国内本已逐渐平息的新冠疫情，又在日、韩、意大利及伊朗等地再次爆发。很多信托投（非标）资者多少又会有些担心，疫情会不会因为入境人员引发二次危机。
房地产信托主要还款来源之一是楼盘销售，而购房不像淘宝，现场体验感比较重要，所以楼盘销售对疫情还是非常敏感的。既然要投资就要考虑周全，在这我们考虑两种情景，第一种是疫情很快在境内得到有效控制且未出现二次爆发的情况。目前看这也是比较中性的预期，因为中国应对疫情经验丰富，并且已对入境人员全面启动健康申报制度，严格实施“三查、三排、一转运”的检疫措施。
第二种则是比较悲观的预期，即入境人员携带病毒导致疫情在境内二次爆发。在此我们对这两种情景给出一定投资建议。
第一种情景：疫情很快在境内得到有效控制且未出现二次爆发的情况。
首先要说明为什么把第一种情景定性为“中性”而不是“乐观”。因为相比2003年非典时期，中国应对疫情的能力已经从菜鸟成长为高手。已有大量文章描写中国此次应对疫情的英明神武，在此不再赘述。随便举两个例子，一是疫情处理的透明度很高，及时对外披露情况，引起老百姓重视。而2003年4月初，疫情正处于快速增长期，某一线城市领导为了显示疫情受控，竟带领两万名群众参与健身万人长跑活动。二是对老百姓的医事科普很到位，回想2003年，老百姓纷纷抢购白醋，白醋在2月10号当天达到了醋生巅峰1000块/瓶，这在当时大概能买3瓶茅台。虽然现在也在抢，但好歹抢的是口罩一类有用的东西。
再回来看开发商：
翻了下2003年万科、金地和万通地产的年报，关于“非典”着墨甚少，分别提到“非典”3次、2次、1次。比如万科的年报里只有这么两句有用的话：
“上半年在部分城市爆发的“非典”疫情仅使公司在北京和天津的业务受到了局部而有限的影响。鉴于疫情已被证明可控，董事会认为公司业绩不会受到该因素的持续影响。”“此外，受“非典”和证照办理的影响，北京西山庭院项目和青青家园三期项目的开发推迟至2004年，给竣工和结算计划带来一定影响。”
再看处于疫区的北京开发商万通：
“同时，努力克服“非典”造成的工期延误等不利影响，按时保质完成竣工验收，顺利完成了乙区公寓交房工作。”注：2003年万通在北京只有两个项目，亚运村新新家园和东三环的新城国际
看了看2003年业绩情况，三家开发商，业绩同比仍有20%上下的增长。虽然此一时彼一时，政策环境不同，但近期超40城出政策扶持地产，也有两家银行在部分城市降低首付比例，边际政策放松是很明确的了。
第一种情景下房子的销量可以参考上图，2003年，本该放量的3、4月，因为非典反而缩量，但总的看来是个小V走势（在这算个卦，因为中国春节在1、2月份，为了减轻全国统计负担，统计局数据1、2月是合并在一起的。而今年受疫情影响最大的是2月，考虑到看房买房的周期，所以在走势图上，有很可能和2003年比较相像。），5、6月基本就填平了之前的坑，道理很简单，住房需求不像下馆子吃饭，这顿不吃就没了，住房需求只会延后，不会消失。
结论：2003年即使如万通这样处于疫区的北京本土开发商，都没有受太大打击，那么持“乐观”和“中性”态度的投资者，可以把投资底线设置为有核心一二线城市土地抵押的小开发商产品（这样有时收益会高些）。
第二种情景：入境人员带病毒入境导致疫情在境内二次爆发。
截止3月1日，中国共公布3例境外输入病例，1例在甘肃，2例在北京，现在看从中央政府到地方政府都做好了严密的防控措施。即使如此我们还是假设一下非常坏的情况，如果疫情二次爆发，那么会再对楼市打击3-4个月（非典从爆发到结束大概持续3-4个月，3-4个月的周期也和钟南山说4月底基本控制住吻合）。
如果半年卖房都受打击，恐怕房企的流动性都会非常非常难，那么问题就变成了“中央会不会救？”
我们把这个问题总结为两个“三分之一”的数学题。看下图：
注释：财政收入=全国一般预算收入+全国政府性基金收入
我们都知道房地产对经济的重要性高，但不看数字可能不知道重要性这么高。要不要救地产，这简直是个送分题。
特别是以碧恒万融为代表的大型房企，各家土地储备的价值（不是货值），大概都在5000亿到10000亿之间，想象一下如果他们出问题，从土地买方变成卖方，地方财政大概会比房企还难。
在第二种情景下，国家会怎么救房企呢？我们的推测是开放房企的融资空间，最有可能是开放发债，因为债券好上量，利率低，而且央行多次降准后银行间市场钱多又没处投放，这也是对资产的补充。那么最受益的就是主体信用较强的大型房企。
结论：房地产问题既是金融问题，也是财政问题，还是一道简单的算术题，你我都算的明白的问题，中央政府自然也算的明白。在第二种情景下，交易对手可以优选土地储备总量较大、公募债发行量较大的大型房企。
总结：
疫情终究是个短期影响，不必过度解读。我们列举了两种情景，供投资者参考。投资房地产信托，投资者如果认为疫情就此打住，那可选标的就多一些。如果害怕二次爆发，选择大型房企即可。
之前在《疫情与非标投资》中有提示，市场利率下行阶段，交易对手在不断压价，现在因为疫情造成的短期流动性缺口，交易对手可能不压价了，甚至有可能抬抬价。投资者要抓住最后这一波“抄底”的机会，也许这是近十年最后一个窗口，能看到“8”开头的收益率了。
最后，阅读更多及时讯息、投资理财(着重关注信托/海外资产/政府定融项目)，可以搜索联系微信公众号： daguanjia018com，欢迎咨询！
閱讀更多 魔都大齡青年 的文章
