2020年伊始，突如其来的新冠状病毒疫情如同一面镜子，让生活里潜在的问题和世人百态都浮现出来。
2月10日，四川成都一社区发布“禁止市外返蓉租户进入小区”的公告，明文规定，租赁方与租户各交50万元保证金，“万一属病毒携带者，此款用于对邻居的补偿。”（后来社区方面回应称，此举确实不妥，已撤下公告，并已发布致歉信。）
有人在外地收到了北京房东发来的短信，被通知所有外地返京人员及车辆都不能进村；必须在外面隔离14天、并出示在京14天身体健康证明，才能进村。
甘肃女大学生王某，因为不是业主，无法进入自己所在的杭州某小区。她从2月9号返回杭州，一直在某快捷酒店暂住，口罩也快用完了。根据她所在的小区物业的说法，小区只允许业主进入。
……
一时间，朋友圈里陆续晒出新的年度计划，其中“想拥有一个自己的房子，才不会被任何人阻碍回家的权利”赫然在列。（顺便提一句，经历了部分城市公共交通的阶段性停摆后，还有很多人意识到，没有私家车是不方便的。）
与此同时，“房住不炒”的房地产在疫情爆发后，关闭了多个售楼处，甚至一些地区暂停了网签和备案通道。北京、上海、成都，天津等城市，陆续发布了停工令。
近日，安徽、江西、无锡、西安均出台了对房地产的扶持政策。其中，无锡市委办公室针对房地产企业的十七条救助政策，明确指出是为了“全面落实支持企业共渡难关的精神，支持房地产企业发展”。再根据最近央行、财政部、证监会等部门发布的加大货币信贷支持力度、保持流动性合理充裕等一系列救市动作，不难推测，一旦疫情对房地产影响较大，应该会有相应政策托底，但一定不会影响大局，房地产趋稳的大势没变。疫情过后无论买房是否会成为刚需，对于每个家庭都不是小事，不管是深思熟虑，还是“冲动”下的决定。买房的一些常识、法律功课一定要提前了解，方能有备无患。
售楼宣传海报(售楼书)是否具有法律效力?
售楼海报往往体现的是楼盘外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息。根据最高法相关司法解释的规定，如果要从法律上确保宣传海报本身具有法律效力，可以把宣传海报中的具体内容明确的写到商品房销售合同中，或者将宣传海报内容作为售房合同的附件，以此制约开发商虚假宣传和后期的违约行为。即使不对宣传海报进行约定，买房时也一定要留个心眼，将宣传海报留存下来。一旦就房屋格局、面积、质量、小区环境等事宜发生纠纷，将可能成为关键证据。
分清楚“定金”和“订金”
一字之差，差之毫厘，谬以千里。定金是一个专业法律术语，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。
订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，但并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示其丧失了要求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。总之，订金只需退还缴纳款即可，无需双倍赔还。
验收房屋后再领取住宅钥匙
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而非逾期交房的违约后果。因此在房屋交付之前的验房过程中，一定要尽可能地将大小问题都提出来、解决掉。
合同签订后，价格发生变化可以反悔吗?
顾名思义，商品房也是一种商品，买卖双方签署合同后，没有发生约定和法定的退房理由，任何一方违反合同约定，均需向守约方承担违约责任。从法律上说，开发商降价对老业主来说很难维权，这属于房地产交易的正常风险。除非合同有约定，如果合同明确承诺不降价，或若降价就赔偿业主损失，这样就可以获得赔偿。打砸售楼处只是徒劳，甚至可能构成犯罪。
总而言之，在“房住不炒”的大环境下，炒房客毕竟是少数，大部分人都是刚需族，且自己大部分的财富都被投入到房子这个商品上。这场疫情也许让我们冷静下来审视：哪些东西是我需要的，而哪些东西是我不必在意的。买或不买，小心无大错，一定要积极保障自己的合法权益，理性购房。
閱讀更多 任戰敏律師 的文章
