昨晚（1月10日），朝陽孫河兩塊不限價住宅用地要入市的消息刷爆朋友圈，這一切始於1月9日北京市規劃和自然資源委員會官網發佈的一則土地出讓預申請公告：
公告明確表示“商品住房不設定住宅銷售限價”，為此，昨晚有自媒體分析認為“在限競房政策執行兩年多之後，終於開始有放鬆的跡象”。事實當真如此嗎？我看未必！
被過度放大和解讀的孫河版塊
首先，在孫河之前，也曾有不限價的地塊入市，如，密雲檀營鄉地塊、門頭溝曹各莊、延慶新城03街區會展中心東側地塊、豐臺南苑石榴莊地塊等，當時都沒有設定商品住宅銷售限價，只是由於地理位置等原因並未引起廣泛關注。
孫河之所以能夠引起反響，無疑與其自身規劃有關。孫河是北京首個先規劃後建設的組團地塊，11塊住宅，5塊商業，3塊教育，清晰的規劃讓孫河在2013年就狠狠的大火一次。
據數據顯示，孫河聯排別墅總價大多3000萬左右，獨棟別墅總價大多2億左右。區域內的購房首付也從2014年的320萬+漲到2017年的520萬+，由此可見，孫河房價的漲幅和地位的提升。
現在，雖然北京樓市處於冷卻期，但孫河的地位已經奠定，稍有風吹草動就會被視為“風向標”，更容易被過度放大和解讀。
區域定位高端低密
說起孫河版塊，就不得不提該版塊的定位。按照規劃，孫河版塊北部的溫榆河溼地公園將建成亞洲最大的城市溼地公園，西北部地區正在建設的沙子營溼地公園是北京市中心城區內最大的人工溼地公園。此外，在孫河板塊的中央還將規劃建設10萬平米的中央湖景公園。孫河整個版塊的容積率只有1.05，也就是說，孫河的定位只有兩個字——高端。
再來看本次不限價的地塊，這兩個地塊是孫河版塊目前僅存的最後住宅用地，它們的容積率分別為1.1、1.5，控制高度分別為18米、24米，這是典型的低密社區的標準，也符合孫河“高端”的定位。
在北京，對於高端低密住宅來說，是可以不用執行70/90政策的，所以根本談不上政策放鬆一說。換言之，你可以理解為這兩個地塊是給有錢人準備的，根本不是給“70/90”政策群體準備的。
這一招玩得漂亮
最後，不限價的孫河地塊，能不能突破8萬大關尚且未知。眾所周知，2016年以後，樓盤在拿證的時候8萬已經成為限價的潛在規則。幾年以來，鮮有樓盤打破這一規則。因此，孫河這兩個地塊能否成為特例目前仍要打個問號。
此外，2018年初由旭輝+中糧聯合拿下的孫河地塊，當時以33.65億元近底價成交，房價最高不超過72370元/平米，也沒有超過8萬。
試問，在同一板塊，如果兩個項目房價相差太大，你會作何選擇？從以往來看，同區域項目，在產品差不多的情況下，定價都是相差不大的。更何況，據北京中原地產統計數據顯示，目前北京有約2萬套庫存，而在未來一年，將有5萬套限價房入市。
可以預見，在2019年依舊是買房市場。在買房主導市場的大前提下，開發商要想吸引購房者無非兩個方式：一，提升項目品質，以質量取勝；二，突出價格優勢，也就是比其他項目便宜。
如果開發商選擇招數一，就不得不提升產品質量，成本就會大大提高，售價自然不低。待項目建成後，在人們購買力下降的前提下，購房者會不會買賬仍屬未知，開發商願不願意冒這個風險也是一個未知數。
如果開發商選擇招數二，在孫河其他項目的牽制下，這兩個所謂不限價的地塊，某種意義上也已經限價了。唯一不同的是，“不限價”三個字給開發商提供了很大信心和勇氣，可以刺激他們拿地，畢竟現如今開發商拿地的熱情不是很高。
只能說，讓孫河不限價地塊“限價”這一招，玩得真漂亮！當然，開發商買不買賬讓我們拭目以待！
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