临近年底，成都土拍市场供应潮迭起。锐理数据统计，截至12月10日，12月份成都拟出让土地（招拍挂）已经有约4362亩，其中40宗将在本月陆续登上拍卖台。今天，久违的主城区土拍也开始露脸，走向拍卖台的“选手”是来自金牛区的两宗纯住宅用地，面积合计约239亩。

拍卖现场

今日拍卖席有30余人，共10家房企参与竞拍。

一号宗地：金牛区凤凰山单石桥

196号率先举牌，随后变为81、82、112相互追逐，82号退场后，189号“玩家”加入81号、112号“三角游戏”，随后196号再次举牌，13号、33号突然加入。经过70轮加价之后，最终由189号旭辉以成交楼面地价为10100 元/㎡竞得，溢价率16%。（举牌企业有万科、龙湖、金科、中骏、光明、时代、HKL）

二号宗地：金牛区天回镇街道木龙湾社区1组，白塔社区5组。成交楼面地价为7887元/㎡，竞得者为77号成都城投置地（集团）有限公司。

在今年下半年土拍市场“转冷”的背景下，今天主城区的土拍还是颇具看点：这是主城区时隔一个月再有土地入市，也是2018年主城区三环内入市面积最大的地块。大体量、三环内、地段好，自带“明星”光环，配建条件还算温柔，众多“关键词”加身的两宗地自然很能吸引房企目光。

当然，由于两宗地位于主城区，房企的拿地动作与反应，无疑对未来市场有很强的指引意义，这也是此次拍卖的主要看点之一。值得一提的是，金牛区凤凰山单石桥纯住宅用地曾在今年4月因故终止拍卖，此次再次入市，地块由人才公寓用地变为纯住宅用地，起拍价也从9568元/㎡降至8700元/㎡。降价后的土地能激发多高的市场热度？能否引发未来土拍“降价”的连锁反应？这也是今天土拍另一个核心看点。

2018年1月1日-12月10日成都主城区三环内土地供地信息一览

一号宗地

宗地扫描

一号宗地位于金牛区凤凰山单石桥，属于五块石板块。宗地净用地面积102.76亩，为纯住宅用地，开发体量约13.7万方，计算容积率2，起始楼面地价为8700元/㎡。

宗地一位置图

另外，该宗地由①②两块地块组成，均为住宅用地。其中地块①建筑物最高点高程不大于航空限高绝对海拔558米（建筑物最高点相对地面高度约46米）；地块②有六个航空区域，如下：

建设要求：

1、①②号地块，总建筑密度不大于20%；

2、须在②地块配建建筑面积不小于800平方米的社区用房和面积不小于80平方米的公厕；

3、①②号地块之间规划的市政道路由成都市土地储备中心负责建成；

4、竞得人须无偿建设公建配套设施项目（小区绿地），面积合计12.88亩（未纳入土地出让范围）。

经锐理君实踩，该宗地地形方正，部分已实施打围，未实施打围的费用由竞得人自行承担。宗地内部有高出地面2~4米的堆土，有杂草和大量农作物。

宗地一内部情况

从交通来看，宗地被韦家碾一路、二路、三路、四路以及凤凰山高架环绕，北邻北三环三段，西邻北星大道一段，南邻中环路双荆路段。且距离1号线韦家碾站仅600米，宗地周边有多个社区巴士公交站，交通便利，但因宗地东侧靠近凤凰山高架，会产生一定的噪音。

宗地一周边情况

从配套来看，宗地与成都市梧桐小学校仅一街之隔，周边2公里范围内，有绿舟双水幼儿园、双水碾中学、双水碾小学、四川师范大学职业技术学院等教育配套；宗地周边有凤凰山公园（距离宗地1.3公里）、沙河公园（与宗地直线距离约1公里）两大公园坐镇，能为区域提供良好的环境资源；另有成都凤凰山体育中心、成都露天音乐公园和熊猫绿道等休闲场所，且凤凰山体育中心拟于2021年建成并投入。

从生活氛围来看，宗地被凤凰山三期、绿地世纪城和沙河凤凰城包围，在金韦社区辐射范围内，社区生活氛围相对成熟。周边小区底商、红星美凯龙及龙湖时代天街（距离宗地1.8公里）等可以满足区域内的商业需求。

宗地一周边情况

市场扫描

从土地端来看，锐理数据调取2017年1月1日-2018年12月10日五块石板块的土地数据发现，期间共供应了4宗土地，成交2宗。板块内最近一次拍地是在今年3月27日，一宗56亩的纯住宅用地被泸州益佳房地产开发有限公司以溢价率21.11%拍下，成交楼面地价为10900元/㎡，且该地块带有15%的无偿移交租赁住房面积。

2017年1月1日-2018年12月10日五块石板块土地供地信息一览

从住宅端来看，宗地所处区域竞品多以品牌开发商的楼盘为主，如：绿地世纪城、中铁瑞景汇中心，主力户型面积均为70-90㎡；电建地产洺悦府，主力户型区间90-110㎡。锐理数据分析发现，2018年，该区域110-200㎡的户型市场销量较大，片区具有显性的改善型需求特征。

2018年1月-2018年12月五块石板块住宅不同面积段销售情况

需要注意的是，该区域自今年9月电建地产洺悦府入市以来，第四季度还未有新项目入市，目前区域均价约为13110元/㎡。整体而言，根据2018年前三季度的月均去化速度来看，该区域目前库存去化周期还需约16个月。离宗地较近的绿地世纪城，在2011年开盘均价为6668元/㎡，目前项目二手房均价约为14556元/㎡。

2017年1月-2018年12月五块石板块住宅供销价走势

综合来看，由于目前天府大道北延线正在加速成型，会串接“四区一市”，即成都金牛区、成华区、新都区和德阳旌阳区、广汉市；该项目第二阶段建设，将结合火车北站扩能改造，打通二环路至三环路北部通道，建成后会带来更加快速便捷的交通；随着多个重点项目的推进，一号宗地所在区域的发展价值也不断叠加。宗地100亩的大体量，加上目前该区域内老旧小区较多，居住面貌待更新，后期打造出高端改善项目无疑会有很大的市场空间。

天府大道北延线基本概况图

二号宗地

宗地扫描

该宗地位于金牛区天回镇街道木龙湾社区1组，白塔社区5组，属于北部商贸城板块。宗地净用地面积136.02 亩，为纯住宅人才公寓用地，开发体量约13.6 万方，计算容积率1.5，起始楼面地价为7887元/㎡。

宗地二位置图

建设要求：

1、建筑密度： 不大于30%；

2、建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程842米；若要突破限高必须取得空军书面批复；

3、成品住宅（全装修）建设比例100%；

4、出让宗地为人才公寓项目用地，户型配比：60㎡不低于10%，90㎡不低于20%，120㎡不低于20%，其余50%户型由竞得人自行确定；

5、宗地内增加一条南北向、宽度为12米的通道，须对外开放，具体位置根据方案合理性确定。

根据出让文件显示，该宗地已实施打围，无未拆除的建筑物，有杂树杂草和少量土方建渣需自行清理。宗地周边部分规划道路已形成，未形成的规划道路由金牛区人民政府负责建成。

宗地二区位图

宗地位于金牛区北部商贸城区域内，紧邻毗河和成都国际商贸城，距离地铁5号线北部国际商贸城站800米左右，成都植物园也在4公里范围内。但宗地周边物流类工业较多，区域内商业配套不是很完善，缺乏生活氛围。

市场扫描

从土地端来看，锐理数据显示，宗地所在的北部商贸城板块目前最高楼面价为11080元/㎡，也是板块所在的天回镇最高地价，由中南建筑在2017年4月摘下，该地块面积192亩，溢价率58.29%，呈现的项目为中南樾府，是中南旗下的TOP系“樾府”产品。

2016年1月-2018年12月金牛区土地拍卖结果一览

2018年，成都共供应了17宗人才公寓用地，成交了13宗。其中金牛区供应了2宗人才公寓用地，有一宗在今年4月因故中止而流拍。

2018年1月-12月成都主城区人才公寓供地情况（拍卖）

从住宅端来看，宗地周边有华润龙湾御府、中南樾府、中南海棠集等改善类产品，且华润龙湾御府在今年11月最新开盘均价为12140元/㎡。