我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自知識星球
提問：新人首問：我LP外省鄉下戶口，在武漢光谷做小生意（旅社）和買武漢社保就快滿兩年，計劃她主貸在武漢買房落戶小孩讀小學（三年後），首付50+，面積一百左右的三房，預算單價一萬多到一萬六的偏自住兼顧五六年後的升值潛力樓盤。LP每月流水一萬出頭。我留意九號地鐵沿線和十一號地鐵沿線的新盤。請教哪個新盤適合我的需求？謝謝！
回答：你好，子彈50關注光谷東。 中糧光谷祥雲，中建星光城都是性價比很高的新樓盤，二手房可以淘朗詩里程的二手房。光谷東未來天花板更高。
提問：美麗的房姐，現在在金地悅江時代有一套121的貸款15000購，在泛海有一套90的全款，請問金地悅悅江時代有潛力嗎？如果想再買一套老人住，但老人的戶口沒在武漢該怎麼操作好？
回答：你好，泛海整體大環境比礄口好，礄口古田板塊發展和漲幅都非常慢。金地潛力一般。 如果自住，泛海是很好的選擇，但是現在溢價太多，未來漲幅有限，如果想跟老人住的近，可以買泛海，如果考慮未來升值，四新，後湖板塊是更好的選擇。 泛海全款房做抵押融資，把老人戶口遷到武漢，用老人的sfsd做接力貸買入。
提問：親愛的房姐，再次打擾了，請問文化大道大花嶺的香榭灣123平的房子（基本上十年內不居住，生活圈都在武昌），您是建議長持還是裂變到三環內，換兩套
回答：文化大道地鐵沿線是江夏區重點發展的區域，可以繼續持有。 繼續融資入一套花山。
提問：房姐，您好，女，個人名下三套，光谷萬科嘉園九千多入手自住，保利上城九千多入手給別人做長租，碧桂園公寓13000入手一套出租，奧山140戶型15000入手由異性代持，手上留足一兩年生活和月供，請問四套房子該如何優化，保利上城去年太高期望太高沒賣掉，後來給別人做了五六年長租，現在後悔當時17000沒有賣掉換到光谷東，但是現在長租不方便賣，光谷東又漲價了，是否還有置換的必要，感覺白沙洲一直比較慢，保利上城地鐵房優勢不大，還有碧桂園買了之後覺得有點坑，但是公寓出手虧，稅費高，考慮作為長持資產，萬科嘉園不靠近地鐵是硬傷，奧山衝動入手，兩三年後考慮jjh過戶到自己名下，或者五年後買賣到自己名下，請給出建議
回答：你好，公寓建議儘早出手，沒有漲幅，稅費太高，可以配合下家用54大法省稅。 保利上城還有空間，不建議出手。 萬科嘉園建議做截斷抵押融資，開發老人票入手光谷東。 其他房產先持有，淡市不出貨原則，別瞎折騰。
提問：純投資，打算入手江岸後湖附近的地鐵房，實地看了首地雲夢臺後在網上查了下，說附近要修地下汙水處理廠，地上恢復成公園，距離雲夢臺直線距離200米。請問純投資的話是不是要避開規劃汙水廠附近所有樓盤？如果不用避開是為什麼？
回答：自住如果介意可以避開，投資足夠便宜就不影響，愛家國際華城旁邊也是一個汙水處理廠，4000漲到兩三萬
提問：1.花山準地鐵房二手精裝修，136大戶型，三房，好樓層，1.36落地，例如觀瀾 2.福星華府小三房93平米 3.光谷東朗詩1.5多，落地1.68，小三房，85平米 投資價值哪個更大？福星小戶型入手價格一萬六多，花山入手價格低。朗詩中心城那邊以後發展更好。 首付差不多，花山還低一些，是買花山二手，大槓桿貸款147萬，還是一般的槓桿，105萬，福星華府，朗詩？三個方案，五年以上持有，哪個更穩？個人覺得中心城發展和規劃都比另外兩個強
回答：後期發展光谷東核心區更有優勢，單價1.5入手，長持5年以上更穩。 朗詩不滿二的稅費可以通過和業主接離婚省去。
提問：房姐，請問你說的首付用信用卡空檔接龍，有個疑問？ 首付如果用了信用卡，房貸審批不是會受影響？如果說換核，那我問題是我的資質比較好，可以申請到利息比較低的信用貸，如果換核去申請信用貸給我用來付首付，那由於資質問題，貸款額度，利率都不如自己申請。請問那怎麼辦最好呢
回答：首付借錢，或者多核申請信用貸空當接龍。 等你按揭放款後，再申請一次信用貸還上。
提問：美麗滴房姐好！我和老公手上有現金100 w，現住一套民主路附近的60平兩室的小房子。目前想改善下住房條件，換成三室。我們工作和小孩上學都在水果湖附近。現在看中一套中南三路2014年的電梯房，建築面積100平的小三室。價格250w，房子兩證不滿兩年，稅費高。個人覺得中南三路交通生活不便。而我們住的地方好像規劃在華中金融城的範圍內，有潛力。所以現在請問您，中南三路的這套房子值得買嗎？如果值得買，我們是賣掉小房子買中南三路嗎？或者不賣現在住的小房子？如果不值得買，您有好的推薦嗎？在水果湖附近的。現在比較迷茫，覺得房價穩定，擔心軍運會後會漲，感覺可以換房。還請您多多指點哦！謝謝先啦:）
回答：你好，信息太少無法判斷現有房產是否改出手，建議說說詳細信息再做判斷。 水果湖附近適合改善自住，未來房價成長性一般。價格在2.5左右的次新可入，稅費可以通過一些方案免除，具體需要看選籌，淘筍。 從投資角度，更建議留著子彈買低價區，漲幅更大。
提問：房姐您好，外省工作，60個子彈，剛需小白，近兩年應該不會回武漢，目前年收入20+。預期可投資可住。新盤是主看您的網紅盤？二手主要看哪個區域？您建議新盤還是二手？非常迷茫，想上車很焦慮。盼回覆，謝謝。
回答：網紅盤都交個資料，新盤和二手盤，同時淘著。 性價比最高的樓盤，見知識星球內部分享。
提問：新人首問：現有一套全款房（自住）預估市值45萬 擬對敲貸36萬 月供2131元（上浮20%計） 再購置一套二手小戶型，控制總價在60萬（50平） 首付12萬貸48萬 月供2841元（上浮20%計） 對外出租以1800計 月供1041元 剩餘24萬 合計月供3172元 可還6.3年 6年後 剩餘貸款分別為28.8萬元 38.4萬元 合計67.2萬元 預測漲6000元/平（可以漲這麼多嗎？） 賣90萬元 收32.8萬(不考慮契稅/中介費等雜七雜八費用） 請問最美的房姐，可行嗎？有什麼因素沒有考慮到的？座標0771。
回答：計算的沒有問題，南寧本來不去投資首選，排不上top20的城市，都不建議入。長遠看會漲，但是漲幅很一般。 如果是土著，建議二手淘淘筍，南寧是個多軍還沒有涉足的城市，不要心急，遇到7.8折筍才入，保證收益。
提問：房姐好，父母有一個商場劃線的那種商鋪。很小，有證，但是商場代管招商不利，租不出價格，鋪面面積大的業主不肯降價出租，一直沒租出去，想問問怎樣才能實現這個鋪面的最大化，可以抵押麼？年紀已經過60不到65。
回答：可以抵押 部分銀行抵押可以做到70歲，你是直系親屬，看看當地銀行支不支持第三方抵押。
提問：房姐你好！我最近有換房的打算，想把金利明珠的房子賣掉，加點錢，換到後湖去（如果直接買一套，沒有那麼多子彈），不知有什麼好的辦法，可以快速換房！謝謝
回答：金利花園房齡比較老，建議做鳳變冰之後出手，把賣房科技樹用上。 賣房的幾個基本共通原則： 1.掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最後再掛鏈家。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.儘量集中一個時間約看，再找朋友託看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你託高。
提問：新人首問：手上有兩套東西湖保稅店商鋪，返租型，簽訂10年，明年就開始返租，適合脫手嗎？之前有掛過中介不好脫手，我想全部賣掉換住宅或者小區商鋪，住宅可以不離婚的情況下買第三套嗎？
回答：限購區不能買第三套，除非買不限購區。 建議開發老人票做接力貸買入。 或者操作2改1
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家關注“武漢房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答並送贈送價值10000元的內部資料；重要信息只在知識星球發佈。
知識星球已盤點出北京投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。
知識星球內部文章：
《房產稅為什麼會導致房價上漲？》
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》
《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》
《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》
《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》
閱讀更多 房姐購房指南 的文章
