问：十三房星主你好：预算420万，打算买一个带南海中学学位60平左右小两房，孩子初中学位加投资，比较看好福海苑，您觉得合适吗？有其他更合适的盘吗？ 另外，深圳原定5月征信执行，现在受疫情的影响，会不会延后或者取消呢？

答：你好，南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。 交通便捷，区域内目前有1、5、11号线通勤，预计今年12月9号线西延线开通，12号线2022年通车，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变的更好。 南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。 南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。 最低档位：阳光花地苑、南荔苑、心语家园、瑞景华庭、汇宾广场、福海苑、赛格名苑银兴苑、深华园南山区、福海苑 考虑学位，福海苑可入，但是重点还是看价格。 目前来看银行放款已推迟，新版征信可能会延迟，但是不会取消。

问：老师，大运颐安都会中央89平米新房约510万，双龙恒裕珑城89平米新房（有四房）约390元，是否值得入手？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我第一套房在罗湖，第二套纯投资房，不考虑学位，若老师认为市内更有价值，可否推荐几个盘？

答：你好，感谢大额赞赏！ 深圳各版块楼市分化越来越大，主要表现在以下几点： 1.东部和西部的差距拉大 2.品质楼盘和低端楼盘差距拉大 3.学位房和非学位房差距拉大 西部涨到一定程度，可能会像东部倾斜，龙岗顺势承接。 但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。 2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 也可以关注板块内的次新笋盘。

问：十三总，您好！一直关注你们，感觉你们的答问都是非常实在和接地气的，替粉丝们想得周到和细致！ 请教一下:目前持有龙岗的汇龙天下小三房，红本在手，这套房也是掉坑里了，啥都不靠的，现在想卖也卖不出去。有俩孩子，大的学位绞尽脑汁搞定了，明年上初中。小的今年4岁，学位无着落。现在想投资一小套龙岗城龙花园小两房300万以内，学位带清林小学和龙城初级中学，您看这样可行吗？有没有更好的策略？

答：你好，感谢信任和支持。 龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-4万都有的选。 如果考虑孩子读书同时资金有限，城龙花园的小两房当然可以买，但如果资金量够，我建议买更新更优质的房源，或者直接买入深中龙初的四盘，99年的城龙花园单靠一个龙岗第三涨幅还是有限。 你第一套汇龙天下没有买对，第二套还买龙岗，更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘。

问：早 可否评价一下深南花园

答：早 深南花园建得很早，港式老塔楼，地铁口物业，但由于房子品相和相对奇葩的户型、过大的面积，目前劏房租客很多，甚至一些房子能做到以租抵供。 南外大冲今年成绩不错，学区内有很多小户型可选，对深南花园的带动有限。

问：十三老师，你好！宝中，碧海，南山经过这一轮都已经涨了一大波了，福田还没有什么涨幅。是入手福田好还是这几个地方好？如果想买这几个地方的房子的话是年前好还是等年后 呢？经过轰动全国的凤凰里事件，调控政策是不是已经在路上了？要不要等一等？

答：很多人因为自己的房子没涨，就认为整个片区都没涨，只是一叶障目罢了。 其实，福田少数优质楼盘已经完成跳涨，涨幅不比宝中和前海小。 比如锦庐花园，三个月前89平三居还是1100万，现在链家只有一套挂盘1400万，还是最便宜的，报1600万的已被下架了。 福田的刚需小户型和学区房都处在上涨通道，我知道的不少楼盘已上涨至少十个点，部分房源一房难求。 不出预料，年后，福田有部分高性价比的刚需两房和三房会完成补涨。 不要认为十三总在说涨，板块轮动和洼地补涨是铁律，从来不以个人意志为转移。

问：老师好，请问签远期购买合同有什么需要注意的吗，如何防止卖家反水，房子要明年6月份才满二。

答：您好，不受法律保护的协议只能约束君子，约束不了小人。除了找对卖家，别无他法。

问：您好，从后续的投资回报潜力来看，同样的总价是应该买大运的89平，还是应该买南联宝荷的120平呢？哪一个涨的会多一点，回报会多一点？谢谢！

答：升值角度上，水库的逻辑是没错的。拉长时间轴，遇上大涨的年份，极大概率是后者的大面积投资回报率会更高，然而，小面积永远比大面积的变现能力更强，流通性更好，小面积可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面积必须折价换量，很可能等不到风来，就要割肉止损大甩卖了。 所以每个人的底仓不一样，现金流不一样，并不是人人都适合买大面积去长持。一艘200平的航空母舰必须配几艘89平矫健轻便的潜艇，这样万一资金断裂的时候，可以灵活变现89来养着200平，才能安全抵达彼岸，不至于倒在黎明前。 投资有时候讲究的不是收益最大化，而是我们怎样赚最适合最安全的钱。

问：老师，您好！ 龙岗中心城的紫薇花园三房与天健郡城两房价格差不多，天健郡城是电梯房，附近在修地铁，该如何抉择？

答：优先天健郡城

问：老师您好，650万以内在深圳买房，想要兼顾投资和居住，应该怎么买？谢谢！

答：你好，建议说说具体要求 生活半径在哪里？ 关注学区吗？ 首套还是二套？ 首付多少？ 再做详细推荐

问：大师您好。我夫妻二人工作均在关内，现手头上有龙岗南联地铁口86平估计360万左右的房产月供还剩60万左右，租出去了。现在住关内单位房子，孩子刚出生得考虑学位了。近期蠢蠢欲动想卖掉龙岗的加上手头上的200万置换福田南山有较好学位的三房。这个时机合适吗？我是先看房好还是先卖房等一手楼盘？我这个情况应该只能五成首付，计划月供不超过2万，最高看到多贵的房子？有合适的楼盘吗？

答：我先帮你算笔帐，龙岗的房子卖掉还有300万，加上手头200万有500万，首付五成本可以买到1000万的房子。 但你希望月供不高于2万，贷款额不高于350，那就只能买800万左右的房子。 800万想在福田南山买套学位中上的三房，有点困难，一定要牺牲掉一些东西，或者楼龄，或者品质，或者降低对学位的预期。 目前的情况，你如果先卖后买，而且是卖龙岗换南山或福田，踏空的概率不低，会付出更高的换房成本。 要想稳妥操作，就要放盘看房同步进行，把买入和卖出的节点尽量控制在两个月之内，避免踏空风险。

问：您好，老师。感谢您上次的建议。我想细化一下。1.我和先生的名下两套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑达新村93平的，2015年购入，当时买的时候580，想求拆迁。2.用了母亲的名义2017年购入了第五大道三期180的，当时购入价1500。3.然后2014年在宝安中洲购入了一套880的店铺，失败，感觉看不到未来。 我们现在手上现金600W，想优化下名下的房产配置。目前我们的打算是： 1.把店铺低价出手，然后桑达新村的房子出手，+600的现金，去打新，深业中城。或者去后海置换一套2500w左右的房子。2.把桑达出手，加现金，去华润打新。3.两套房子在第五大道，会不会没有增值空间了

答：您好，感谢大额赞赏！ 店铺出售思路正确，但是不需要低价，可以把我在星球内发的卖房技巧用上，如果能配合下家结离婚过户，可以完全省税，出手周期会缩短。 店铺和桑达新村出手后买深业中城没有问题 第五大道建议继续持有，未来持续看好宝中，利好还有很多没有兑现。 如果想置换后海自住，可以考虑申请银行加按揭融资，继续买入，当然前提是可以淘到8-9折笋，坐等破产甩卖。

问：十三好，入深圳最快多久可以办下来？网上看夫妻随迁硕士学历可以不受两年限制，父母随迁看到要至少满八年，有可以更短时间的入户办法吗？感谢

答：最快一个月就可以落户，不过没有特殊情况我们不会那么快，一般按规定交足几个月社保，这样比较稳妥，落户时派出所偶尔会查社保缴存时长，应届毕业生和留学生十天就可以。

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