我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：武汉房姐您好！东西湖区金银湖片环湖五路富力地产的商墅总价280万毛坯，135平，可以入手么？
回答：你好，远城区40-50年产权商业屌丝别墅，应该是属于最坑的产品了
远城区，没有流动性
40年产权，税费极高，接盘侠少
别墅产品，升值潜力不如刚需盘
除非到了颐养天年的年纪，钱实在花不完了，可以买一套住着玩玩儿，否则别碰。
提问：美丽的房姐，一个朋友推荐龙华羊台山旁恒大开发的盘恒大时尚慧谷，性质是工业用地，产权50年，单价2.7万，分3年6次付款，每次27万，请问合适入手吗？周边公寓单价也在40000以上，唯一的不足就是要以公司名义买，请帮忙评估一下，谢谢。
回答：先说公寓的投资属性
1深圳市场的公寓没有住宅涨幅高，原因是不够刚需，不是非买不可，缺少学位属性； 税费高，流通性很差
2公寓没有住宅的杠杆好，因为首付五成，贷款十年，相当于首付多，月供压力大；
3恒大时尚慧谷非常偏，未来租金少的可怜，自住也不太可能。附近的住宅也才4万左右，公寓不可能到这个价的。 如果真想买公寓自住，建议买位置好点的。
4能落深户，买住宅的，肯定是比买公寓回报高
提问：美丽小姐姐，请问一下，有一套房，房产证是我父亲的名字，我母亲去世，父亲和外婆健在，目前我名下已有两套房，如何将父亲名下的这套过户到我名下获得100%产权。
回答：你好，这套房如果是父母的婚内财产，父亲和母亲各占50%份额。 父亲的这50%份额，通过赠与过户给你。 母亲的这50%份额，你 父亲 外婆有法定继承权。父亲和外婆放弃继承权，直接通过继承过户给你。 去交易中心，递交放弃继承权的声明资料、赠与协议等资料，办理过户。交50%份额的3%契税(赠与)。
提问：房姐好，请教您个小白问题，家庭首套是老公婚前购买，婚内付清贷款，婚内入手二套，产证贷款都是老公，我的征信无房无贷均不体现，问题1.再入手一套以我的名字，直接离婚协议放弃份额就可以了吧，还需要析产吗？2.离婚两三年以后才能首付三成吗？还是有其他方法操作成三成？3.婚前房子拆迁后重新办证是在婚姻内，这房子有我一半还是跟我没关系？
回答：1.去拉个征信和房查报告确认下，你名下是否体现这套房。若不体现，可以直接离婚。若体现，需要析产，房产证去名后再离婚。 2.武汉离婚后名下无房无贷可以直接首付3成买入，没有时间限制。 3.婚后属于你们的共同财产，还是看你的房查报告上是否体现。
提问：房姐 问题字数多，请见图。有点急 明天就要签约了，求指点！是否建议年前定下来还是等年后？
回答：你好，其实我也建议入手星海，长远看还是前海更有想象力。 关于高评的问题，不能全信中介的，毕竟中介只负责卖房，银行能评估到多少，他无法控制。如果最后真的无法高评，可以试试首付贷。 按揭之前信用卡要保持0帐单，建议多核操作。
除了星海，绿海名都也可以考虑 中介费0.8个看起来很便宜，如果不是熟人中介，后期的贷款 评估 过户等各项费用，大概率会再狠赚你一笔。也是中介惯用的套路，所以除了谈中介费之外，后期的每一项费用你也要商议好，写进合同里。 月供压力大，建议把信用卡额度继续扩大，可以救急。 最后，一定要改合同！把合同所有条款都写成利好你方。 感谢付费！
提问：有一套房改房，请问如何抹房查？
回答：买二手房时，名下全款房都可以操作抹房查 但是新房不可操作 需要银行内部渠道，正常贷款7成，但是过户时还是按照二套的标准缴税。 部分中介有渠道操作。
提问：房姐你好，工作在广州海珠广场。目前住佛山，想工作距离近一些，去看过保利花海湾小户型的4.1均价，大户型3.6均价。也考虑过海珠广场周围楼龄二十年左右均价3万以内的老房子。请教未来涨幅那种更好一些？有更好的建议吗？谢谢！
回答：你好，对于一个城市的发展来说，这类老房以后的接受程度会越来越低，严重影响流动性，考虑升值潜力不建议碰。 如果决定以后一辈子就生活在这里，可以买入纯自住。 保利自住可入，但是投资还是建议东部新区淘淘低价盘。
提问：（新人首问）美丽智慧的房姐好！深圳福田区新洲路都市花园，购物公园地铁站旁，小高层78平，公摊4平，小三房，精装修，大阳台，大客厅，实用面积大，15年购入，主要自住舒适，交通方便。现在回武汉了，房子出租，租金抵贷款，没有现金流压力。目前对面中海华庭9万，都市花园6万5，这套未来升值空间大吗？这套房子未来该如何操作？
回答：新洲属于福田的二 梯队，地段位置好，租售比高，配套发展成熟，未来板块利好较少，大概率能跑平大势。 深圳底仓可以长期持有 有闲散子弹继续定投武汉。
提问：房姐你好，新人请教：买首套新房自住，首付款四十万，预算总额150万内。看过越秀逸境、佳兆业悦府和兰亭大境： 1)越秀逸境总层高15层，面积109平，有9和12层可选。9层单价13100，12层贵一些； 2)佳兆业悦府只有低楼层1、2、3层和顶层可选，面积97平，单价13078； 3)兰亭大境面积111平，单价16040，总额超出预算所以没问楼层。 家里比较属意越秀逸境，想问问您这个价格合适吗？谢谢！
回答：你好，越秀 兰亭大境和佳兆业悦府不在同一片区，自住建议买生活半年附近的。 如果靠近四新片区，更倾向抢城投四新之光。 越秀逸境的区位和交通相对其他几个盘要差一些，尽量买三环内的盘。 兰亭大境单价超过1.5，性价比就很一般了。
提问：你好房姐，你之前回复我说“深圳可以全款抵押买入”，请问这个是要先全款买房，买下来之后再向银行抵押贷出钱来吗？具体怎样操作，以及一般能贷款出房价的百分之多少？利率比普通住房贷款低吗？ 谢谢。
回答：全款买入，下证后做抵押 利率和年限因人而异，建议操作企业经营贷，年限长，利率低。 一般可以抵押7成，具体也要看房子状态。
提问：美丽房姐你好！新人首问！刚加入，我目前北京工作，公积金账上25w和本人存款75w。共100w资金。在湖北宜昌有套房子在按揭贷款中。尾款还剩30w。目前有3个问题。1：是在北京购房还是在武汉购房？在北京有购房资格，武汉也正在办理大学生落户，稍后也有购房资格。但是北京首付得6成，只能买到老破小，比较倾向买武汉。2:如果购买武汉，适合买哪一块的？能推荐下哪个楼盘投资不错的，因为目前五年内不会回武汉工作，将来是准备卖掉武汉房子的。3.如果选择购买武汉房子，那我是否要还清宜昌的30w尾款，再来武汉以首套资格购房？还是直接用100w直接购买武汉。但是是以近五成首付。这三个问题是我买房子的纠结点。谢谢房姐
回答：大单优先，子弹100当然是先买北京，用在武汉太浪费了。 其实北京和武汉都可以操作成首付3成。 北京关注东三东四环的上车老公房。买北京，宜昌的尾款不用结清。 买武汉建议把宜昌的尾款还清。武汉之前推荐的网红盘可以无脑入。
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