自從2017年北京發佈了3.26新政，對商住公寓實施了嚴厲的限購限貸政策，讓這個受到年輕新市民群體鍾愛的房產出現了交易停滯的局面。
雖然交易被壓制，但是租金卻很火爆，租金在持續穩定上漲，比如位於房山長陽地鐵口的萬科中央城38平的精裝loft公寓，前年租金每月3000左右，去年租金每月3500左右，拋去物業費取暖費，每年淨租金收益四萬左右，還能白賺一份註冊地址費。對比一百萬的房產總價租金回報率達到了年化4%，收益率秒殺北京所有房產。
這種房產雖然非常好出租，但是這種房產的變現出現困難，有些著急用錢的人就會不計成本的甩賣，讓交易承壓，這時想買進的人反而出現觀望。其實這些賣出的人也非常清楚這種房產的價值非常高，尤其小戶型loft在北京市場已經是絕版，成為稀缺品種，並且3.26政策明確規定3.26新政之前拿到預售許可證的這種房產可以保留居住功能，所以這種房產成為北京市場是稀缺的、可以居住可以辦公的真正的商住兩用房產。
而影響商住公寓交易的最大的痛點就是不能貸款，只能全款購買 ，讓交易出現停滯，大家其實都知道，在3.26之前這種房產在北京火的一塌糊塗，房價甚至超過同位置的住宅，比如位於大興義和莊地鐵口的萬科天地loft公寓在3.26政策之前單價高達5萬多，3.26政策以後只有單價三萬多。長陽地鐵口萬科中央城精裝loft公寓在3.26之前單價四萬多，而現在單價兩萬多。而限購限貸就是這種房產價格低迷的原因，反過來看，也要感謝限購限貸政策，給了很多人便宜買進的機會，這就是我發表的《限購就是看明白的人低價買進，看不明白的人割肉放棄》的觀點。
就像前年中國豬肉因為非洲豬瘟的影響，出臺了嚴厲的殺戮、拆除、環保、面積限制等等各種限養政策，造成了供給不足的情況，引發去年豬肉價格暴漲一倍以上，最終不得不解除限養令，甚至人民日報發表《穩定豬價，“指揮棒”不能來回“折騰”》的劍指文章。
北京公寓的限購其實可以通過註冊公司來購買，而限貸怎麼辦。3.26政策之前還能貸款五成十年，那麼現在真的不能貸款嗎。其實，商住兩用公寓非常容易貸款，可以貸款六成二十年，最重要的是，還是沒有利息的貸款，更確切的說，是用租金抵利息的貸款。
比如，上面我提到的萬科中央城項目，一套總價105萬的loft精裝公寓，就可以貸款60萬，貸款二十年，用房本抵押，每月用房租抵扣利息，二十年後返還本金六十萬，解除抵押。
其實六十萬本金的每年貸款利息也要四萬左右，跟房主每年的租金相當，也就是籤借貸合同的時候，同時簽署二十年租賃協議，用租金抵利息，房主提前拿到六成本金，每月還不用還利息，同時出借方用六十萬押金買斷105萬總價房子的二十年使用權，每年出租的租金就成為了自己的收益。
對於買斷使用權的人，相當花了60萬押金，白住二十年地鐵口邊的精裝房子，二十年後房主退還押金60萬，相當使用權人沒有花一分錢白住二十年。
因為房本抵押給了使用權人，所以使用權人不擔心房主不還錢，因為如果房主不還押金，那房子就是使用權人的了。
同時，為了保證流動性，這種貸款還可以提前解約，只是解約需要解約金，比如業主想出售房子，那麼就可以提前還款，解除抵押，順利賣房，只要房價上漲的收益能夠覆蓋解約金，對業主就是合適的。同時，對於出資人來說，也可以支付解約金提前解約拿回本金。
整個交易中，使用權的租金收益轉化為了資金利息，這就是我說的大家各取所需就是交易的核心。同時產權的抵押登記保障了交易的安全性。
那麼，普通住宅是否可以用這種方法，當然可以，因為住宅的租金回報率太低，所以可以貸款成數就比較低，比如1000萬總價的住宅，頂多貸款200萬，勉強覆蓋租金，貸款成數只有兩成，比商住公寓的抵押六成低太多了。所以住宅貸款的話還是找銀行，缺陷就是揹負沉重的利息壓力。
比如，下面這套住宅就是340萬總價，用100萬押金免費住二十年，相當房主借款100萬白用二十年。
0元置業北京西四環住宅上線房源:100萬押金免費居住二十年房源。
圖，房本，房間圖片
北京市豐臺區大成裡秀園項目，十八層的二層，建築面積67.32㎡，戶型:兩室一廳一衛一廚帶裝修傢俱家電，70年住宅產權立項，民水民電帶燃氣。當前市場參考出售價格340萬。免租金租期:十年到二十年均可；免租金押金：100萬。房本乾淨無抵押。
上述住宅房產僅僅需要押金100萬，目前有租戶租期到2020年10月(租金年付6.5萬元)。承租人可以在目前租戶到期後拎包入住，可以免費自住或者轉租二十年，不破當前租戶租約直接收租戶租金。
跟業主簽署20年租賃合同可以轉租，合同期內如果承租人違約支付20萬違約金可解約，如果業主方違約支付20萬違約金可解約。在豐臺區房管局承租人跟房主共同做抵押登記，承租人拿不動產抵押登記證明。
合同到期後退還押金100萬，辦理退房手續，解除抵押登記。
可能有人會問，房主為什麼不從銀行抵押貸款，試問從銀行抵押借款是需要每月換本金利息，最長十年，還款壓力巨大，而用租金抵利息貸款二十年之內不用還本金不用還利息，僅僅二十年後一次性歸還本金就行。你覺得哪個方案更好吶？
這其實就是市場的奇妙，也是市場的公平。一扇窗戶關閉的同時，另一扇窗戶其實就已經打開。試想，如果銀行可以給商住公寓貸款的話，那麼商住公寓就會暴漲，同時，如果銀行給住宅停止貸款，那麼住宅的價格就會腰斬。關鍵是腰斬之後，租金回報率也只有2％的那些房子，想通過租金抵利息都無法做，房價會怎麼辦？
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