從去年6月份開始，限競房井噴式的出現在公眾的視野裡，眾多相對“價優”的房源讓剛需們開始蠢蠢欲動，同時也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。
據中指院數據顯示，截至10月20日，北京共有25個“限競房”項目取得28個預售證，累計供應房源15268套；其中16個項目有備案簽約數據，合計簽約2292套，備案簽約率只有15%。
業內人士都應該知道，推出限競房的目的就是為了平抑上漲的房價，實現居者有其屋，一時間就有了限競房是剛需的避風港的說法。早在入市之初，因為明顯低於市場均價，限競房一度受到了市場追捧。但是，此後北京的限競房銷售遠沒有達到預期般火爆，順銷期降價、同質化嚴重已成為常態。區位已經不是主導熱銷的核心要素，稀缺的環境、相對低窪的總價和差異化產品成為市場痛點。
目前，北京的限競房基本集中在五環周邊，大部分受到出讓條件“70/90”限制，90平方米戶型是主流。因此，按照一些公司的計劃，這些項目基本都定位為剛性改善型產品。雖然限競房的項目利潤不算高，但至少可以保證一定的盈利空間。
經過筆者一週的調查發現，朝陽區近6年成交市場需求穩定，18年在全市去化率不足20%的情況下，朝陽區供應/去化比達到40%，相對較好。新出讓地塊位置相對偏遠，也基本穩定。並且朝陽區普宅為市場絕對主力，別墅整體供應較少，去化穩定，18年大量供應別墅產品以挖掘地下貨值，市場反應冷淡，出貨不力。
也就是說，此區域普通住宅稀缺，別墅產品與客戶貼合性很差。就拿孫河板塊來說，做為高端別墅區，在售項目定位高端，限價在6.8萬以上，總價較高。瑞悅府已售罄，北京院子二期小疊也基本售罄，此外禧瑞春秋、天瑞宸章洋房類產品總價800萬起，疊拼1500萬起，合院2500萬起。
但凡事都有例外，這個例外要從近來勢頭迅猛的中海·望京府說起。中海·望京府雖然是限競房，但並沒有7090限制，項目由兩個地塊組成，分為南北兩區。北區東側配建養老機構與幼兒園，南區西北角配建綜合服務設施，均是非營利性機構。整體容積率只有1.12，建築密度30%，綠地率35%，強調下最近出讓限竟房中唯一35%綠化率要求的，居住的舒適體驗感非常強。機動車停車位890輛，非機動車停車位1542輛，再也不用搶車位。
由於中海·望京府地塊位於城六區朝陽區，緊鄰東北五環。地處大望京商務區與泛798創意文化景觀區北側，中央別墅區以及孫河別墅區南側，區位優勢明顯，周邊規劃良好，發展可塑性強等等。
再加上近日北京樓市傳來爆炸新聞，馬雲豪擲69億，阿里巴巴北京總部項目落位中關村朝陽園，總建面積高達47萬平米，預計將在2024年完工！直接給那些盤踞在北京多年多年的互聯網精英們打了一劑強心針，與此同時讓更多的人對望京周邊房地產局勢重新做了評估，包括房價和房租的上浮，以及國際化住宅升級的構想。
配套上來看，5分鐘範圍內，暢享賽特奧萊等便捷商業、何裡棲地溼地公園等健康生活、哈羅英國學校、蒙臺梭利國際學校、法國學校、京西學校等國際教育、尼克勞斯國際俱樂部等娛樂資源、紅磚美術館等藝術資源，即將施工的三甲醫院位於望京中央公園和方恆國際中心之間，國際化配套醇熟，充分結構地塊質素與區域文脈，打造專屬的望京國際人文大宅。
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