧金山湾区，日本的东京湾区，都是土地不大，但创造的经济GDP非常庞大。估计，深圳当下经济能跑那么快和迅速，是一种资源稀缺导致经济的快速大涨，也是有一定关系的。当然，资源的稀缺，土地的稀少，人口又那么多，自然导致深圳的房子，不是那么容易可以买到，房子的价值，房价水平也非同一般。

下面我来谈谈，为何深圳的房子，10年内很难真心贬值。

一、房子供应现状比较“紧缺”！

按照宋丁老师一个分析指出：“深圳房价收入比已经是17.9”，远高出正常合理的5，后者6的比例。我认为这个分析是非常合乎深圳的房价事实的。深圳当下，房价水平基本是6万的均价，新房偶尔有4万的水平，但毕竟不太是市场的主流。

那么导致这些房价居高不下，与房子的供应现状很有关系。

2019年深圳新房，按照规划委统计公布的数据，供应了住宅是4.9万套，不说这个数据怎么高或者低，但对比深圳去年增量了70万常住人口，这供应基本是10%都不到。这需求和供应是严重不平衡。

从2008年开始，深圳每年最高峰供应房子住宅是7万套左右的高度，但08年深圳常住人口仅仅是870万人，10多年过后的今天，深圳常住人口已经1400多万人，12年的数据，增加了几乎800万人，但深圳供应的新房住宅就算按照每年7万套新房住宅统计，也是84万套，不足10%，这极剧的“缺失平衡”，深圳的房价焉能不在稀少的供应中，产生增幅呢？何况这12年来，深圳住宅供应是越来越少，这个供应的现状几乎是更加奠定了深圳房子这后10年，房价不仅很难下跌，而且还会向上。

虽然供应紧缺，导致深圳房价难以贬值降价，但目前市场还有一种主流，就是安居房，这部分限价的房子，能在中层去解决部分不穷，但又不太富裕的人才安居买房的事情。如6万的深圳商品房价，如果想2-4万可以买到，就只有靠安居房解决。这点仅仅是反馈了市场另类住房的价格房价，但不会是改变了深圳房价的逻辑。哪怕加上安居房，深圳供应量仍然很少，很低。安居房如果购买的房子，一年深圳供应不足2万套，也是杯水车薪。

二、人口净值量依然过50万一年

按照统计公布的数据，2019年深圳增量人口达到70万人，基本是大湾区中最吸引人口的城市。如果从地铁的人流也可以看出一丝痕迹，虽然疫情严重影响人们的生活活动，但3月以来，深圳每天地铁人流也破175万人。按照深圳交通局公布的一组数据，2019年的7月，深圳出现过600多万人一起乘地铁，深圳地铁单日客流达到662万人次。而统计的数据，2019年深圳全年运送乘客达16.4亿人次，这基本是中国全部人口的数量，还大。看得出深圳每年的确在大量增量人口。地铁的人流，都反映城市的拥挤程度。

每年涌入的人流，带动就是人的资源，人多了，自然有消费，也有居住的需求。每个人都甘心落后，就好像一套房子，再贵了，也有人接手，这是大市场经济原理。1万个人找不到一个买家，10万人？100万人呢？总有人是百里挑一，能接下这个房子，哪怕价格很贵。人口的不断增量，的确给深圳的房子需求，保持稳定性，也紧迫性。这也奠定深圳房子，不会短期内，房价会贬值。

加上，深圳大量人口的流入，这也带动房子的另个需求，就是租赁需求。租赁需求，也保障了房子的升值和解决月供压力的问题。房子就如天赋，每一天有多少个深圳白领，都在为房子纳税金呢，其实就是房租。另外的数百万深圳人，也养活了深圳已经买下的不少房子。再尔，租金是年年上涨。身处深圳租房人员都发现，每年房东都会给你房子加租300-1000元，基本深圳一房一厅3000元都难以租到。城中村的房子，也便宜不到哪里去。另个因素在挤压深圳的租赁空间，就是城市改造更新，当租赁房源少了，需求多了，租金依然上涨，这是事实。尽管深圳公租房的兴起，但供应量还是远远不及，大部分白领是没份，得到的基本是事业单位。

从人口净增，租金不跌，城市改造这些因素，也奠定了深圳房价，不会贬值。

三、10年内还是深圳经济高速发展期

大湾区的建设，一股浪潮，再度刺激深圳发力，在经济上，深圳产能也更加丰富，消费市场也越来越庞大。2019年统计局公布数据，深圳超过了2.6万亿的GDP，超过了香港，仍然保持较高的增速，破7%，远高于全国的6%左右的幅度。

从示范先行区的深圳定位，到2035年，这整整还有15年的时间，可见，10年内深圳房价在经济支撑下，是有足够的经济发展支撑力。还有不少的潜力。

按照去年一组楼市现象发现，深圳深业中城、招商领玺、华润城等等，这些号称都10万+的楼盘，也是被很多人买光。这说明一个现象，豪宅税减免，深圳人有冲动买高端房的意愿，当然了，这内在价值是购买者的信心，同时也是经济的信心。如果没有一定累计的财富，又怎么能随便买下一套10万+单价的房子呢？

经济的发展，带动了深圳人的财富，同时改造也带动了深圳人的财富。深圳自09年来，数百个改造项目诞生，这旧改补贴，都让不少房东获得了很丰厚的补偿资金。按照统计发布的数据，2019胡润百富榜中，粤港澳大湾区共有425人上榜，合计总资产超过5.1万亿元人民币，榜单前5名，有4人位于广东，其中在深圳、广州、佛山的企业家最多，深圳富豪数仅次于北京。按照数据统计发现，广东地区共有398人上榜，人数保持最多，合计总资产约为4.5万亿人民币。其中居住于深圳达到191人。千万资产“高净值家庭”深圳有17万户，亿元资产“超高净值家庭”深圳有5420户，3000万美金“国际超高净值家庭”深圳有3550户，这些数据都表示，深圳高净值人群不低。这也表示另个方面，深圳这些人可以随时入手千万的豪宅，买下来也是轻松易举。

然而，令人惊讶的是，深圳人的买房子能力，还并非止于经济的赚钱，还有本身持有房产的增值，可以换掉房子，来买入高价位的房子现象，其实在2019年比重也超过30%。这10多年来，深圳房价从1万均价到6万均价，有些房子涨价幅度还有10多倍，如恒裕滨城，开盘是10多万，挂牌都有20多万，100平方从1000万到2000万，甚至3000万，这些调换房子的做法，也是可以解决买入1000万房子的容易度问题。

总结是，深圳房子，10年内很难真心贬值，这三大方面的论述也足可以看出。预计未来深圳的房子，仅仅是结构上的房价变化，就如股市板块的轮动，这个片区热，是今年的事，明年就到另个板块热，一旦某个片区房子多，成交热，自然这个区的房价，就会拉动深圳全市的均价，但其实，深圳的房子，是不会真心贬值的，至少这10年内！

最后引用一句诗，表达深圳人买房的这个过程辛酸和甜苦。著名的蒙古族作家鲍尔吉原野的诗《人生》写道：“人生，从自己的哭声开始，在别人的泪水里结束，这中间的时光, 就叫做幸福

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