外國的富人都是往農村住的，而中國人非要在市中心弄套房子才顯出自己的身份，哪怕隔條馬路都可能差出一個層次，這種觀念到今天也沒有改變。不過這幾年咱們的城裡人口也開始向農村流動了，據說北京已經流出了幾十萬人，這其中自然也有和外國那些富人一樣買了別墅的先富起來的那批人，當然更大量的是因為在城裡買不起房的那些中低收入者。
這些鄉下的別墅也好、樓房也好，有一個共同的特點就是相對來說價格誘惑人，雖然位置相對偏僻、交通也不便利，但還是搞的熱火朝天的。這些被人們稱為“小產權”房、鄉產權房的房子一直備受爭議。一是有關部門公開提示人們“小產權”房不受法律保護，購房人應當謹慎購買；二是不但叫停了“小產權”房的建設和銷售，而且開始對部分“小產權”房進行了強制拆除。
“小產權”房的出路究竟在哪裡？非法產權何以存在並發展許久？明知沒有法律保護人們何以偏向虎山行？
一、“小產權”房存在的合理性分析
1、商品房的價格太高了，高的難以讓人承受，誰不願意在生活條件便利的城區買房呀？但高房價讓人們的住房夢想只能是夢想。鄉下的房子給人們提供了花不多的錢就能住上樓房的機會。
2、鄉產權房的建設讓廣大的村鎮土地利用獲得較大的升值，為農村產業結構的轉變提供了資金和機會。
3、大量居民小區在農村地區的建設，改變了農村地區的落後面貌，使農村地區的生活條件、市政設施都得到極大的改善和發展。
4、為農村人口擺脫農業勞作的束縛，轉行服務行業就業提供了大量的就業崗位，大大增加了當地農民的收入。
5、轉移到鄉下的大量城市人口也給農村地區帶來了城市文明和良好的習慣。
6、近些年來農村地區的人口外遷量非常大，形成了很多的空殼村，居住土地浪費嚴重，居住小區的建設讓農民改變了落後的居住傳統，減少了宅基地的浪費。
7、農村土地屬於集體所有，鄉鎮政府和村民委員會有權利在一定的範圍內對土地進行開發利用，獲取最大的經濟利益。
8、國家鼓勵農村小城鎮建設的發展，但對農村地區的房屋開發沒有形成專門的法律法規制度，政府也沒有專門的管理機構處理相關的工作。
9、購房人和當地的政府的購房協議也算法律文書，鄉鎮政府也是一級人民政府，特別是項目的建設、立項、審批肯定還有上級主管部門的認可，因此是有一定的合法性的。
二、“小產權”房的非法性分析
1、關於房地產的開發國家有一套完整的政策規定，商品房的建設一般是在國有土地上經過招拍掛的方式進行土地的轉讓，由有資質的開發商進行建設銷售，非此均不符合國家的政策法規規定。
2、國家對農業用地有著非常嚴格的監管辦法，任何藉口在農地進行開發建設都是違反國家的土地政策的。
3、按照有關規定鄉產房只能賣給當地農民，比照城市居民購買農民宅院非法的道理，城市居民購買定向銷售農民的房子也算違法。
三、 使用權能不能讓“小產權”房走出囚徒困境
關於“小產權”房的前世今生，人們已經非常的瞭解了，即便是建設部提示人們注意購買”小產權”房的風險也是多此一舉，每一個買房人都十分清楚，這種建在農村集體土地上的房子是不受法律保護的。但人們何以敢花錢買非法房屋？主要有兩點：
一是“小產權”房這個東西也是縣、鄉、村幾級政府共同運作的產物，它不是打砸搶來的贓物，雖然大法律不能提供保護，但有地方政府的擔保，“小產權”也是產權，有簽字畫押的協議在，斷不會被無償收走，何況“小產權”的樓盤已經佔據了大市場的一方天地。
二是“小產權”房的價格確實低的能夠讓人心動，大產權房價格節節高，人們實在無力購買，更無法與之抗衡，總不能住大街上吧。另一方面理論上也是法律上的土地所有者，也就是當地的村民們或村委會就想著，憑什麼自己村裡的土地被開發商們徵去賣高價，我們自己搞個公司開發咋就不行呢？
無論如何買房人沒有想到自己的如意算盤今天真的遇到了政府的挑戰，縣鄉政府和村委會也沒有想到這麼個剛開始蓬勃發展的事業今天真的就被叫停了。叫停只是暫時的辦法，真正該怎麼解決問題才是問題的關鍵。法律上確實有明文的規定，耕地不能亂佔、宅基地不能轉讓城市居民。但這個問題該怎麼解決呢？這麼大量的違法問題確實把政府推向了兩難的境地。拆毀沒收難度太大，轉正收編又有失法律尊嚴。
關於“小產權”房的觀點交鋒，也莫過於這麼兩種，因此也是針鋒相對、公說公有理婆說婆有理，一方認為不拆毀沒收難顯共和國法律的權威。另一方認為改革就是在衝破舊的框框中進步的，進一步完善法律的缺陷才是解決問題的根本。
不能說兩方面的建議沒有道理，但現在看來這兩個辦法都不能夠解決問題。都把房子炸掉，人們住哪去呀？給房子轉正那不是政府打自己的嘴巴嗎？那樣大政府還有什麼權威？
當然我們相信中國的土地政策一定會隨著社會的發展而改變。但在現有法律的框架內解決這個問題，我有個建議就是隻給“小產權”房使用權，這樣可以規避法律上的障礙，也能滿足人們的夠房願望，同時切斷投機者的後路。
這個建議主要基於如下幾點理由：
一、房屋產權本沒有大小之分，所謂的“小產權”的產權是不存在的，因此購房人雖然買到了房子，但根本就沒有買到產權。因此根本不存在轉正的問題，給不存在的東西轉正，那不是在鬧鬼嗎？
二、大產權房有70年的土地使用權，但由於農村集體土地或宅基地不容許賣給城裡人，因此買了“小產權”房的人一天的土地使用權也沒有買下來，房子是建在土地上的，房子下面的土地沒有處置權利，怎麼能夠得到土地上房子的產權呢？
三、但是我們是法制的社會，購房人與當地政府達成的《購房協議》也不能說是一點法律基礎也沒有，地方政府也是人民政府呀，這個協議不是與沒有行為能力的人籤的吧，怎麼能說廢就廢了呢？
四、如果理解購房人買到的只是房屋的使用權，就不會涉及到土地方面的問題了，使用權不是產權，房屋使用人沒有擅自處置資產的權利，這樣也就證明了購房人沒有購買農村土地和宅基地，人家買走的只是房屋的使用權。
給小產房使用權可能就兼顧了各方面的利益，可以讓處在囚徒困境中的政府走出困境。接下來的工作就是制定規劃，因為農村地區總是要發展的，城市人走到農村去也是社會發展的方向性問題，城鄉一體化的進程不能因為一塊宅基地問題而被終止。【本文由“馬躍成”賬號發佈2020年2月19日】
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